觀點地產網 無法被土地市場滿足的中海，拾起了曾經"拋棄掉"的收併購等渠道。
3月13日，中海通過官方微信公眾號發佈其2020尋地合作計劃。相比於過往通過招拍掛等市場手段，此次中海似乎有意放開了土地獲取的更多渠道。這或許也是中海在規模壓力下的又一次全新改變。
據瞭解，中海此次公佈的尋地計劃中，包含了股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務，城市範圍包括但不限於全國一二線城市及強三線城市。
"中原逐地，海納百城"、"逐鹿天下，攏賢拓疆"，中海為本次尋地計劃冠上了這兩句標語。除香港及澳門區域，其餘包括華南、華東、北方、西部以及中海宏洋均貼出相關尋求合作的海報。
值得一提的是，不管是收併購、資產轉讓或是城市更新等，中海在過去都曾有過優秀案例。在顏建國對外的表態中，上述渠道也或多或少的出現。不過，此次公開發布尋地計劃，卻是中海第一次主動通過這樣的形式尋求合作伙伴。
或許對於中海而言，做大規模始終是無法捨棄的一環，也就重新拾起了過去鮮少用到的收併購等途徑。
被拾起的土地渠道
僅以過去的經驗而言，僅依靠收併購的中海，在規模發展最快速的時代掉隊，而招拍掛，卻讓中海重新跟上節奏。
時代的特徵很明顯，從顏建國迴歸中海劃分即可。
從2010年開始，中海便開始通過大規模兼併收購，從而獲取土地和項目資源。彼時，收併購是中海的核心戰略之一。
其中比較著名的是三個案例，分別是蜆殼電器股權收購、重組中國建築旗下房地產業務以及重組中信，三場交易對價近700億，總資產價值超過2000億元，直接獲得了超過3700萬平方米的土地儲備。
3700萬平方米這一數字，大概能佔到中海2019年中期總土地儲備的四成。
但在這幾年，中海於公開土地市場上的土地擴張卻少的可憐。據瞭解，2013年，中海在內地16個城市新增土地23幅，總樓面面積達1203萬平方米，這是近幾年來中海在公開市場上新增土儲較高的年份。而在隨後的兩年裡，中海新增建面分別降至2014年的904萬平方米及2015年的596萬平方米。
隨著郝建民時代的結束，中海重新開啟公開土地市場上的擴張。值得一提的是，在2016年，前11月，中海（不含中海宏洋）僅拿地9宗，土地投資金額232.43億元，而12月單月，中海便新增9宗土地，投資金額174.39億元。
公開土地市場的謹慎，也使得中海在這一時期從規模上掉隊了。
數據顯示，2013年至2017年中海分別實現銷售1385億港元、1408億港元、1806億港元、2106億港元以及2330.7億港元。雖然穩步到達2000億關卡，但在此5年間，中海銷售同比增速分別為24.19%、1.66%、28.27%、16.61%以及10.1%。而同期全國商品房銷售額同比增速分別為26.33%、-6.31%、14.4%、34.77%以及13.67%。
影響逐步顯現，頭幾年的新增土儲不足，甚至讓作為行業龍頭的中海在規模增速上比不過行業增速。
2016年底，顏建國接任主席之位，中海也重新進入土地擴張的步伐。在2017年至2019年，中海分別投得76宗、63宗和53宗土地，投資金額951.16億元、913.53億元和1133.6億元。
不過，隨著公開土地市場成本的上升，雖然中海土地投資金額增加至千億，但獲取的土地儲備卻有所減少。三年間，其分別新增1741.41萬平方米、1764.1萬平方米以及1145.61萬平方米土地儲備。
而較為單一的土地擴張模式，似乎也讓中海在土地擴張任務上未能如願。
據觀點地產新媒體瞭解，按照顏建國曾在業績會上的表態，買地貨值要超過當年的銷售額是中海的底線。而在2019年，中海拿地預算高達1210億元。但實際上，中海距離這一目標尚差近80億元。
據觀點指數統計，中海（不含中海宏洋）目前總貨值12292.05億元，這一水平遠遠落後於銷售排名排在它前面的碧桂園、萬科、恆大、融創、保利、綠地，且前6者最少的一位也有2萬億以上的土儲貨值。
並且，僅依靠公開市場擴充土地儲備的中海，在近年來總土地儲備並未有明顯增長。數據顯示，在2017年、2018年以及2019年上半年，中海總土地儲備均在6000多萬平方米，實際權益土地儲備分別為5378萬平方米、5697萬平方米以及5540萬平方米，並未有太大波動。
而隨著中海銷售規模的增長，現有土儲也將會滿足不了中海3年-5年的發展。對於規模的要求或許也是為什麼中海在2020年第一季度，便公開表態要在各地尋找收併購等渠道的項目。
人事變動下新渠道的難題
新模式的出現，或許與中海最近的人事變動也脫不了干係。
據瞭解，在2月份，中海旗下三家香港上市公司同時披露了一系列人事變動公告。顏建國辭去包括中海行政總裁等眾多中海系職務，僅保留中海董事局主席及執行董事職務。
此舉也將打破中海一直保持的主席兼任行政總裁這一傳統。
系列變動中，於中海，張智超獲委任為執行董事及行政總裁；羅亮獲選為董事局副主席並將繼續擔任公司執行董事、執行副總裁、運營總監兼總建築師職位，莊勇獲委任為董事局副主席及非執行董事。
鑑於2018年，中海地產被列入央企首批實施"職業經理人"制度的試點單位，以及2019年3月顏建國剛獲任主持中海集團全面工作，正式掌舵中海系等眾多原因，此次人事大調整被普遍解讀為中海在管理上將更加"職業經理人"化。
人事的變動，也就意味著權利的調整。
值得一提的是，在郝建民時代，中海在管控上屬於收權模式，彼時甚至有種說法稱之為"中央集權"。
據瞭解，郝建民接過孔慶平一棒後，很快在內部發起了管理模式的改革，成立了戰略管控委員會，並設專業地產、營銷、工程三條線，由總部垂直管理。同時，中海捨棄了已實行多年的區域化制度，改為大部制縱向一體化管理，由區域管理模式轉為總部集權的垂直管理模式。
由此，地塊前期的獲取與融資等工作大多交由集團負責，這也意味著各個地方的大權上移至總部。
而2020年的此次人事變動，除了可以理解為中海更加"職業經理人"化之外，也可理解為顏建國將權利正式下放。中海亦將上述人事調整原因的表述為，為了提升企業治理水平。
新人自然有新想法。張智超曾經所在的北方區域，在銷售業績上並不及華東、華北，不過，在2018年11月，中海專門為城市更新發布的白皮書中，北方區域的濟南華山片區改造便是兩個典型項目之一。有著成功的樣板，也就存在複製的可能。
不過，在顏建國直接掌權的時期，其也對收併購等渠道有過相關表態，其中，對於收併購，其表示，在此方面中海也一直在接觸，並且中海擁有資金、經驗等方面的優勢。但從實際效果上看，過去三年中海在這方面並無建樹。
另一方面，同行在相關領域早已行動，收併購的典型代表有融創、世茂，前者靠收併購衝上了5000億，後者成為2019年增速最快的房企；而在城市更新領域，也是競爭激烈。不管是將該業務作為第二增長曲線重要一環的萬科，或者是原本就在這方面具備優勢的佳兆業等。
需要思考的是，在規模與效益雙平衡的要求下，作為後來者的中海是否真的能在收併購、城市更新等渠道如魚得水。
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