2020年，新冠肺炎疫情之下，物業服務的價值被最大化釋放。
3月18日，碧桂園服務發佈2019年年報。數據顯示，2019年，碧桂園服務在營收、淨利兩大關鍵指標上實現雙漲且幅度明顯。碧桂園服務實現收入96.45億元，較2018年同期增加106.3%，實現淨利潤約為人民幣 17.18億元，同比增長 83.9%，淨利率為17.8%，同比下降2.2個百分點，毛利約為人民幣 30.52億元，同比增長 73.3%，股東應占溢利16.71億元，同比上升80.97%。
對於2019年所取得的業績，碧桂園服務執行董事兼總經理李長江看起來比較滿意，他在業績會上表示，“相信今天的答卷能令投資者、股東滿意”。
資本市場迅速作出回應：3月19日，年報披露後的首個交易日，碧桂園服務早盤低開2%，股價報25.5港元，截至收盤報26.05港元，漲幅4.2%。
今年，“疫情”無疑將成為企業線上業績會的關鍵詞，尤其是物業股，在這次抗疫中顯得更為突出。作為龍頭企業的碧桂園服務，在“危”中看到了“機”。
從經濟成本的角度，李長江認為，此次疫情對物業服務企業財務產生一定的影響，比如原本並沒有防疫費用的預算，同時線下相關業務無法正常開展。但是，疫情讓業主和社會發現了物業的價值和重要性，這兩個價值的發現將帶來更多機會。
首席市場官汪英武表示，疫情後碧桂園服務將會密切關注市場上的收併購業務，抓住城市服務擴張和老舊小區規範的機會，保持市場增量，同時也會組建商業資產事業部，培育商業物業和資產運營能力切入疫後市場。
營收近百億，漲幅翻倍
業績報告顯示，2019年碧桂園服務實現收入96.45億元，較2018年同期增加106.3%，是目前繼萬科物業之後的第二大物業服務企業。
2019年碧桂園服務主要有4條業務線，物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務和“三供一業”業務。
年報顯示，2015年-2019年，碧桂園服務的物業管理服務佔比逐漸減少，從85.7%減少至60.3%，非業主增值服務在逐漸增加，業主增值服務穩定在8%-9%之間。而2018年開始接手的“三供一業”業務，也在2019年開始產生收入，佔總收入的15.7%。
首先，物業管理服務收入依然高佔比，且收入連年攀升。2019年，物業管理服務收入達到58.17億元，同比上升68.8%，是2015年以來的最高漲幅。
其次，“三供一業”業務也為碧桂園服務帶來約15.2億的收入；再者，從業務增速來看，社區增值服務的增速表現較好，同比增加了107.37%。
三供一業驅動營收增長
2019年，碧桂園服務的合同面積達到了6.85億平方米，相較2018年增加了約1.8億，其中在管面積增加了9460萬平方米，儲備面積增加了8510萬平方米。除“三供一業”業務外，碧桂園服務物業收費管理面積約2.76億平方米，同比增加約9460萬平方米。
2019年，碧桂園服務收購了7家物業服務企業，分別是港聯不動產、嘉凱城物業、廣東元海物業、上海聯源物業、上海明君物業、內蒙古仁和物業和蘇州物源物業，其合同面積約4000萬平方米，佔新增合同面積的22.3%。
年報顯示，2018-2019年碧桂園服務的平均物管單價中，第三方單價出現了較大的增長，同比增加21.5%，由2018年的1.86元/平方米/月增加至2.26元/平方米/月，高於整體平均2.13元/平方米/月的物業費水平以及碧桂園集團平均2.12元/平方米/月的單價水平。
物業管理服務多元化的佈局是重要的原因。2019年，碧桂園服務通過市場拓展及收併購，在醫院、工業園、商用、學校等非住宅物業管理服務面積上有不少新增，持續推進企業規模化發展，提供專業的綜合城市運營服務。
三供一業成為碧桂園服務營收增長另一驅動。碧桂園服務2018年開始接收三供一業的業務，主要集中在華北和東北地區，2019年開始產生收益，目前最大規模的業務來自於中石油。三供一業業務主要是物業管理服務和供熱業務，分別帶來了5.3億和9.9億的營收，但是其毛利率和淨利率都低於集團整體水平。
三供一業業務2016年開始實施，2018年基本落實完成，不管對於移交方還是物業服務企業來說，都是新領域，目前大規模進入的企業較少，碧桂園服務在2019年正式將此項業務作為主營業務之一，足以看出對於其的重視程度。
碧桂園服務以“一年穩、兩年順、三年實”作為三供一業目標，雖然目前此業務為碧桂園服務帶來的盈利較少，但是未來發展空間較大。
毛利率和淨利率雙降
物業管理服務和非業主增值服務毛利率下降拖累整體毛利率。
2019年，碧桂園服務的毛利約人民幣 30.52億元，同比增長 73.3%，但毛利率31.6%，較2018年下降6.1個百分點。毛利率下降最主要的原因是物業管理服務和非業主增值服務下降所拖累。
從具體業務看，非業主增值服務下降7.1%，降幅較大。年報顯示，碧桂園服務減少了諮詢服務單案場服務費，以及增加了開荒清潔等毛利率較低的業務；物業管理服務毛利率下降1.7%，則是下半年收購多個物業管理公司，在加大了市場拓展力度同時，由此新增的項目在一定程度上拉低了物業管理服務的毛利率。
碧桂園服務淨利率也出現了小幅下滑。2019年，碧桂園服務實現淨利潤約為人民幣 17.18億元，同比增長 83.9%，淨利率為17.8%，同比下降2.2個百分點。究其原因，碧桂園服務為業務開展增加了約4000萬元的營銷開支，但是，如果加上人員精簡、稅收優惠等節省的開支，碧桂園服務的淨利率僅出現了小幅度的下滑，對於未來影響較小。
增值服務增長翻倍
碧桂園服務背靠碧桂園集團，住宅物業是其主要管理業態，在發展增值業務方面有著較大優勢。2019年，碧桂園服務增值服務總收入為22.9億元，其中社區增值服務收入為8.7億元，同比增長107.4%，非業主增值服務為14.2億元，同比增長79.8%。
碧桂園服務圍繞“小區發展週期、業主家庭成長週期和房產價值週期”，為業主提供社區增值服務，目前主要涉及家政服務、拎包入住服務、小區傳媒服務、增值創新服務、房地產經紀服務和園區空間服務。而「鳳凰會」APP是碧桂園服務發展社區增值產品及服務的主要線上渠道，截至2019年12月31日，已實現註冊用戶數突破428萬，月活躍用戶數超過159萬，業主可以在「鳳凰會」APP上實現家政服務、社區金融、社區旅遊、房屋資產處理等業務。
在社區增值服務開展過程中，碧桂園服務形成了四大業務品牌，「鳳凰置家」打造一站式拎包入住家居服務；「鳳凰到家」提供安全、便捷、專業、貼心的家政服務；小區傳媒服務 — 觸達小區全媒體矩陣，建立消費者與品牌深層連接；房地產經紀服務 — 做業主的專屬房產顧問，實現業主資產的增值保值。
從業績來看，社區增值服務中，家政服務收入最高，達到了2.7億元，約佔社區增值服務總收入的31%，並且同比增長了207.8%，在眾多板塊中較為突出；其次是增值創新服務，帶來了1.4億的營收，同比增長了92.8%；社區傳媒服務雖然2019年收入僅有9380萬，但同比增長218%，居所有業務增速之首，此塊或成社區增值新增長點。
非業主增值服務收入同比增長79.8%，主要涉及售前物業管理諮詢服務，開荒清潔、綠化及維修保養服務和車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務。2019年，碧桂園服務的非業主增值服務收入為14.22億元，佔總收入14.7%，同比增加了6.31億元。主要來自於碧桂園集團提供車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務收取代理費出現了大幅增長。
值得一提的是，碧桂園集團在年內將為碧桂園服務提供不高於4.6億收入。在發佈年報當天，碧桂園服務同時發佈了一條公告，集團與碧桂園服務訂立電梯安裝及其他服務框架協議，年期自2020年3月18日起至2020年12月31日止，就電梯安裝及其他服務應付碧桂園集團費用（不含稅）年度上限為人民幣4.6億元。
未來，碧桂園服務劃分為了4個重要的發展計劃：
1. 在保持高質量規模發展的基礎上，深挖社區增值服務空間。
2. 探索城市服務中的高速服務區「美好+」運營模式
3. 推動智能化真正落地小區，引領行業「AI+小區」趨勢
4. 圍繞「大物業管理」，縱橫拓展服務模式，提升服務質量
從碧桂園服務未來發展計劃中，可以看出重點將圍繞社區增值服務、城市服務和智慧化三個方面展開，企業已經不再滿足於基礎的社區物業服務，未來碧桂園服務看重的是業主生活的服務空間、社區之外的城市服務以及物業服務企業的“智慧大腦”。
疫情短期對物業公司日常運作雖然產生一定影響，但長期來說，對公司、對行業都是一個機遇。
首先，物管服務行業被社會、政府所重視，曝光度、存在感較以往有明顯提升。
第二，優質物業服務能夠增強業主對於物業公司的信任感和對優質物業的訴求，對於後續物業費的收繳率有一定的正面影響。
第三，利於建立良好的服務口碑和品牌，行業集中度將加速提升。
第四，對行業的未來發展將進一步運用技術替代人工，新的增值服務模式和業務將會出現。
最後，政府將推出緩解疫情壓力的利好政策，扶持物物管企業。
基於以上判斷，我們持續看好物業管理行業，我們也相信經歷疫情的洗禮，行業亦是走向新一輪的價值挖掘。
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