一直以来，二手房作为楼市投资人手上最重要的模块，其实摆着一个挺严肃的问题，就是对标的摸底。
诸如这个区域板块有没有潜力爆发啊，产品力在竞品中没有潜力啊，每一个可能维度都会被考量，其中一个很重要的参考点，叫人气。
对，所谓人气就是你这个小区到底承载多少真实人口是常住的，某种程度上，你也可以把他看成这个小区的流量。
这点其实挺重要，因为一个小区到底有多少比例用来住，多少是被当成筹码存放着，以及他们之间的配比平衡，很大程度上在对冲着他的市场竞争力。
先不管这样微妙的平衡如何影响小区趋势，怎么辨别出来，才是有这个小区有关业主，以及愿意接盘对象最关心的核心。
说实话，我们也没有什么管理特权，也不会真去花费巨额成本去一家家核实。所以有了一个挺简单粗暴的指标，叫亮灯率。
顾名思义，白天我看不出你到底是在上班还是躲在家里摸鱼，但晚上你总要开灯吧，这样一栋楼界面上有多少在亮灯，一个小区有多少在亮灯，我一目了然了吧。
这么多年，那些总是被人被人冠之以鬼城板块，很大的缘由就是晚上真的黑漆漆一片，连鬼都没有的那种。
稍微有点经验投资人也会在晚上，再去看一遍小区和周边板块。
你说这样靠谱吗？
大概有点道理，只是Bug还不小。
首先，这是小区，而不是监牢。
你无法管住每个人双腿，他晚上是在办公室里奋斗加班，还是在会所嫩模，你都没法掌控。
不管出于什么原因，你总是没法凑齐所有人晚上老实在小区待着，好比一桌总是三缺一，你胡不了牌的。
接着，时间也是问题。
我自己定义过一个最佳观测时间：8：00-9:30，因为太早的话，类似上海的高节奏城市可能还在堵在回家的路上，如果太晚的话，保不齐可贵的早睡族已经睡了。
然而，这依然不够严密。
因为你认为亮灯率就是你看到的那一刻亮灯率，除非你愿意花出时间成本做持续性观测，不然你怎么知道不巧那一刻大妈就在扎堆跳广场，或者年轻人还在外面嗨着。
总之，用这套方法去判断一个小区的人气，用作参考的话，称不上什么错，但未必见得准确率有多高。
然而，此刻，疫情送来了最佳助攻。
就在昨晚我复工回来路上，看着路边的万家灯火，和路上稀疏的行人，感慨没有霓虹色魔都，繁华褪去，也长着一张普通城市的面孔。
但我突然意识到，也只有此刻，每个小区灯光，大概才是最真实的底色。
首先是外来人口已经极大回流了。
没错，随着复工的进展，上海延安路高架又开始拥堵了，地铁上的人气也慢慢旺了起来，整个城市的生机在缓慢的恢复了。
从数据上显示，上海的规模以上工业企业复工已经高达95%了。
以我的切身体会而言，我们这个中小企业在完成隔离要求后，都已经完成了全员复工到岗了。
以上海这座城市的管理和组织能力，其实倒也不意外，这也意味着上海复工节奏，比想象中更快接近全面复工了。
同样，疫情也在加快好转。
极高复工率是一个必备前置观察条件，如果拿疫情高峰期来作比的话，也是不真实的。上海作为一个外来人口绝对主导城市，不管是买房的业主还是租客，大概率上都春节节点圈禁在外地了。
只有人口满编制，或者接近满编制的上海，才接近真相。
当然你也可以说，只要还没有复工依然还是不够严密，这点逻辑我会放在最后和各位说。
但，更关键的是这不意味着夜上海也重启了。
这两天有这么一篇很调皮的10万＋，但也道出目前这座城市所有人无奈。
即便复工了，即便疫情好转了，但一切外出聚集的行为依旧被无声的禁止着。
发言权在于调查，为了码这篇，我特地去到曾车水马龙商业聚集地的南京西路，现在显得非常寂寞。
还有人流密集点，中山公园最大的商业龙之梦，空空荡荡，等待重启。
连市中心的穿街弄巷，也没有往日烟火气。
空城，就是夜色中的上海最大的现实。
还有一点，上海作为最讲秩序的城市，地铁还是排队都能保持着相对距离，也会自我设限。
也是疫情没有完全过去，加上社区的强管理，以小区为单元，依然是每个人生理和心理
的锁。
还有一点很有意思，不知道是不是没法开中央空调的缘故，只是我个人观察到，楼宇经济为主上海，大家好像普遍不加班了。
起码，连我们这样的自媒体公司，居然都能实现6点半就下班了。
所以为什么说，这个时候是个观察亮灯率好节点，也是亮灯率最接近真相的节点。
至此，两大前置条件完成。
第一，复工率足够高，代表外来人口的饱满，数据基数才能尽可能全面，第二，晚上的你，除了呆在房间，也无处可去了。
虽然说起来不厚道，但这的确算疫情带来一个绝好的观察期。
好，就能观测到最真实的小区入住率，那意义何在呢？
这就回到开头那个价值点，都知道大部分小区生态基本上被三种人群瓜分，真实住户，也就是业主，租客，和投资客。
而他们配比真的会影响到一个小区的气运。
记得以前和一个资深投资客一起去外地选筹，标的不错，但打听到项目投资客太多，果断放弃了。
理由也不复杂，小区从建成到入住本质上是个持续运营的过程，比如你周边的商业配套，需要你的小区真实流量作为托底，才能维持吧。
如果你的小区都是一群等着持仓捞一笔投资客，那么他也不会想着给社区做什么贡献，小区也没法形成正向的循环。
反而倒是会可能抛盘的集中度过高，变相打压房价。
好，那你说，小区有投资客是不是一定是坏事？
这点上，恐怕言之过早。
在我眼中，投资客的适当存在，某种程度上是小区房价的鲶鱼。
什么意思？如果一个小区看成股票的话，想要保持房价的升浪态势，除了所在板块由于新规划之类势能提升，小区从建成时候产品力就固化了，自身能做反而不多。
但依然有两点元素可以被改变，其一是物业，小区口碑后期很大程度上依赖物业运营。
其二，就是交易。
对，小区要想涨房价必须先保持了一种好的流动和换手，这点上很像股票，炒作一只股票起码要有买房和卖房对冲，价格只有交易中才能不断更新。
我就曾看过一些小区哪怕区位和品相其实都不错，但价格其实相对很难上去，当你去到这一区域的中介门店，中介甚至没法给你估算这个小区目前准确的价格，因为没有多少房源在挂牌和参考。
而投资客就是这一条激活市场的交易鲶鱼，而且和普通业主不一样的是，普通业主真正能和交易有关的，就是过好多年卖掉改善了，这样交易就很低频。
而且也不太在乎溢价，而投资客则会要尽可能追求溢价去试探市场底线。
毕竟，入股这个小区那一刻，都是利益共同体。
那么这两者共存比例多少为最佳？
这点没有完美的解答，我个人主观的观点，自住客六成，投资客四成，也许是兼顾小区发育和交易稳定的不错平衡。
这还没完，还有第三类群体，租客，没法被忽视。
并且也是亮灯率干扰因素，你知道有人住，但你不能确定，住的是业主还是租客。
首先，我想说明一点，一定的租客存在本质是好事，起码说明你片区起码是个有产业的板块。
但就怕租客过度聚集，特别是群租房扎堆，那小区就很难了。
比如我朋友发我的这个浦东某大盘，她今年就要换出去，因为发现人太多了，还有不少租客，物业管不过来。
那怎么分辨小区租客率呢。
说点灯光层面，个人不太严谨的经验，因为LED暖色灯普及，大部分住户装修会用暖白色灯光，而投资客出租为了控制成本，一般都会用亮黄灯。
虽然现在这种区分，算不上很严谨的了，不过从我个人看过经验来看，大概是处于偏好，暖白多为业主，亮黄多为租客。
我还特地市调普陀某地铁口盘，算一个租客比较聚集的楼盘。
当然，这很不严谨，仅仅作为一个参考，一个更严谨的参考可以用中介挂出来的出租房源和总户数做一个比值，来做个相对的横向对比吧。
隐藏在小区灯光的秘密其实不算少。
好比朋友发我这张闸北两个相邻小区对比图。
很直观的看出，相比于灯光璀璨的次新房，老破小可能正在加速被市场抛弃。
限于篇幅，不和大家展开说了，就给各位几个简单的建议吧。
第一，亮灯率毕竟是一个相对简单粗暴的辅助指标，但却是肉眼可见，成本最低的估算，那何乐不为，去看看那个心仪的小区底色吧。
第二，当下节点未必是最佳的，只要夜间经济没复苏，疫情没有完全过去，复工率越提升，那结果越准确。
第三，这个时候还黑灯瞎火的小区，轻易不要碰，亮灯色居多的小区要多多查口碑，灯火非常密集的小区投资上多看看历史交易。
最后，这其实是一篇有时效性文章，生命力不会长久，但也希望能给各位一点帮助。
还有就是提醒下大家，亮灯一种结果，是用结果来倒推的参考，而好的区域发展势能和产品的打磨才是缘起。
2020，祝各位都能在自己心仪的小区，点亮一盏属于自己的暖色光。
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