美股今天熔斷麼？"
疫情以來，能在疫情增長數據中分的眼球的大概就是美股熔斷了，直至目前美股10天內熔斷4次，不禁感嘆，活的不久也算見證歷史了。看熱鬧歸看熱鬧，實際上美股已經一騎絕塵的漲了20年（上一次危機是08年），如同我們默認買房子怎麼也不會虧一樣，美帝從大佬到平民都把全部身家壓進了股票。如果說疫情對美國的衝擊體現在股票，那我們的房地產會發生怎樣的變化？
幾個事件，幾個數據
1. 萬科披露2019年報，營業收入3678.9億元，同比增長23.6%，經營性現金流456.87億(連續11年為正）。儘管萬科的年報絕對不能算差，但資本市場的普遍呼聲是業績不及預期。萬科提到，房地產的白銀時代已進入深水區，進入存量競爭時代，可以看到在營收中純住宅項目佔比有所下滑，綜合體佔比有所提升。（北京五環內已多年沒有新盤）
2. 3月10日，曾經的一線龍頭房企SOHO中國將被黑石集團私有化。而2014-2019的5年時間內，潘石屹已累計出售資產套現約293.41億元。soho中國是典型的商業地產或者說寫字樓玩家，先後嘗試了"銷售"、"自持"等運營方式，也曾一度入局共享辦公，但均未遏制其不斷下滑的勢頭。
3. 截止二月下旬，受訪的企業中，約40%的租戶企業員工採取在家辦公的方式，22%的租戶企業看疫情的發展情況復工時間待定。同時，超過半數的業主認為所在城市的寫字樓租金將下降；接近六成的業主認為寫字樓空置率將上升。
4. 從2009到2016年間，商業地產投資額佔整個地產行業投資額比例從15.34%增長至21.81%，在此期間商業地產投資增速始終高於住宅投資增速。2017年後增速轉為負，進入存量消化階段。而萬達以輕資產運營模式在商業地產運營中表現領先。
幾個觀點
住宅地產和商業地產
近些年關於房地產的討論一直居高不下，最近由於疫情和全球局勢的瞬息萬變，這個話題與我們的生活變得更息息相關了。我們總在談的房地產究竟是什麼？是恆大的75折網上看房？是萬達的疫情期間租金減免？整體來說，房地產包含兩部分，住宅和商業。住宅的功能很簡單：自住和投資。商業地產則承擔著零售、辦公、餐飲、酒店等多種功能。
房地產之前很掙錢，未來也會很掙錢
房地產在過去的時間裡成就了大量富豪，即使在房地產較為低迷的2019年，福布斯前一百名仍有五分之一來自房地產行業，當然這個佔比呈下滑趨勢。在早期一點基本只要拿到地，把房子蓋出來，不管蓋成什麼鬼模樣都賣的出去都掙錢，區別在於類似萬科主要把房子蓋在一二線城市，而蓋在小城市的就少掙點。從賽道來看，房地產開發賽道已經歷27年發展，呈現高規模、低獲投、高退出的特點，整個賽道上市公司數達135家。
而隨著"房住不炒、嚴控房價"的政策出現，如果說之前是躺著掙錢，之後大概需要站起來。在經歷2015-2016年大幅增長後，增長率不斷下滑。但住宅仍在穩步增長，一二線城市表現穩定，低線城市表現差異較大；相比而言商業地產則進入負增長，存量消化的階段。也就是說只要城鎮化的趨勢不改，從農村走向城裡，從五線城市走向一線城市的大方向就會促進不斷有新的購房需求，目前我們的平均城鎮化率在60%，預計2050年達到70%。在這個過程中，越有競爭力的城市住宅會越稀缺，與之對應的商業地產也會有進一步發展。但隨著剛需被不斷消化，在進入將房產當做純投機行為之前，房地產依然會很掙錢，但不會暴發戶式的掙。
住宅和商業會進一步結構優化
根據前圖，我們可以看到住宅的邏輯相對好理解，但商業地產包含的細分卻極多，每一個類目均呈現不同的發展狀態，不可同一而論。而這次疫情之後，消費者對房產市場的看法也會有進一步的變化。
1. 住宅仍是剛需：戶型很重要、物業很重要、配套很重要。疫情期間很多朋友反應，工作以來第一次和自己的屋子共處這麼久，發現哪哪不順眼。而現狀是，開發商為了最大程度的掙錢，一度建了一批奇怪的房子而且還賣出去了！！！
2. 房地產多年粗放式的增長，使整個市場的參與者極多，即使有大量上市公司的存在，top50的市場份額仍不到60%。但隨著人們的要求增高，地產行業會進一步整合，50強的競爭優勢會更明顯市佔率進一步提高。尤其在疫情期間，中小房企由於現金流不足，會面臨生存壓力。而看看萬科賬上趴著的幾百億就知道對於頭部房企來說，疫情神馬的可能正是其收割小企業的機會，預計未來會有大量小開發商破產。
3. 疫情期間爆發的遠程辦公、在線上課、生鮮到家等需求，雖說是階段性需求。但疫情後也一定會有一批真實需求留存。根據調查顯示，有20%的受訪企業表示仍會採用靈活辦公方式，還有50%的企業表示管理優良的寫字樓還是首選但會機動的採用靈活辦公方式。同時由於直播等行業的爆發，在家的自由職業者增多。與之對應的必然是住宅需求的提高，而寫字樓的需求進一步下滑。
4. 零售業態在與網購廝殺多年後也基本達到了和平共處的階段。10家大型電商平臺在2018年開出線下首店，而根據新財觀察數據顯示，商業地產賽道子一級市場上獲投率:36.9%、退出率:16.0%，呈現高規模,低獲投,良好退出的特點。在近幾年無論是共享辦公還是近期的零售門店都一度是投資風口。
商業地產賽道畫像
5. 住宅市場和商業地產均已進入房產後市場的PK階段。物業、裝修、服務這些在之前並沒有足夠重視的賽道將會進入視線。萬科除開發外，也一直以好評率較高的物業著稱。但從整個市場來看，房產物業賽道的發展仍極為初期。
【最後的話】
商業地產從功能上有零售、辦公、酒店、醫療、休閒、餐飲還有不斷爆發的倉儲，其增長和衰退均呈現不同特點，而包括住宅地產整個房地產行業從鏈條上又有建造，裝修、運營等，其中涉及大量2b、2c的軟硬件公司。我們會在陸續在之後的文章中詳解。整個行業在從增量到存量的轉變中會爆發大量機會。
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