徐先生購買了一套商品房，本想著可以改善居住環境，沒想到麻煩卻接踵而來。面對房屋漏水等多出問題，開發商敷衍搪塞，經多次維修後仍然未能修復。近日，海安市人民法院審結這起商品房買賣合同糾紛案，判決解除商品房買賣合同，判令開發商返還購房款80餘萬元，以及賠償契稅、維修基金、物業費、房屋重置價格損失等合70餘萬元。
因為這些開發商口中的“小問題”，法院為何會判決解除購房合同？來看看法院是怎麼如何認定的……
煩惱：新房漏水，開發商稱原因是長期未入住
住進新房後，因為發現這套房屋存在廚房煙道頂部漏水、煙道和牆之間裂縫、南陽臺鐵欄杆生鏽等多處問題，徐先生收房後先後三次向物業反映，物業公司將上述問題轉交給房產公司。前兩次施工方還前往維修，但後來房產公司卻聲稱徐先生反映問題後就長期離家，缺少對房屋必要的養護、維護，即使存在上述現象，也無法確定是否就與房屋質量有關。
徐先生當然不能接受這樣的說法，無奈只能將房產公司訴至海安法院，要求解除購房合同。法院實地查勘發現牆面滲漏確實存在，遂釋明徐先生申請鑑定，徐先生申請鑑定後，鑑定機構認為房屋確實存在滲漏等質量問題。
接到訴狀後，房產公司向法庭提出抗辯，認為徐先生反映給物業的問題屬於一般質量問題，部分問題可能因長期未入住，欠缺必要的維護造成，部分內容已超保修期。對於現存的小問題，房產公司仍然同意繼續維修。
對於徐先生主張房屋經維修後仍存在漏水、開裂等嚴重質量問題，房產公司認為，徐先生沒有證據證明現有的問題足以影響正常居住使用。司法鑑定意見也未發現主體結構存在問題，故此目前存在的質量問題不屬於主體結構等影響居住的質量問題，徐先生無權據此主張解除合同。
法院：敷衍搪塞消費者，可選擇解除合同
海安法院審理後認為，對於商品房的買受人，合同賦予的解除權原因並非單一的原因。具體到本案中，房屋存在主體或基礎等嚴重質量缺陷固然可以援引作為合同解除的原因，但並非是唯一解除原因；房屋其他嚴重質量問題嚴重影響正常居住使用的，也可以由當事人援引並據此主張解除合同。
按照我國現行法律規定，商品房的防滲防漏質量保證期限為5年，而且該期限並非不變期間。本案中，徐先生5年來多次向房產公司主張滲漏缺陷，房產公司也幾次維修，但滲漏現象依然存在，房產公司並未實際採取維修且維修滿足居住要求。
另一方面，法律雖然規定質量缺陷由開發商維修，但法律同時規定了開發商缺失誠信、不真誠履約的情況下，買受人可以行使抗辯權的救濟方式，不再要求開發商維修而選擇解除合同、賠償損失。
法院認為，本案房產公司不積極維修案涉房屋，敷衍搪塞消費者，對於已經出現的質量缺陷不作認真的整改，作為消費者的徐先生在取得相關證據後，完全可以選擇解除合同，不再給房產公司繼續履行的機會。
判決：返還、賠償150餘萬元，二審維持原判
據此，海安法院依法判決解除徐先生與開發商之間的商品房買賣合同，判令開發商返還徐先生購房款80餘萬元，賠償契稅、維修基金、物業費、房屋重置價格損失等合70餘萬元。
一審判決後，房產公司不服提起上訴。南通市中級法院二審判決駁回上訴，維持原判。
承辦法官表示，開發商提供的商品是房屋，是購房者乃至整個家庭的重要財產，確保建設工程質量是建築企業的法定義務。本案的商品房的買賣雙方：對於不誠信的行為，消費者應該拿起法律武器來維護自己的權益，企業更應時刻謹記自己的責任和擔當，誠信經營。
揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源 通訊員 吉雨馨
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