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標杆房企有一套自己的獨門秘籍，做好地下車庫優化，一年省幾百億不是問題。本文，飆馬商業地產（http://www.pmmarket.cn）就來詳細盤點下剛需改善樓盤應該如何優化地下車庫，解析標杆房企優化那些訣竅。
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地下車庫建造規模普遍佔項目總規模的25%至30%左右，在講究成本優化的今天，對地下車庫進行成本控制可以說是重中之重。
標杆房企有一套自己的獨門秘籍，做好地下車庫優化，一年省幾百億不是問題。不過實踐上，筆者曾聽不少地產人有疑問，自家房企對標標杆房企的做法，效果卻沒那麼好。比如車庫單車位面積一般在30-40平方米，標杆房企如萬科可以逆天做到26平方米，某房企也儘量優化面積，卻遭客戶吐槽地庫規劃不合理、行車不方便。
標杆房企在剛需改善樓盤下了怎樣的功夫，讓地下車庫節本又增效？筆者認為，一是有以客戶需求為核心的規劃理念，剛需改善盤重實用，豪宅盤重體驗，兩者不用一套方法去開發；二是有全流程成本控制的思維方式，從項目前期規劃開始，地庫的基本設計開始介入；三是地庫優化方向懂得“借勢”，和自家的樓盤實際相協調配合。
本文，飆馬就來詳細盤點下剛需改善樓盤應該如何優化地下車庫，解析標杆房企優化那些訣竅。
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做好地下車庫優化
一年能省幾個億
無效成本最易出在這些環節
地產人想必看過不少行業文章，比如萬科保利龍湖萬達這麼做地下車庫，一年能省幾十個甚至幾百億。數字看著誇張，但是筆者在這裡告訴你，地庫做好，能省下的成本絕不是一個小數字。
單車位面積是檢驗地庫停車效率的最直觀數據，單車位面積是地下車庫總面積/總停車數。某標杆房企對單車位面積有這樣的標準，純車庫區要做到26平方米/輛，有人防的車庫區到30-32平方米/輛。
而關於造價，普遍情況下，地下一層造價2500元/㎡；地下二層造價3000元/㎡；人防地庫比普通地庫造價多500元/㎡。
那麼可以算這麼一筆賬，住宅樓盤地下車庫按照規定需要車位1500個，一般房企的單車位面積是40平方米，預計6萬平方米，，按照地下一層有人防車庫的造價3000元/平方米計算，需要造價1億8千萬。
而如果是標杆房企進行優化，單車位面積能達到30平方米/輛，那麼地下車庫面積為4.5萬平方米，造價1億三千五百萬，一個車庫節省高達4500萬。
每個車位節省3萬，單車位面積節省10平方米，對於房企來說，一年省下幾個億或幾十億不是問題。
地下車庫結構複雜，建造環節多，成本與多個因素相關，如層高、覆土、墊層、設備房、出入口、柱網布車排列等。地庫做好了能省錢，規劃不精細的地庫則會產生大量無效成本。現實建造中無效成本最容易發生這些環節：
1地下車庫前期規劃中，沒有爭取最大的地上停車數量和最優車位比。
地下車庫建造成本高，地產行業的通識是能增加地上停車的數量就儘量增加，能建地下一層就儘量不建地下二層。
但是在前期規劃中，要做好這兩點需要規劃人員能夠讀懂當地政策，並和當地相關部門進行協調，爭取地上停車數量，同時還要可以折算相關停車位，如非機動車位折算成車位、子母車位的折算量，在剛需項目中儘量把車位規劃到規定的最低數量，降低建造成本。
▲萬科一小區的地上停車
2地下車庫輪廓線不規整，折角多。
地下室要儘可能利用每一平的空間，提高停車效率。筆者翻看資料發現，地下室的輪廓線規整與否，對有效利率用有極大影響。
如下圖所示，輪廓線折角多、不方正，會造成大量的無效面積，比如靠牆的車位和牆體間的空餘空隙，就是一種浪費。不規整的邊緣角落無法有效規劃用途，也是無效面積，其次輪廓線折角多，過多折邊還會讓支護複雜，增加支護成本。
3設備房面積過大、擠佔停車位。
在車庫建造規範中，車庫要設置值班室、管理辦公室、控制室、休息室、儲藏室、衛生間等輔助用房，設備房是地下車庫必不可少的部分。
前期規劃中，設備房要合理配置，不可面積過大，多出的部分便是無效面積，另一方面，設備房的位置選擇要因地制宜，不可設置在能夠劃分車位的區域，根據萬科的資料顯示，設備房擠佔停車位，補回相應的車位，需要大約三倍的面積，無形中浪費了三倍的空間。
4柱網及布車排列不合理，產生無效空間。
柱網及布車排列是地下車庫最容易出現無效面積的地方，柱網過大，浪費車位面積，柱網過小，則用戶體驗差。排列分佈要緊湊密集，斜列式如果搭配不好，會形成很多不必要的無用面積，萬科有要求不佈置成平行或者斜列式的車位。
這一塊也是成本優化最有力的一部分，柱網和布車合理，能節省大量成本。
▲平行式和斜列式停車
5層高控制不符合實際。
地庫層高每增加0.1米，造價增加18元/㎡。建造規範中有各個車型的最小淨高，2米2淨高，層高在3.7-3.8米最合理。筆者在這裡要討論的是，現在層高可以不看最合理，而要看最合適。
前文提到，剛需盤重實用，那麼層高控制在成本最低限度的3.7-3.8米即可，不需要達到4米等高度，而豪宅盤3.7-3.8米雖然合理，但是用戶體驗不佳，尤其是豪宅住戶豪車多，可能還會有房車等，因而層高高一些更合適。
控制成本是為了提升價值，在注重產品力的今天，把成本的控制和用戶需求進行綁定，節省的成本才能說是有效成本，如果光為了節省成本傷害了用戶體驗，那麼短期看成本是降了，長期看卻會影響自身品牌品質，得不償失。
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標杆房企的地下車庫優化
為什麼有“獨家秘笈”？
原因是優化與項目定位緊密結合！
地下車庫的優化套路很多，但不一定標杆房企的做法就會適合所有房企。比如筆者就曾聽到，一間標杆房企特別自信，說他們的項目很有辨識度，別人學不到精髓。筆者認為，標杆房企在優化過程中，把優化方向和項目定位緊緊結合，多方位考量用戶需求，才能形成地下車庫優化的獨門秘籍。因此今天筆者要從優化和項目定位結合的角度，解讀標杆房企的優化方法，希望可以給大家一個啟發。
1總圖規劃階段，爭取與項目配套的車位比。
不同城市對小區車位比的規定不同，不少地產人在前期時，機械適應規定，實際上，規定是通用的，不同項目其實可以有不同的解讀，也要有不同的配套，這樣既能降低成本，也能合法突破規範。
車位比在現實中是可以和當地規劃局協商的，房企從規劃階段介入，能爭取到最優車位比。筆者知道這樣一個例子，A城規定小區車位比是1.2輛/戶，B房企的項目定位是首次置業的小戶型小區，客戶年輕群體居多，B房企於是和規劃局溝通，車位比1.2輛/戶不符合當前小區的配置，最後爭取到了1輛/100平米的車位比，節省了近三千萬成本。
這個案例給地產人的經驗是，地下車庫不能是單純的附屬品，在規劃前期就必須要有精準的定位，成本前置，同時規劃人員要合理解讀當地規定，尋求最優方案，比如B房企還曾操盤某個改善型大戶型小區，當時按照1.0輛/100平方米戶配置，B房企爭取到了1.0輛/戶，符合小區用戶用車水平，也降低了數千萬的成本。
另一方面，前期規劃中，能建半地下室或者地下室只建一層最好。中海這樣規定：在條件允許的情況下，應儘可能設計成半地下室形式。
2平面規劃時，柱網排布用最經濟和最優選擇相配合。
柱網設計是地下車庫設計中最複雜的一環，也是最能省成本的一環。從柱網大小、到車輛排布，業內進行了多番嘗試。
❶ 經濟柱網7.6mx8.1m，最佳柱網8.1mx8.1m。
在無效成本中，我們討論了排布方式最好用戶垂直式，不用平行式或者斜列式。因為經過測算，垂直式停車佔用的面積最小，車位面積是2.4mx5.3m。
近幾年大小柱網的使用也有很多討論，一般來說大柱網規則7.8x(7.9+7.8) m；大小柱網 7.8x(6.1+4.8)m；小柱網 5.4x(6.1+4.8)m。
柱網的設計，一要考慮停車效率，二要考慮用戶體驗。
小柱網的設計使得柱網加密、柱截面減小，車庫層高降低、埋深減小，同時底板減薄，在無樑樓蓋情況下，小柱網在降低成本上更為顯著，舒適性較低，觀感上不夠通透。
▲小柱網停車示意圖及參數
▲ 上圖為小柱網，下圖為大柱網，在空間視覺上，大柱網視野更好
綜合標杆房企的應用數據，橫向三個車位置，最經濟柱網規格是7.6x8.1m，每個車位面積約是20.52平米；要使用戶體驗感增加，將經濟柱網規格進行擴大，達到8.1mx8.1m，是理論上的最佳柱網規則。
在實際建造中，考慮防火牆等因素，參數可以相應調整，比如8.05mx8.05m也是一個相對舒適的柱網尺寸。
❷ 設置一定比例的大車位。
實際運用中，地下車庫的柱網設計不能僵硬套用最經柱網的套路，更要考慮和樓盤的情況相符合，比如SUV等大型車系越來越受歡迎，車庫全是小柱網，大型車用戶勢必會產生車位過窄、車輛容易剮蹭等問題。
設置一定比例的大車位，可以滿足不同車系用戶的需求，一般而言，非豪宅樓盤大車位比例在10%—15%左右即可。
大車位的車位面積可從2.4mx5.3m擴至2.7x5.3m，柱網可擴至8mx8.1m，同時大車位儘量沿著車庫外沿設置。
豪宅是最有大車位發言權的，如金力紫御華府最大車位為長7.8米、寬3.5米，層高4.6米，可容5輛悍馬。
不過筆者在這裡提醒，非豪宅樓盤層高在3.7-3.8M最為合理，車庫設置大車位時，注意柱網的尺寸不能超過8.2m，不然層高等會受影響。
❸ 合理配置子母車位增加停車數。
地下車庫的形狀要求是儘量方正，不要有折角。在實際操作中，遇到一些車位空間不太規整，無法停放兩輛車，則可以考慮設置為子母車位，這樣可以把空間完全利用起來，一些城市規定子母車位算1.5個車位，把原本的無效空間合理利用，增加停車數，也是優化成本的一個方法。
3設備用房儘量利用低效停車空間。
設備用房的不合理選址往往會造成大量無效成本，綜合標杆房企的做法來看，一大原則是設備用房不能佔用停車空間，具體做法是：
❶ 設備用房的面積按照相關規定，達到最低標準即可，不需要增大無用面積。
❷ 設備用房儘量利用低效停車空間，比如塔樓等。避免佔用車位。
以保利地產為例，原設計設備用房未完全利用塔樓空間，造成了車位浪費，優化後，補回了5個車位。
❸ 設備用房層高不夠時，不能增加地下室層高，萬科是這樣進行處理：採用局部地面下沉的方式彌補層高不夠的缺陷。
❹ 萬達在設備用房上，在滿足規範的前提下，儘量合用機房等設備用房，如6個防火區可設置一個配電室等。
4地下車庫豎向優化關注層高和覆土厚度。
前文提到的優化大致是平面上的優化，而豎向優化上，包括層高、覆土厚度等。
層高在上文已說過，非豪宅樓盤的地下車庫層高在3.7-3.8m即可，可以滿足大部分車型，不需要過高的層高，增添成本。中海在建造地下車庫時，規定全地下車庫設計，減少地庫埋深，並且儘量降低地下室層高。
覆土厚度過大，會造成地下室結構造價升高，一般來說覆土每增加0.3米，造價增加30元/㎡，另一個方面，覆土厚度大，對綠化景觀比較好。
通常來講，覆土厚度在1-1.2m之間最具有經濟性。但個別城市會有規定，比如杭州規定覆土厚度1.5m，房企則必須按照規定執行，綠城在杭州的項目覆土厚度控制在規定線左右。
5剛需地下車庫優化同時還能增加美觀度，在排管佈線、採光、地坪上可以這樣做。
優化既可以節省成本，也可以增加項目的美觀度，提升用戶的滿意度。在排管佈線、採光、地坪選擇等方面，可以學習標杆房企的做法。
❶ 排管佈線整潔有序。
相信不少人和筆者有同樣的體驗，從地面進入車庫取車，觸目所及的是灰暗的地庫燈光，抬頭看是亂糟糟的管道，給人非常壓抑的感覺。
排管佈線講究科學，也要講究美觀。保利地產是這樣做的，利用BIM軟件優化設備管線排布，達到整潔有序的標準，同時在主車道上，為了優化用戶體驗，保利將管道向上收取，用戶視野範圍內淨層高更高，更加舒適。
▲ 圖為保利地產優化後的管道排線，視野更開闊
❷ 地下車庫可利用天然採光。
採光也是地下車庫的重要環節，旭輝在剛需項目中，地庫有大堂，引用的是自然光，它的做法是通過光纖引過自然光，讓用戶光感體驗更優質。圖片左側的即是位於地面的導光筒。
❸ 地下車庫選擇美觀的地坪材料。
地下車庫的地坪需要具有耐磨、耐水耐油抗滲透、抗衝擊、使用壽命長的特點，儘量避免出現起塵、起砂、脫落的現象。目前通用的材料有混凝土地地面、環氧地面、耐磨地面、水磨石地面、混凝土密封固化劑，金剛砂耐磨地坪等，各有特點。
不少房企在產品研發過程中，在地坪新材料也進行了投入。比如萬科進行高精混凝土地坪研發，高精混凝土地面貼磚，可以採用瓷磚膠薄貼，也可以直接鋪木地板，車庫高精地坪解決傳統混凝土地坪強度低、起砂等問題，使用在車庫內更具有裝飾性。
▲深圳萬科研發的高精混凝土地坪
❹ 為地下車庫粉刷色彩。
通常在商場的大型車庫中，會用顏色區分停車區域。住宅項目中，也可引用該做法，筆者認為，住宅的地下車庫粉刷顏色要與項目的定位相符合，比如年輕人多的小戶型社區，色彩要活潑多彩，越炫酷越好，而大型改善樓盤，則可採用雅緻的顏色，增添格調。
3
小結
成本的優化不單單是節省成本，更要在優化過程中，提升項目的價值，達成節本又增效的作用。地下車庫屬於用戶感知度比較高的區域，以前往往容易被忽視，而標杆房企獨特的地庫優化方法，正是站在全項目的視野，既省了成本，又儘量滿足用戶需求，讓優化成了提升價值的重要手段。今天筆者簡單梳理了地庫優化的相關問題，希望你家房企能夠靈活用起來！
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