3月12日，國務院印發了新文件《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》，媒體稱它為“土地新政”，稱其將對樓市產生深遠影響，有利於一線城市繼續做大，整體利空房價。
那麼這個所謂的“新政”作用真有這麼大嗎？
我們先看看新政內容。《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》將自然資源領域把兩項審批權“下放”：一是將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的審批權限“下放”到省、市、自治區；二是將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批權限“下放”到部分試點區域，包括北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限為1年。
關鍵詞是“下放”。但在很多媒體哪裡解釋是另外一個版本，我總結提煉了下，主要有以下幾種結論。
第一，土地新政放鬆對大城市“發展空間”的限制。由於永久基本農田的政策限制，一線城市的擴張只能通過舊改向內部要土地要空間。新政將農用地、永久基本農田轉為建設用地的審批權交給地方政府，這將為城市擴容提供強有力支持。
第二，中心城市和三大都市圈進一步受益。其他省市只是將基本農田外的農用地審批權下放，而對四個直轄市、長三角、大灣區支持力度進一步加大，永久基本農田的審批權也下放。
新政提出永久基本農田轉為建設用地由省、直轄市來批，地方政府出於對土地財政的追逐，會更有積極性來推動。特別是此次疫情，社會生產停擺，地方經濟發展受到重大影響，不但收不上來錢，還要支出大筆錢去抗疫。那麼這些財政虧缺怎麼彌補？土地是地方政府能掌控的最重要財富，可迅速填補政府財政的赤字。
第三，就城市內部而言，舊改的價值不大，指望拆遷當暴發戶可能性越來越低，因為農村土地更便宜，而且地更乾淨。
第四，農地入市打破了國有土地壟斷局面，市場上土地供給增加，土地價格勢必下降，與此對應，房價也會相應下調。
但我想說的是我們可能過於高估這個政策的作用了。
實際上，新政並不會帶來土地供給的大量釋放，因為建設用地總量的把控權仍掌握在中央手裡。
國家每年對各地方政府都有建設用地指標，這次的新政只是從“建設用地指標+國務院審批”轉變為“建設用地指標+地方政府審批”。
只要國家不給指標，土地管理制度再靈活也不會有增量供給，只能結構性地調整。
實際上，對一線城市來說，建設用地總量反而受到嚴格控制。如北京，嚴守建設用地規模底線，至2035年城鄉建設用地規模實現減量發展。如上海，仍踐行“總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高”的“五量”調控思路。
城市的空間規劃與用地規模，這兩項命根子還是在中央手中掌控，地方政府並不能想發展就能自己隨意調整規劃空間、增加土地供給。
本質上，新政改革只不過是權力的內部轉移，讓審批過程減少環節，提高項目落地效率，並沒有對土地供應產生大的實質性放水。
彈冠相慶尚早！
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