SFNBN

利益相關，本人分管著二手房事業部，在實際的工作當中，你說的這種情況我暫時沒有遇到，而且按正常工作流程來說這個情況是不應該發生的，除非是中間有什麼問題，我先給你解釋一下，正規的二手房貸款流程，可能各銀行有差異，但是我們從來都是隻走中國銀行一家的二手房貸款業務。說實在話為了保險，一個是為了保護業主，二是為了保護房東。

一，雙方商談好買賣意向之後，即可開始相應的手續

二，買方準備好：收入證明，銀行流水，徵信，戶口本到銀行申請

三，銀行申請審批過後，房東和客戶同時到銀行辦理面籤

四，面籤辦理後，客戶把房子的首付存在銀行辦理的三方存管銀行卡，此時首付在銀行房東拿不走，客戶也拿不走。

五，房東在銀行也要辦理銀行卡，用來接首付和餘款。

六，雙方到房管局辦理過戶手續，手續辦理完後到銀行提交材料。

七，銀行在查驗過過戶手續以後，將之前暫存在銀行的首付款，支付給房東。

八，待新房產證下來以後，客戶和銀行到房管局辦理抵押證。

九，等待銀行放餘款給房東。

十，銀行將剩餘房款給房東，這時客戶開始還房貸。

上面是我們的一個工作流程，在這個過程中，對雙方都有約束，都有保障。所以你說的那種還沒有過戶銀行就已經放款這個是不正常的。因為銀行沒有拿到抵押證之前是不會放款的。流程上也過不去。所以來講你這個事情要麼你沒有表述清楚，要麼就是中間有貓膩你被騙了。

具體情況可以私信我，幫你分析一下。

胖丁說房

題主遇到的難題應該是：銀行已將貸款轉到原業主的帳號了，但原業主卻遲遲不肯交房。

如果出現原業主拖延交房，那麼辦？個人建議先禮後兵，分三步走。

第一步.瞭解原業主拖延交房的原因。

有些原業主拖延交房，可能是他的新房還差一點時間沒裝修好，還沒能搬遷；或剛好在交接的階段出了意外等等。

如原業主確實暫時有苦衷的，不能搬離，且買方也不急著入住的情況下，可以再寬容多一點時間給原業主，但要明確一個最後期限。雙方也可協商一個租金標準，由買方從尾款中扣除，或原業主另行支付。

第二步.報警處理。

如原業主屬惡意違約，不按時交房。超過了交接時間，買方可選擇報警，由警方出面驅離。或在有警方和中介在場見證情況下，找人將賣方的物品和人強制清出，同時換鎖。

換鎖後，賣方再撬門進去，那就不同性質了。

第三步.向法院提起訴訟，申請強制執行。

報警無效，那隻剩最後一步了，就是向法院提起訴訟訴，要求原業主儘快搬離，同時承擔違約責任。法院判決結果下來後，如賣方還是不履行，可申請強制執行。

但要注意，訟訴的排期可能比較長，有時要排一兩個月甚至更長才能開審，儘可能不要走到這一步。

我們要吸引教訓：

沒交接房子前，不要付清尾款，如是銀行按揭付款的，那在首期款中扣壓一部分，在交房時再付；銀行放款前，多觀察原業主是否有搬家的跡象。

房微言

我們這邊流程：1，看好房子，談價格，一切沒有問題簽約，當天交定金——2，業主有房貸抵押的需要先去撤押，然後出網籤，貸款的話需要去銀行面籤——3，貸款等待批貸（證明已確定好客戶的資質沒有問題，銀行會放款給房東的）——4，然後去交易大廳過戶，客戶這邊領新的房產證——5，然後等待銀行放尾款，完成交房事宜。

至於題主的問題，沒有過戶，銀行是不會放款，也需要客戶領到新房產證才會給房東尾款的，題主應該經歷到了首付付了，銀行批貸未放款的階段了。那麼房東遲遲不肯過戶，需要：1，讓中間方去協調，看看房東是因為什麼原因不過戶，把雙方的要求說清楚，2，正常的情況下，我們籤合同，合同中都會任何約束的，比如首付什麼時間付，什麼時候面籤，什麼時候過戶·······都是有時間約束的。如果合同時間期限過了，那麼買賣雙方先協商時間，如果有一方進行違約，那麼守約方可以按照合同的違約責任要求違約方進行賠償的。

有朋友跟我說過之前簽過一個單子，房東還有20萬左右的房貸沒還清，需要客戶這邊的首付去撤押，買賣雙方也商量好了，客戶直接給房東轉了20萬，後來房東沒有去撤押，拿著錢放在生意上了，導致房子一直不能過戶，後來房價開始漲了，客戶有點著急，就強制要求業主去撤押，業主發現房價一天比一天高，就想毀約，最終打官司打了好幾年，客戶一直沒買，業主一直沒賣。

不高不瘦

您好，我是@小強講房產買賣知識，分享我的觀點。

買二手房，真的是會面臨很多各種各樣的問題，尤其是業主不配合過戶或者買家拖著不給過戶，這類情況非常常見，在我的從業經歷中，遇到這種情況次數自己都記不清了。那麼出現這樣的情況怎麼辦呢？聽我慢慢道來。

簡單說一下我對您的問題的理解，後面再說解決方法。您的問題是在自己貸款申請已經審批通過，可是業主一直不給過戶，是這樣吧？因為在所有的操作中不可能出現，貸款已經發放還沒過戶的情況，貸款是直接給業主的，並不會給申請人。所以您的問題應該，貸款申請已經通過，該怎麼催促業主過戶。後面咱們詳細聊。

一.二手房交易流程

先分享我們這邊的二手房交易整個流程：

貸款：看房-籤合同-交定金-出貸款方案-出網籤-評估房產價值-銀行貸款面籤-審批貸款-物業戶口核驗-買方購房資格核驗-繳稅-首付款資金監管-過戶-領新房本-首付解凍業主提取-辦理抵押-銀行放貸-物業交割交鑰匙-業主遷出戶口。

全款：看房-籤合同-交定金-物業戶口核驗-買方購房資格核驗-繳稅-房款資金監管-過戶-領新房本-監管資金解凍業主提取-物業交割交鑰匙-業主遷出戶口。

不同的地方過戶流程是不一樣的，在之前我寫過一篇關於過戶流程的答案，有很多朋友回覆的各地的具體情況，但無一例外，在過戶之前只付一部分房款，如果是貸款購買，過戶前支付首付。

二.業主不配合過戶怎麼辦

當然，我們首先要確定一下業主為什麼不配合過戶，不配合的原因無非就是以下幾種：

1.沒有考慮好賣。很多業主都是這樣，賣房的時候很衝動，覺得賣了我就可以有流動資金了，但是真當要賣的時候反而猶豫了，不知道該怎麼辦了，賣了房子到底值不值，我用這錢到底該幹嘛，這是很常見的。

2.家裡沒商量好。很多人賣房子並不是家裡所有人都同意，在二手房交易中，只要產權人同意即可，但是在實際操作中，很多人都會對產權人產生影響，比如父母子女，甚至朋友同事。在大多輸國人看來，除非無路可走，一般是不會賣房子的，尤其是老一輩人，對房子看的更重，很多時候子女賣房，父母會說不要賣，咱們再想想辦法就解決了，這就導致房子賣不成了。

3.絕對賣便宜了。從賣了房子那一刻起，幾乎所有的業主都會覺得自己的房子是賣便宜了，如果旁邊再有人扇風點火說賣便宜了，老張家賣的比你貴了20萬，這就完蛋了，業主心裡肯定不得勁了。他只會覺得自己的房子比老張家便宜了20萬，但從來不會想到老張家房子比他家大，樓層還好，裝修就比他家貴20萬。

4.心裡不捨。這個情況比較少見，但我遇見過好幾次。不賣房子不行，但是住了好多年了，房子見證了業主一家的生活點點滴滴，在賣的時候真的是內心不捨，有的人還哭了，宛如被剜了心頭肉一般。

5.其他事情耽擱。很多時候並不是業主不願意去過戶，真的是他被瑣碎的事情耽擱了，誰都有可能遇到不可抗力的原因，導致實在沒辦法去過戶。

三.怎麼解決？

1.按合同辦。如果你們簽署了正規合同，一定要按合同中對過戶相關條款進行約定，如果有相關約定，即催促業主積極配合辦理，如果超出合同約定時間還不配合，則視作對方違約，按違約處理；如果合同中沒有相關條款，只能自行協商。

2.如果沒有籤合同。沒有籤合同，並不代表業主就可以為所欲為，只要收了定金，這樁交易就會受法律保護，蒐集相關證據，比如聊天記錄轉賬記錄等，以做日後起訴用。

3.搞清楚為什麼不配合。第二部分我列舉了幾項不配合辦理的原因，真對不同的情況，用不同的應對方式就行。如果覺得賣便宜了這樣的主觀原因造成，那就是主動違約，可以追究對方違約責任；如果是客觀非人為造成，那就視情況而定，一切以符合社會主義核心價值觀為主。

4.友好協商。一切好商量，好說好商量什麼問題都好解決的。

5.必要時候用法律武器維護自己的權益。不管是什麼情況，只要不是您的原因，如果是業主主觀上違約，且不配合進行下一步，完全可以用法律武器維護自己的權益。

四.怎麼避免類似的情況發生？

1.一定要籤正規合同，並在合同中載明雙方應該承擔的各項義務，不能任由一方無辜拖延。

2.如果通過中介買房，務必讓中介出面解決這個問題。

以上是我的觀點，希望對您有幫助。

小強講房產買賣知識

本人剛走完程序，題主問題裡說房貸已經下來，這有個很大的疑問，就是如果未完成過戶，你拿什麼抵押給銀行？我的流程：籤合同付定金，申請房貸，貸款審核通過，付剩餘首付，房管局辦理過戶手續，拿房本送銀行辦理抵押資料，去房管局抵押，等銀行放款（目前正在等），當然我這中間還有點別的事，一個是賣方契稅未滿兩年，所以付完首付到過戶等了幾個月，第二是賣房有一個墊資解押的過程。所以題主問的問題，如果賣家不過戶，他是拿不到銀行貸出來的款的（未抵押銀行不放款），此外題主也可以在合同中約定過戶的時間，到時間不過戶可以要求賣房退首付，並索賠相應的違約金

微塵無跡

你買的是2手房：

1：正常2手房買賣雙方確定交易價格。在確認交易磋商價格之前，買方應對房屋產權面積，樓棟位置，是否有銀行貸款尾款這些基本信息和原房主確認清楚。交易房屋是原房主一次性購買，還是貸款購買。一次性購買或貸款房產證是否在手，有沒有任何銀行抵押，凍結。是否有尾款，是原房主還還是協商買方墊還。

2：買賣雙方根據房屋交易合同，在付首付同時在產權交易中心更名過戶，原房主配合買房更名過戶，從產權處拿取新產權證申領憑證。由買賣雙方一起取證或第三方取新房屋產權證，送至銀行抵押進行放款審批，後把剩餘尾款由銀行打到原房主銀行賬戶。

3：原房主配合買方進行戶口遷出，物業，採暖，水，電，煤氣相關手續交接確保雙方利益相互得到保障。

吉林省螞蟻地產王猛

你說的應該是貸款銀行已經審批通過了，沒有過戶，做不了抵押登記，銀行是不會放款的！你買房的時候找的中介還是自己買的，找中介就讓中介和房東溝通，房東是不願意賣了還是其它原因，而且房東、中介、購房者都是籤協議的，如果不賣了都可以按合同辦，或者走法律程序；沒有通過中介，與房東肯定也是簽了購房合同的，如果房東惡意不過戶，都是可以走法律程序的。

正常的流程是付定金-籤合同-銀行審批貸款-審批通過-交首付-過戶辦抵押登記-銀行放款。

素年錦時5228

如果銀行貸款下了，就是已經過完戶了啊，銀行貸款必須要證件抵押的，而且證件是你的名字才能給你放款，是不是搞錯了

走過不平常的歲月

求關注，求關注！帶帶小老弟，你要開心過每一天哦~

既然你們簽了合同，內容裡就有規定好過戶時間，如果過了這個時間房東還是不肯過戶，那就可以馬上起訴他違約，違約責任在買賣合同上應該是有體現的。

不過，這個問題有點矛盾，一般來說二手房買賣流程是這樣的，首先是到房管局查檔，做公證，然後網籤，交稅費，接著過戶到你名下，銀行拿著你的不動產權證做抵押公證，才能貸款的。為什麼你貸款下來了，卻沒有過戶呢？

簡單點說就是↓↓↓

正常流程是過戶的時候付首付，過戶完成後銀行辦理完畢抵押才會放款的。

在具體一點↓↓↓

正規二手房買賣是雙方籤買賣房屋合同，買方到銀行申請貸款資格，銀行確認你的貸款資格，買方把首付款交到貸款銀行託管，買賣銀行三方面籤合同，你和房主去房產辦理過戶，過完戶銀行把首付款給賣方，你拿房產證到銀行辦理質押，貸款下來你到銀行簽字，銀行把貸款給賣方，交易完成。

我房網

首先，不知道你們合同是怎麼籤的，按我們這邊本地的流程，既然銀行已經放貸，說明已經到房管部門辦理了網籤手續和抵押手續，所以不會存在一房二賣現象。

其次，合同中是否約定了辦理過戶手續的時間限制和不配合辦理過戶手續的違約責任？如果有，那就按合同催促辦理，對於強硬不予理會的，那就只能走司法途徑了。如果什麼都沒有約定的話，那就比較吃虧了。

關鍵字: 本人 二手房 銀行