缘起恩施市房地产协会发布的一份红头文件在朋友圈及网络疯传，各大媒体争先报道一则关于四线城市房地产企业群体内的文件，此时三四线城市的房价趋势浮现公众眼球。评论员来踩踩热点，找找存在感（键盘侠们先别急着喷）。
用恩施方言说：先在这里扯下散白。内容如下：红头文件的意思是：房价不能降（不代表官方意见）。一个非营利组织成员全部盈利为目的的成员，发出红头文件要求房价不能降也情有可原，理解，理解！笔者去年（2018年）10月16日在文章《社会观察：2018年恩施房地产交易展示会》就研判恩施房价的价格范围，短短一年时间不到已到这个范围，有兴趣的可以查阅本账号（头条）第一篇文章。
一、为什么会出现这份红头文件？
红头文件中罗列的十条降价现象已经给出了答案，那么为什么会出现红头文件中出现的问题？
不妨提炼关键词：价格形成巨大反差、不按市场价格规律办事、低价诱客、市场波动极大、释放低价信息、变向降价、不正当营销手段等等，可以看出此次事件的根源在于，部分房地产企业扛不住，之前抱团取暖，让恩施的房地产形成有价无市的局面，到现在部分房地产企业（多为本土企业）已经面临生死存亡的尴尬境地，降价是无奈之举。
房地产行业近一年现状归纳分析：在"房住不抄，房子是用来住的，不是用来抄的。"背景下，2018年的房价调控力度空前强势与频繁，可见有关部门对房价的调控决心所在。调控对于房地产企业短时间来说是大利空，结果显而易见，一二线城市很多城市去年已跌去百分之四十左右，三四线城市则处于有价无市的状态，房地产行业暂时失去活力。调控对于房地产企业的可持续发展有极大好处，短期构成利空，长期利好。大环境及政策背景下：恩施房地产行业也失去活力。观望气氛浓厚，使得近一年形成有价无市的局面，直到966号文件发布被开发商自己打破局面。而市场依旧不景气，这是有原因的。
二、为什么会长时间处于有价无市的境地，直至966号文件出台彻底被撕破？
我们先不慌回答这个问题，引申下一个问题再回答这个问题。开发商靠什么让市场处于有价无市的状况长达近一年之久？是爱？是责任吗？不，是钱，开发商有钱，从哪里来的钱？前几年企业大肆开发赚钱的房企，完全有资本和时间跟市场对赌。这里不限于外来企业与本土房地产企业。原因是开发商早已赚得爆满，不愿下调房价。在构成市场有价无市过程中：房企在与购房者对赌，与政策和市场对赌，看谁能扛到最后。给予房地产企业的底气和心态是，"之前已经赚够了，现在我不降价，刚需投机客不卖，我不担心，反正我抗得住，毕竟是你们想要房子，我不愁你们手中这点钱用。"说到这里，不得不说房地产企业的"暴利"有多暴。且看试题案例透视与分析：
以恩施小渡船旗峰坝某桂园江某某亭一期项目为例分析：该项目采用平行发包模式。占地面积为：40528.9平方米（误差50㎡内，根据用地红线计算），约60.8亩，用户数：1166户，笔者将分别计算此项目的建造费用、装饰装修费用、水电消防、智能化费用、园林绿化费用，销售费用、税费、预留机动费用、融资费用。按照总销售额-总成本=总利润的思路计算总利润。
湖北恩施某桂园总平面图如下：
注：红色圈为A类单元户型，绿色为B类单元户型，A类单元户型总数为：5个单元，B类单元户型总数为：6个单元。
A单元类型及户型相关参数如下：
A单元类型
A单元类型户型相关参数
B单元类型及户型相关参数如下：
B单元类型
B单元类型户型相关参数
根据以上参数，通过计算汇总得出如下表数据：
注：小渡船某桂园江某某亭一期的销售价格在7500到7800之间占比较高，6500左右的价格大多是尾期甩卖的楼层或户型，小渡船某桂圆江某某亭并不是某桂圆在卖得最贵的楼盘，在金龙大道金桂大道，当时均价突破8000极有可能。本项目计算使用的7350的价格为真个项目销售均价的保保守价格。
据知情人透露，某桂园江某某亭一期项目的总销售额，的确在十几个亿，由上面计算的出来的总销售额11.36亿的销售额验证合理。
笔者为什么不用官方提供的容积率及总建筑面积、总用地面积计算？真实的结论都需要通过图纸计算，参数计算毫无真实性和准确性，指标计算的结果有误差，参数的准确性也得不到保障。
该项目成本费用明细：
项目成本费用明细表
计算总利润前，笔者先把计算式列出：总利润=总销售额-总成本-购地成本。等式中的总销售额和总成本已经通过计算得出，购地成本，此地块在2016年年底至2017年初获得，2017年4月份左右开工建设，2017年恩施的地价在150万左右，这里笔者按照当时地价最高标准200万元/亩计算，前面已经通过图纸计算出用地红线内的占地面积：约60.8亩。即：购地成本=60.8*200=1.216亿（此价格为江某某亭一期土地成本）。在此说明：某桂圆与相关部门签订合同时，小渡船某桂园一期和二期的土地同时签订，分为一号地块二号地块，两地块未相连。
总利润=11.36-5.051-1.216=5.093亿；
利润率=5.093/11.36*100%=44.83%
本项目土地成本折算到单方建筑面积上的成本为：
土地楼面价格=1.216亿/171233.48平方米=710.14元（已含地下室）
公式：土地成本/总建筑面积=土地楼面价格
本项目按销售价格折算全费用成本：2950+710=3360元/㎡
成本占销售总额百分比：3360/7350*100%=49.8%
本项目最终实际利润率范围：44.83%到50.2%之间。
其他扩展：本项目部分楼栋的施工单位是本项目开发商自己的子公司，这个子公司依然是要在建造成本中赚取利润，仅是部分楼栋为该项目开发商的子公司，对整个项目利润率影响在5%左右，若将这个施工单位的利润再分摊整个项目的利润率中，实际利润率在百分之五十上下两个点浮动。
建造期间材料价格波动影响建造成本的成本费用说明：
钢筋、水泥、混凝土在近三年的波动折合成单方建筑面积成本为：100元/㎡左右（含钢筋、水泥、混凝土所有价格的波动）
某桂园，推广的"S叉叉F"新工艺增加成本折合在单方建筑面积成本为：150元/㎡左右。案例项目无此工艺。
顺便提下某桂园，江某某亭二期（采用"S叉叉F"工艺）按照目前5600至6200的价格销售，江某某亭二期如果整个项目全部开发完成，总收益率为48%左右，正负3个点。肯定有很多人会问，降价了、采用新工艺"S叉叉F"还有这么高的利润率？明确的说：毫无差错就是这个数字。房地产企业的成本是不可以公开的。开发商们永远不会透露的秘密。我知道，但我不说。
某桂圆，这一个项目某桂圆的利润率高达44.83%至50.2%。房地产行业的确是一个创富的行业，三四线城市则是地产富豪的孕育之地。正是因为这诱人的利润，很多大企业也"不误正业"，大搞房地产开发，不限于上市公司、私营企业、国有企业，比如：格力地产、中化集团、中国金茂、中粮地产、葛洲坝集团、中国铁建等等在此不一一举例。造成这一怪象的原因就是"暴利"。
改革开放四十年，房地产行业赶上了改革发展的快车，凌驾于各个行业的金字塔最顶端。金字塔顶端是上帝之眼。拿最简单的生物链做比喻：草原—羊—狼—猎人，狼长时间不在，羊就会多，导致草原生态系统的荒芜废弃。房产就是生态链中的羊，草原就是购买力，羊肥了，生态链肯定不存在了。
其他说明：本项目是某桂园与某国企共同开发。某桂圆所占51%股份，某国企占49%的股份。
三、2018年，湖北省GDP没过千亿大关的地区—湖北恩施，房价从2015年到2018年上半年几乎翻翻，为什么会出现地方负债和房价形成巨大反差？
此问自此亦不过早回答，首先我们想一下地方政府的负债，以及其他数据：
2018年GDP值871亿元，人均值2.58万元，远低于全国人均6.8万元水平。增长6.2%，增速逐年走低。
居民消费价格比上年上涨2.1%，与全国持平。社会消费品零售总额616.83亿元，人均值1.82万元，全国人均值1.98万元。
地方财政预算收入80.21亿元，人均创收0.24万元，全国人均1.31万元。
住户存款余额896.78亿元，人均存款2.65万元。全国人均存款5.19万元，差距较大。住户贷款480.82亿元，占全州贷款余额1030.81亿元的48%。
居民人均可支配收入16596元，其中城镇居民人均可支配收入28918元。均大幅低于全国水平。
以上数据说明：
1、恩施人民普遍负债高，理由：人均消费价格与全国平均持平，财政预算收入与全国均值出现巨大反差，存款与全国均值差距大，贷款大部分在房子上，恩施人民超前消费严重。
2、房地产去化严重的背景，更何况"房住不抄"的背景下，刚需红利消逝殆尽，房价必然下跌。
说完数据，笔者再提一问：房地产能促进恩施GDP与经济发展？房地产不是万能的，一二线城市可以，毕竟一二线城市有人口支撑，大多数三四线城市的人口均呈现净流出状态，房地产和房价可持续发展的先决条件：
人口、刚需人口和城镇化率。如何激活改善型住房的引擎？靠猛抬房价？算了吧！毕竟需要改善的人都不是傻子。各位大佬们才是改善性住房的主力军啊，这主力军是可持续性的哟！
高房价，高负债。恩施老百姓未得到实惠，地方财政也没有好的收益，房子买得这么好，地方财政没钱？钱去哪里了？我知道但是我不说。地方财政买地的一部分钱给拆迁户了，征地需要钱，城市基础设施建设要钱。赚钱的是谁？不外乎无病呻吟、吃葡萄说葡萄酸的大佬们，感叹这波操作666，没毛病！
总而言之，恩施2015年到2018年的"因城施策"房地产政策：弊大于利，局部有失控，总体在掌控之中。
四、地产企业是否路归穷尽？当下房地产企业何去何从？
先看房地产行业的生态链条：买地～开发～出售～good-bye（物业服务是持续不断地在吸血），生态链单一。用生物学中的理论阐述：生态链单一，生命力就不强，可持续性亦不强。
目前，中国没有一个房地产企业构建完成一个属于自己的生态链，包括大企业、知名企业。有个别房地产企业有意构建属于自己的生态链，而往往都是虎头蛇尾，最后不了了之，有的地产构建的生态链的服务对象还是房地产，这是一个死循环，很危险。
如何"破局"构建基于房地产的生态链？恩施如何因地制宜地建立基于低房价房地产行业的可持续性发展强的经济生态链？我知道，但我不说。
回顾2015年左右楼市疯涨的原因（在此简单阐述，不限于恩施）：地方与市场之间博弈的结果。各个地方不想房价上涨，毕竟上涨对一方百姓是弊远远大于利，尤其是刚需。最后市场占优势，直接冲了上去。房地产行业的利润率很大，利润率大就意味着有泡沫，不利于经济的可持续性发展及整个经济体系结构。地方想挤兑开发商一部分利润，决定抬高地价，稳定房价。羊毛出在羊身上，最后还是购房者买单，造成的结果我就不啰嗦。此次调控有所不同，至少调控决心显而易见。
笔者认为，开发商的利润率在20%~30%之间才合理，恩施市目前所有开发商的利润率均在40%以上，一二线城市开发商的利润率大约在30%~40%之间，说不定也会高达40%以上，要具体数据具体分析才行。笔者为什么说三四线城市开发商的利润率在20%~30%之间比较合理，房地产是个高风险行业，利润低肯定没有开发商愿意投资，利润高滋生泡沫经济，不利于地方与国家的经济可持续性发展，不利于老百姓，开发商利润高就意味着房价高，毕竟三四线城市的老百姓也没多少钱，有钱人部分是棚户区改造产生的拆迁户及少量改善性住房需求者。开发商价涨太高就是作死。三四线城市的人口普遍流出状态，不利于可持续性发展，不限于恩施。对于恩施，去化压力大，此前笔者在2018年10月16日发表的《社会观察：2018年恩施房地产交易展示会》的文章中，对恩施房价的预判范围要重新定义：开发商利润率20%至30%的范围之间，通过上面案例分析，具体数值与很多数据相关，不宜直接公布。笔者认为按照利润率在20%至30%之间计算开发商的利润，一个项目各投资方能赚一个多亿也算OK了。若再想赚更多的钱，必须探索其他途径，这才是一个企业的核心竞争力。
强盗逻辑只会把路堵死。暴利可以让一个企业走得很快，亦可让一个企业死得很快。就把一个行业钱赚完了，需要思考怎么继续赚钱。不可否认，我们看到头部房地产企业都在另辟蹊径。效果可好？"高周转"背景下敢做出给施工方管理人员下套的事，呜呼哀哉，笔者佩服佩服！得来的结果是什么？所有管理人员不求这口饭吃！东方不亮西方亮，黑了南方还有北方，风险自己担，后果自己负！
五、（恩施）房价方向在哪里？下一个风口在哪里？
1、刚需自住方向：之前专家指出，最近五年买房可能买到的是质量最差的房子，这一点不假。房屋建设中进度与质量是此起彼伏的状态，我们不拿总工期说事，用单层楼房建设进度分析：一层的施工速度过快，质量达不到标准要求，进度与质量是一个此起彼伏的关系。呈现似于一个抛物线。中国房子寿命只有三十年左右不假。开发商追求高周转，对质量的重视远远不够。随着"租购同权"的政策逐渐完善与实施，结合现状，租房的方向日渐明晰。
现阶段租房是明智选择：就目前而言几乎所有人都是贷款买房，就恩施而言，贷款买房成本在100万上下，承受三十年房奴枷锁。房子的寿命也就三十年左右，三十年过去还是得操心房子的事。租房：即使一个月2000元（恩施目前租房最高标准），一年24000元，三十年72万。我想住哪里住哪里，今年住恩施明年去武汉，后年杭州，来一场说走就走的人生！
刚需租房的风险在哪里？
答：1、丈母娘；2、房价下跌；3、通货膨胀；4、CPI增长率过快。2、刚需投资方向:我们说什么来着"房住不抄，一套就够"。
3、销售方向：红头文件中提到"综合成本与实际销售价格形成巨大反差，给自己的楼盘形成巨大反差，给自己楼盘留下不可持续发展的空间，走入开发销售的歧途。"
什么是营销？营销不是价格卖得越高，就越成功。价格在一定范围内，既能保证自己预期销售目标，又给自己后期销售空间铺垫后路。很多房企只见房子好卖，不见加价后的弊端。刚需都是年轻人，经济支出还是需要算一笔账的。相差不大的价格更倾向于其他地段好的楼盘。这是房企销售决策者的失误与不专业所导致的后果，最终自食其果。造成这种现象的原因也可以理解，很多小开发商抱着赚这一波直接走人，没有开发下个楼盘的准备与预期。不管大企业小企业，普遍存在房子好卖加价的情况。从商业的角度看，情有可原，造成的后果却是继续涨不合适，跌不忍心。涨：老百姓买不起；跌：百姓买涨不买跌的心理普遍存在。在销售策略上毫无计划与原则，停留在好卖就涨，不好卖就跌的落后销售观点。
原本应该10年赚的钱，两三年就赚到手，后面的钱没那么好赚！张弛有度，放得始终！
4、恩施房价趋势：稳中有降，房价软着陆。具体价位：开发商利润率20%至30%之间。
5、笔者对房价的观点：高房价不利于民族创新能力，每天担心衣食住行，吃完这顿没下顿的人不会去思考创新；百姓生活处于精神劳役的环境，不存在创新。大众创新，万众创业有环境需求，吃穿不愁，创新便有！高房价会诞生新一代贫困户，90后买房一时爽，过后两行泪。
下一个风口在哪里？
送上我在文中的七字真言：我知道，但我不说！
结语：
1、 我发现一个现象：能看完这篇文章的都不是一般人，能出现在评论区的都是能人。欢迎评论区留言！
2、 尊重每个人，不以身份区分：这是风度，风度是装不出来的，总会暴露真实的一面。
3、财富不是一辈子的朋友，学会尊重才是一辈子的财富。这才是人生的最高境界！
4、最近工程师有点闲，被梦想唤醒，找了点事做！
声明：文中所用案例仅个人研判所用，本人承诺其数据真实性无误。文章不涉及对任何一方不利之目的。如需转载请注明出处。本文最终解释权归湖北嵘耀建设工程有限公司所有，一经发现转载本文部分或全文未注明出处及原创署名，否则有权追究其相关法律责任。
本文署名：弘恩笔头
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