購房者走過最深的路，恐怕就是開發商“無理由退房”的套路。
疫情之下，“無理由退房”風潮席捲全國，成為開發商在線上售樓的標準套餐之一。但“無理由退房”是真的無理由嗎？動輒上百萬的房款是否又是想退就能退？退房後的購房者還是原來的購房者嗎？
在現實中，購房者退房不僅面臨重重阻攔，還可能失去大額資金或“首套”購房資格，人們有理由認清“無理由退房”的真相！
不好退的房子
作為“滬漂一族”，徐芸早已決定在上海奮鬥幾年後就回老家連雲港定居，購置一套心儀的房產可謂是頭等大事。為避免自己裝修麻煩，徐芸將目光投向精裝修樓盤，並於2018年5月19日購入一家開發商在當地的房子。
“因為是精裝修期房，所以在買之前我還是挺擔心交付時會出現質量問題。”就在徐芸有點退縮時，置業顧問告訴她可以簽訂《無理由退房協議》，這樣直到辦理正式入住手續之前都可以享有無理由退房權利。
在籤這份《無理由退房協議》時，徐芸一方面覺得自己有了一條退路，另一方面也確信自己買對了房子，認為開發商肯定是很有底氣才敢和購房者簽訂這樣一份協議，不可能真的會走到退房那一步。
滿懷期待地等了一年半後，徐芸在2019年12月28日收到驗房通知，但實際的裝修效果卻讓她很失望。“當天我就決定要退房了，當時銷售第一句話就是問我有沒有辦理入住手續，知道我沒辦理後，才答應在30號給我辦理退房手續。”
徐芸簽訂了一份解除《商品房買賣合同》及認購書的協議，開發商同意返還她約131.6萬元總房款，但要求她將購房發票、收據以及《商品房買賣合同》返還，同時保證不以任何理由、任何方式向開發商主張任何權利。
然而協議簽訂完後，徐芸遲遲沒能等來開發商的退款，這導致她無法及時償還銀行貸款，也意味著將承擔更多的利息。據瞭解，徐芸首付交了約91.6萬元，剩下的40萬通過銀行商業貸款補齊，期限30年，每個月房貸要還400元本金+1900元利息。
徐芸很無奈：“我從2018年9月就開始還房貸，光利息就已經損失了3萬多。開發商不僅不會補償我之前已經交付的銀行利息，也不告訴我具體的退款時間，就一直讓我等著。”
除了像徐芸“無理由退房”後卻無法“無理由退錢“的情況外，還有部分購房者卻因為一些理由而無法行使“無理由退房”權利。
在大連購買了同樣可以“無理由退房”房子的王先生表示：“我是2019年5月31日籤的認購合同，6月27號當天交齊首付並簽訂了買賣合同，但銷售卻告知，因為我沒有按照合同規定的在6月9號之前交齊首付，屬於違約，所以不能享受無理由退房的權益。”
儘管有一些合同條款的糾紛，但王先生還是接受了銷售給出的解決方案：不籤無理由退房協議，也不籤放棄無理由退房。這一做法為之後發生的事埋下了隱患。
開發商原本承諾在購房1個月內辦好網籤備案，但直到現在沒有辦好。“我每個月至少會催三四次，對開發商的信任感已經消耗殆盡了，於是在今年1月提出要退房，但至今沒告訴我到底能不能退。”
王先生遇到的情況並不是個案，中國裁判文書網顯示，以“無理由退房”為關鍵詞進行搜索，目前有487篇相關案件裁判文書，當不少購房者無理由或者以貸款審批未通過、價格不一致、延期交付等理由申請退房時，相關開發商則以購房者未簽訂《無理由退房協議》、首付款逾期、逾期申請退房、逾期付款或不可抗力因素等理由拒絕。
嶽某就是其中一員，其起訴稱，2017年1月22日與廊坊市翡翠華庭房地產開發有限公司簽訂了《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》，按照約定，如嶽某無任何違約行為，則自簽署協議之起至辦理入住手續前的任何時間，其享有無理由退房的權利。嶽某於2018年10月起與開發商多次提出退房，但開發商以首付款逾期等各種理由拒絕。
河北省廊坊市中級人民法院認為，原、被告簽訂的《樓宇認購書》及嶽某交首付款、裝修款時間均為2017年1月11日，若開發商認為嶽某交款時即違約，是不應再與原告於2017年1月22日簽訂《無理由退房協議書》，故開發商抗辯理據不足，不予支持。
最終判決結果是，解除開發商和嶽某簽訂的《商品房買賣合同》，開發商要在1月內退還嶽某147.7萬元的購房及裝修款，同時賠償嶽某從2019年1月1日起的本金利息損失。
退房的真相
在中國房地產史上，“無理由退房”並非新鮮事。1999年，為應對SOHO現代城公寓收房時存在的室內空氣問題，潘石屹首次提出“無理由退房”，稱 “既然日子過不下去了，不如心平氣和地離婚。”
2001年，潘石屹又推出升級版“年息10%的無理由退房”，希望不僅能和購房者好聚好散，還給“青春損失費”。此後，每當房地產市場不景氣、開發商面臨銷售回款壓力時，總有開發商會祭出“無理由退房”。
2015年起，恆大針對全國所有樓盤啟動“無理由退房”舉措，此後幾年在市場上可謂“一枝獨秀”，幾乎沒有一家房企推出與之相同的政策。
此次疫情期間，樓市陷入“冰封”，富力、花樣年、融創中國、陽光城等超過30家房企都推出了不同力度的“無理由退房”政策。“無理由退房”雖然在一定程度上能夠減少購房者的顧慮，但一旦真走到退房那一步也會導致不少糾紛。
在不少業內人士看來，如今房企推出的“無理由退房”在細則上五花八門，購房者一定要了解清楚後再下決定。
據界面新聞了解，各家房企在無理由退房的時間期限以及細則上存在較大差異。
除恆大是自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續之前，任何時間都可退外，大部分房企無理由退房期限從7天至半年不等，且有的房企要求在當月繳納20%房款且未完成網籤備案，有的則要求籤訂《商品房買賣合同》後才享有無理由退房權利。
而那些要求籤訂《商品房買賣合同》的房企，又會對購房者做出多重限制，如要求購房者在履行《商品房買賣合同》中不存在任何違約行為（如首付款逾期），購房者選擇按揭付款的，按揭申請資料須經銀行審核通過。
在大源按揭負責人鄭大源看來，即便購房者滿足了各種退房的條件，但要實現“無理由快速無損退房”仍然困難重重，這涉及了購房者、開發商、金融機構、房管局等多方主體，囊括了買賣、借貸、法律擔保等複雜關係。
合碩機構首席分析師郭毅指出，如果該套房產已計入房企項目業績，營銷團隊該拿的佣金、獎金已經落袋為安，購房者想要申請退房必然會被反覆勸阻，且面臨開發商漫長的逐層審批流程。
郭毅認為，只有開發商建立起與無理由退房全流程適配的機制，敢於承諾在購房人發起退房訴求後多少個工作日內辦妥全部退房手續、退回全部款項的開發商，才能真真正正地做到讓退房“無理由”。
對於那些已經網籤備案並通過銀行按揭貸款的購房者而言，退房往往意味著大額資金及徵信損失，遠不像網購平臺“7天無理由退貨”那樣輕鬆簡單。
鄭大源指出，購房者一旦在房管局辦理了網籤備案且通過銀行按揭貸款，那他退房前每月支付的房貸利息就是已確定損失，之後申請退房也並非“取消交易”，本質是將房子賣給開發商，不僅需承擔撤銷網籤備案的手續費，名下的房貸記錄也不會取消。
在一些熱點城市，購房者無房但有房貸記錄的話，再買房就需要按二套房標準繳納首付，比例由三成提高到四成或六成。
北京市盈科（深圳）律師事務所高級合夥人張茂榮表示，很多購房者並不瞭解這一情況，盲目相信“無理由退房”會給自己帶來便利，進而忽略對自身權益的損害。
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