聲明：本人現職房地產營銷策劃公司即俗稱代理銷售公司策劃人，同時兼任集團下二手房事業部負責人，以下觀點僅代表個人觀點。

直接上乾貨。

一、現在買房子的人都是哪些人？

經過幾十年的改革開放和高速發展，經濟和社會發展取得了空前的成績，首當其中就是房地產。

房地產作為一門生意，有人買就會有人賣，就像產品的迭代更新，每個階段面向人群也是不一樣的，所以要看社會發展的各個階段什麼樣。

下面將會對住宅進行劃代，這個是以為個人主購劃分，因為我是搞營銷的是找產品賣點的，所以劃分是以產品的主要賣點和解決的痛點來劃分。

第一代住宅，滿足居住需求

1992年房改全面啟動市場化，之前的住房均為公有制，單位分房，筒子樓，大單間，小配房這些在一些老電視劇老電影中相信大家都可以看到，《金婚》中各家都在樓道里面做飯，你借我家醋，我借你家油，早上起來去外面廁所倒夜壺的場景就是之前的住房現狀。

購房人群：單位分配、單位集資房等還是以公有制為主導，從二手房角度來說當年那些某某家屬遠，特別是大的企事業單位的房子是很搶手的。

第二代住宅，生活有了質的提升

在第一代住宅的基礎之上，隨著開放的加深並借鑑外地經驗建設廁所、廚房有客廳有陽臺的住房，而且以多層佔多數。

王健林是這方面的先行者，同時引入了物業、保潔、簡單綠化等，這個概念下的房子一經推出，解決了非常多的痛點，銷售空間的火爆。這是通過房子改善生活的第一個縮影。

購房人群：沒有能力享受單位分房或者家屬院指標人員，那個時候想買就能買，大大激發了人們的購房慾望，有錢就能買到，而不是等。

第三代住宅，現已交付主流小區

第二代住宅雖然相比一代有了很大的提升，但是因為年代久遠，設計理念、建設能力和人民生活水平的日益提高，已經越來越不能滿足現代人對高品質生活的需求，所以第三代住宅應運而生，第三代住宅典型的特徵就是電梯房的增多，由於土地的稀缺和需求的增長容積率上升就是單位面積蓋的房子更多了，而且開始人車分流，地下車庫，外立面不再是塗料，刷卡門禁等不但提升了小區的檔次，也大大提升了居住的安全性。

購房人群：80後成家，住房成為剛需，而且隨著商品房理念的深入人心，結婚買房成了那個時代的標配，而80後又是龐大且集中，所以那些年房子供不應求，水漲船高也是理所應當。

現階段住宅，目前在售主流，暫且稱為三代半。

從第二代住宅入市以來已近30年的時間，第三代住宅也將十餘年，由於早年間房地產行業野蠻發展，隨著時間的推移一些隱性問題出逐漸顯現，像物業不到位，設施設備老化，現在看來設計不合理的（那年大雨淹了多少地下車庫，多少房子發生地基下沉），同樣人們的生活水平、理念也在不斷變化。之前的住宅已不能滿足其需求。

現階段的住宅主推，

洋房：7層帶電梯，在第三代的時候叫多層。

小洋房：十幾樓的房子，在上一代叫小高層。

高層：在上一代住宅幾乎沒有超過30層的住宅。

而且智能化、高綠化、新中式外觀、智能安防、管家服務、社區配套等都有很大的提高，而且現階段各大地產商也開始下沉到三線、四線甚至縣城，直接對當地的中小開發商造成很大的影響，而且他們的高轉率相當恐怖。

多說一點：我所經歷的一件事，下午跟開發商去舉牌拍地，開發公司下午拿地，晚上出案名定位，第二天出設計圖開始報備，一週後進工地建圍檔了，之前只是聽說經過這次之後感覺這個行業中小企業已經在起點就喪失競爭力了。

現階段購房人群：第二代住宅和第一代家屬院的改善型客戶居多，而且現在的住房設計在我考察的三線城市及以下，幾乎很少有兩室的房子，基本上都是三室及以上，而且近兩年小戶型越來越少，只有一些商業和中心區會建一些公寓，我們的項目也是這樣的定位，改善型住宅。

二、出於什麼樣的目的買房子

第一代：有本事有關係的可以單位分房，有錢沒關係的之前的老破小

第二代：充份市場化以後，有錢的沒錢的都想買房子改善居住環境

第三代：結婚剛需成主流，丈母孃市場成為主流。

三代半：改善型需求為主流

對於有些人來說大家都有房子了，誰還買房子，還蓋這麼多房子賣給誰啊。這話是沒錯的，但是就像吃飯一樣，你能吃得起肉，你還願意天天吃糠嗎？有能力的人開始住宅升級，沒能力的人現在也有安身立命之所，而且對於整個房地產已經不再是從舊城改造，拆建為主了，對於老破小的社區，採用改善環境，加裝電梯，基礎維護維修等提高居住舒適度，徹底貫徹“房住不炒的”施政方針，所以你不買房，不代表別人不換房，開發企業也不是笨蛋，會考慮到N多年以後的市場變化，生意是先找需求再做產品，而不是做了產品找需求。

三、為什麼有人看漲有人看跌

網上有句流行語叫“得不到就毀掉”，買不起房子的人想著跌，買了房子的人想著漲這是一個矛盾，沒有對和錯之分，只是所佔立場不一樣，你有錢你也買，不說為了升值就是居住舒心舒服也是會考慮住宅升級的，而買不起的人看著房價越來越高，心中不平也是正常，但是經濟不會隨著個人意志為轉移，有需要就有供給。有一就想二這是人之常情。

四、胖丁感想

隨著這次疫情全球範圍內爆發，很容易讓人聯想到08年金融危機，其實那次金融危機正是由於房地產過熱造成的，而很多人現在網上的論調是全球又要危機，首當其衝的是房地產，然後泡沫破裂樓市大跌，也有一部分人想著金融危機了政府肯定託市放水房地產又會瘋漲。

我個人不這樣認為，08年金融危機4萬億入市，舊城改造啟動，基建狂魔的稱號開始叫響，而這次呢，一直在提“新基建”主要指以5G、人工智能、工業互聯網、物聯網為代表的新型基礎設施，本質上是信息數字化的基礎設施，而不再是拆建，這從一個方面說明我國經濟轉型的決心和未來發展的風口和扶持方向。

可以說國家正在一以貫之的落實房住不炒，而且整個發展和改革的重心落在了高新科技這類在國際地位上面有話語權，有定價權，能抗風險的行業，但是房地產仍會保持穩定的狀態進行發展。這就是我感受到的情況，房地產不會進入冬天，就像人不能總和巔峰的時候比較，這樣你會走不好腳下的路，總感覺之前怎麼樣，但是衣食住行，只要有人類的存在就會有這樣的需求，只是需求的方式變了、需求的產品變了。無論是開發商還是我們個人都要認請這個事實，人們對美好生活的嚮往是社會進步的基礎。

胖丁說房：房子是生活的保障，但不是生活的全部！

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