2月14日，榮安地產（000517.SZ）發行的公司債券在深圳證券交易所集中競價系統和綜合協議交易平臺雙邊掛牌交易，並面向合格機構投資者交易。該筆債券的期限為5年，票面年利率為8%。
此次融資有助於補充榮安地產的營運資金。作為“寧波第一股”的繼承者，榮安地產的擴張之路走得並不順暢。而過高的對外擔保，猶如一把利劍，稍有不慎就會戳中榮安地產的心臟。
收入頻繁波動
1989年，寧波機床總廠經改制成為寧波中元機械鋼管股份有限實業公司（下稱“寧波中元機械”），並於1993年8月6日在深交所上市，成為寧波第一家上市企業。1999年7月，由於經營不善，寧波中元機械進行了第一次資產重組，深圳市新海工貿發展有限公司成為第一大股東。於1999年11月3日更名為“寧波成功信息產業股份有限公司”，股票簡稱更換為“甬成功”。2006年開始，由於未完成以前年度財務會計報告的更正工作，“甬成功”股票暫停上市。直到2009年，榮安地產參與重組，借殼“甬成功”並更名為榮安地產上市，成為寧波市第一家純地產類上市公司。
上市後的榮安地產正處於行業發展的黃金時期，但其早期發展並不順利。這一點從榮安地產上市後的歷年收入情況可以明顯看出。在2010年-2018年期間，其營業收入在2010年、2014年、2015年和2018年均出現下降情況，同比降幅分別為37.24%、25.46%、67.50%和6.92%，而在2013年和2017年卻分別大幅增加125.76%、146.82%。
除了收入波動較大，榮安地產對應收入增減同期的歸母淨利潤也出現了明顯變化。在2010年、2014年、2015年榮安地產的歸母淨利潤分別出現較大幅度下降，下降幅度分別為69.62%、31.96%、66.61%。同樣對應收入增長期的2013年和2017年，歸母淨利也均有增加，只不過榮安地產在2013年的營業收入增速超過100%，歸母淨利潤卻僅微增7.13%。2017年歸母淨利潤雖然同比增幅達到263.75%，但是當年歸母淨利潤總額為5.42億元，經過幾年頻繁波動，僅剛剛超過2013年的5.42億元。
2019年前三季度，榮安地產營業收入25.24億元，同比增長8.58%；歸屬於上市公司股東的淨利潤6.5億元，同比增長59.66%。榮安地產表示，前三季度業績增長的主要原因為公司心尚園、香園(三期)等項目交付並結轉收入，整體銷售毛利增加致使歸屬上市公司股東的淨利潤增加。
根據半年報披露，榮安地產2019年上半年營業收入為20.62億元，約有20.22億元來自寧波地區，佔比高達98.06%，且寧波地區的銷售毛利率為40.83%，而寧波地區之外的銷售毛利率則高達72.01%。
實際上，作為寧波本土房企，榮安地產2016年才開始發力寧波市場。數據顯示，2014年—2018年，榮安地產來自寧波地區的營業收入佔總營業收入的比重依次為16.7%、21.1%、52.43%、88.61%和96.33%，佔比逐年增加。直到2018年，榮安地產的收入幾乎全部來自寧波地區。
與之相反的是，隨著寧波地區收入佔比的增加，榮安地產在寧波地區的銷售毛利率卻在持續下滑，2014年—2017年分別為33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。2018年榮安地產因高端產品入市，公司毛利率提升至41.84%。
佈局單一，風險加劇
不同於收入的起伏不定，榮安地產的銷售業績在近幾年均呈現穩定增長。數據顯示，榮安地產2016年—2018年的簽約銷售額分別為34.04億元、53億元、133億元，其中2017年和2018年的同比增速為55.7%和150.94%。
據億翰智庫統計數據顯示，2019年榮安地產實現全口徑銷售額319億元，同比增長292.86%，排名由2018年的139名升至84名。
銷售增長加快的同時，榮安地產的拿地力度也在增強。數據顯示，榮安地產2016年拿地8宗、2017年拿地15宗、2018年拿地20宗，2019年上半年拿地8宗。對應的新增土儲面積分別為71.15萬平方米、100.31萬平方米、87.85萬平方米和66.07萬平方米。
在2019年的新增土儲中，不乏有多個地塊為溢價獲取。2019年5月，榮安地產拍下的鄞州區YZ13-01-b1地塊（長豐地段），樓面單價為16970元/平方米，溢價率為43.9%；旗下嘉興睿釔置業有限公司競得浙江嘉興桐鄉市宅地，成交樓面價9375元/平方米，溢價率高達100.43%；2019年6月，榮安地產以14250元/平方米拍下鄞州區YZ13-06-J1b地塊（長豐地段），實際宅地價超2.4萬元/平方米，總價5.87億元，溢價率為51%。據悉，2019年10月榮安地產再以39.14%的溢價率入手浙江省台州市1宗住宅用地。
儘管榮安地產的銷售有所增長，但是其在寧波地區的毛利率逐年下降也顯現出佈局單一性的風險。對於這一問題，榮安地產董秘鄧華堂在接受媒體採訪時曾表示：“現階段公司寧波本土以外的開發建設規模已經超過60%，累計打造超100個樓盤項目，跨區域發展是公司發展壯大的必然需要。目前，我們在杭州、嘉興、重慶、台州、溫州等城市的佔有份額不斷擴大，在重慶也已完成明月江南、林語春風、柳岸潮鳴等項目。長三角城市群、成渝城市群、京津冀城市群、中原城市群、珠三角城市群等，將是公司未來的重點發展方向。”
目前，榮安地產除了寧波重倉佈局，還在杭州、嘉興、溫州、台州等城市有近20個項目，並且不斷擴大這些地區的市場份額。
榮安地產的加速擴張也使得存貨在近兩年驟增，尤其是2018年之後。數據顯示，2018年榮安地產的存貨為173.69億元，同比增長122.28%。截至2019年三季度榮安地產的存貨已經攀升至296.18億元，較年初增加了70.52%。不過得益於榮安地產推盤速度較快，銷售業績較好，並沒有造成大量存貨積壓。截至2019年第三季度，榮安地產反映去化情況的指標“存貨/平均預收賬款”為2.07，同比減少3.27%。
槓桿承壓，冒險擔保
擴張帶來的債務壓力從不會缺席，不斷增加的土地儲備也導致了榮安地產槓桿承壓。自2017年榮安地產加速擴張開始，榮安地產的淨負債率和調整後的資產負債率逐年上升，其中淨負債率由2017年的54.92%升至2018年的67.06%，調整後的資產負債率由2017年51.16%升至2018年的66.82%，增幅均超過10個百分點。
2019年，榮安地產的槓桿持續增長。截至三季度末，榮安地產負債總額為338.96億元，較年初增加73.41%，調整後的資產負債率也較年初增加約5.8個百分點至72.64%。淨負債率則較年初下降了約6.4個百分點至60.62%。然而，這並非是榮安地產的負債較少所致。實際上，榮安地產的有息負債在前三季度較年初增加了64.63%。加之，榮安地產的貨幣資金較年初增加了163.83%，致使淨負債率下降。
在榮安地產槓桿放大的同時，還在頻繁為子公司提供連帶責任保證擔保或抵押擔保。2019年12月2日晚間，榮安地產發佈公告，將為兩家公司提供共計4.1億元貸款擔保。類似擔保榮安地產在2019年已經進行了將近十次，而榮安地產發佈的公告中進行擔保的原因均為融資需要貸款。據統計，2019年榮安地產對外擔保總餘額達101.13億元，佔公司最近一期經審計淨資產的212.96%。
現金流方面，截至去年三季度末，榮安地產手持現金為46.93億元，較年初增加171.49%；短期借款約7.5億元，較年初增加7.27%；一年內到期有息負債為15.9億元，較年初增加93.85%。現金尚能覆蓋短期負債，調整後的現金比率也同比上升34.21%至0.51。
與現金比率相比，榮安地產近5年調整後的速動比率波動較大。但在2015年-2017年的3年間，雖然變動幅度較大，但均位於標準值“1”之上。然而，在2018年榮安地產調整後的現金比率降至0.88，2019年三季末再降至0.84，短期償債能力減弱。與此同時，榮安地產的長期償債能力在近五年呈現穩步下降的趨勢，目前已經由2014年的2.14降至2019年三季度末的0.48，長期償債能力進一步下降。
據國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合調研編制的《2019中國房企綠色信用指數TOP50（中期）報告》顯示，榮安地產綠色信用指數82.3，綠色信用等級A，排名行業第14位。
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