3月12日，国务院印发了新文件《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，媒体称它为“土地新政”，称其将对楼市产生深远影响，有利于一线城市继续做大，整体利空房价。
那么这个所谓的“新政”作用真有这么大吗？
我们先看看新政内容。《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》将自然资源领域把两项审批权“下放”：一是将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权限“下放”到省、市、自治区；二是将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批权限“下放”到部分试点区域，包括北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限为1年。
关键词是“下放”。但在很多媒体哪里解释是另外一个版本，我总结提炼了下，主要有以下几种结论。
第一，土地新政放松对大城市“发展空间”的限制。由于永久基本农田的政策限制，一线城市的扩张只能通过旧改向内部要土地要空间。新政将农用地、永久基本农田转为建设用地的审批权交给地方政府，这将为城市扩容提供强有力支持。
第二，中心城市和三大都市圈进一步受益。其他省市只是将基本农田外的农用地审批权下放，而对四个直辖市、长三角、大湾区支持力度进一步加大，永久基本农田的审批权也下放。
新政提出永久基本农田转为建设用地由省、直辖市来批，地方政府出于对土地财政的追逐，会更有积极性来推动。特别是此次疫情，社会生产停摆，地方经济发展受到重大影响，不但收不上来钱，还要支出大笔钱去抗疫。那么这些财政亏缺怎么弥补？土地是地方政府能掌控的最重要财富，可迅速填补政府财政的赤字。
第三，就城市内部而言，旧改的价值不大，指望拆迁当暴发户可能性越来越低，因为农村土地更便宜，而且地更干净。
第四，农地入市打破了国有土地垄断局面，市场上土地供给增加，土地价格势必下降，与此对应，房价也会相应下调。
但我想说的是我们可能过于高估这个政策的作用了。
实际上，新政并不会带来土地供给的大量释放，因为建设用地总量的把控权仍掌握在中央手里。
国家每年对各地方政府都有建设用地指标，这次的新政只是从“建设用地指标+国务院审批”转变为“建设用地指标+地方政府审批”。
只要国家不给指标，土地管理制度再灵活也不会有增量供给，只能结构性地调整。
实际上，对一线城市来说，建设用地总量反而受到严格控制。如北京，严守建设用地规模底线，至2035年城乡建设用地规模实现减量发展。如上海，仍践行“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量”调控思路。
城市的空间规划与用地规模，这两项命根子还是在中央手中掌控，地方政府并不能想发展就能自己随意调整规划空间、增加土地供给。
本质上，新政改革只不过是权力的内部转移，让审批过程减少环节，提高项目落地效率，并没有对土地供应产生大的实质性放水。
弹冠相庆尚早！
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