問：十三總，您好！一直關注你們，感覺你們的答問都是非常實在和接地氣的，替粉絲們想得周到和細緻！ 請教一下:目前持有龍崗的匯龍天下小三房，紅本在手，這套房也是掉坑裡了，啥都不靠的，現在想賣也賣不出去。有倆孩子，大的學位絞盡腦汁搞定了，明年上初中。小的今年4歲，學位無著落。現在想投資一小套龍崗城龍花園小兩房300萬以內，學位帶清林小學和龍城初級中學，您看這樣可行嗎？有沒有更好的策略？
答：你好，感謝信任和支持。 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，3-4萬都有的選。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，城龍花園的小兩房當然可以買，但如果資金量夠，我建議買更新更優質的房源，或者直接買入深中龍初的四盤，99年的城龍花園單靠一個龍崗第三漲幅還是有限。 你第一套匯龍天下沒有買對，第二套還買龍崗，更要選稀缺加槓桿，才能逆勢翻盤。
問：你好老師，我是全日制本科，年齡34歲。但是因為是公務員在體系內工作，可以落戶深圳不。還有一個問題是涉及貸款資格的問題，自己在外地用公積金買過一套房，到沒有商業貸款買過房，如果落戶深圳後買房算首套房麼
答：您好，大家都不用老師，“你好”就好了 可以落戶深圳，不動聲色的就落了，落完只有你知我知派出所知，無需驚動原單位。公積金貸款有些地方上徵信有些地方不上，大概率都是不上的，百度中國人民銀行上可以查詢簡易版的徵信，今天查明天能出結果，如若沒有上徵信就是三成首付的。
問：請問老師，想買個總價200多萬的一房一廳，純投資，南山大學城的德意名居，蛇口的棲遊家園，以及碧海的的廣興源聖拿威，寶中的花樣年花郡，哪個比較好呢？謝謝！
答：是200w單間了吧，同樣總價，買地段最好的單間，租售比和接盤人群最多，這個選籌邏輯可以參照酒店選址
問：大師，早上好！目前東莞生活工作，計劃3年後去深圳生活，兩個小孩，大的3年後讀初一。現有資金500萬(深圳首付需要5成)有兩種選擇:1只能買一套寶中的海納公館二期小四房。2.同時買兩套一套光明玖龍臺小4房和龍崗大運都會中央投資一套2房。不用考慮上班因素。從自住和投資角度，您覺得哪種選擇更好？或您可否建議更好購房方案？謝謝！
答：你的購房思路被侷限了，500w資金，實際你的現金流情況也應該不錯，五成首付買到的總資產太少，海納不算是個上上選，九龍臺和頤安都會就更長週期了，也不能滿足你小孩的教育訴求，你的購房方案需要花時間進行多次溝通和詳細制定。
問：請問十三老師，資金總量400萬，買鹽田區的佳兆業新房還是光明龍光玖龍臺公寓?或老師有更好的建議?
答：在我們成為土豪之前多念幾遍： 不要買公寓 不要買公寓 不要買公寓 鹽田能不能買，主要從內生需求，外溢需求，以及深圳還有第三種需求，投資需求來看。 鹽田的主要產業是港口物流以及小打小鬧的旅遊產業，前者低附加值低薪，後者帶不來購買力。第二，外溢需求，8號線強連接羅湖，弱連接福田，羅湖由於寫字樓老舊，城市建設過早，歷史包袱重，產業只剩一些娛樂餐飲，零售，物流以及小型貿易，這些對房價都是弱推動力。那福田人會不會買鹽田呢？對於深圳人民來說，龍崗如果是鄉下，那山的那邊海的那邊的鹽田就是另一個世界，自然投資熱錢也不會進來，所以你是外地純投資，佳兆業也不算一個好的標的。
問：你好，十三老師，5成首付，總價想買450萬左右的房子，寶中感覺最近漲了一波，感覺沒什麼價格優勢了，考慮羅湖的學區房，看了兩房的金城華庭，繽紛時代家園，環島麗園，劃片螺嶺外國語，傾向金城華庭，老師感覺會跑輸大勢嗎？謝謝
答：會哦，優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，沒發現近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖惟一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。
問：十三兄，想入手總價700萬以內的三到四房，目前考慮以下幾個區域：龍崗大運、龍崗坂田、龍華、南山西麗這幾個區域。因為考慮到自住和小孩上學（目前小孩3歲），請十三兄綜合自住和學校（處於中上水平）推薦一下每個區域的房源，並說明下各自的優缺點。新房二手房都可以。感謝
答：大運和西麗，一個是龍崗優質片區，一個是南山弱片區。 坂田： 坂田雖然屬於龍崗區，但地理位置不錯，毗鄰福田和龍華中心；得益於萬科等品牌物業的優良管理，坂田雖然房子不新，但保養的不錯，價格不貴，是福田上班族的性價比之選；中長期能略微跑贏大勢； 然而，坂田也有隱憂，就是華為搬遷帶來的購買力遷出，會導致短期房價萎靡。 龍華： 紅山（均價9萬）：紅山就是所謂的宇宙中心了，龍華的核心區域，短短兩年房價能衝到8萬可見一斑；但沒有需求外溢的問題，深圳北CBD也尚未建成，未來存在不確定性； 上塘（均價7萬）：定位為龍華的核心居住區，是龍華居住環境較好的片區； 綜合考慮龍華和坂田更適合你。 關注金地上塘道，潛龍曼海寧，信義嘉御山
問：老師好，個人工作生活都在橫崗，目前還沒有房子住 租的農民房，第一套住宅是否也優先買在橫崗?還是說買在更容易升值的地方?
答：橫崗我印象還是蠻深的，2016年我去看過橫崗地鐵口的信義御城，當時四萬出頭，房子和小區品質都不錯，離地鐵口又很近，位置相對龍崗離市中心近很多，考慮了一下還是放棄了，因為從地段論的角度，橫崗是個兩頭不靠的區位，這種位於兩大中心區之間的過渡地帶是最難發展的，農民房又太多很難舊改。 三年過去了，信義御城仍然是四萬出頭，橫盤三年，當年買在這裡的投資客毫無疑問是折戟了。 今天的橫崗面臨的仍是同樣的問題，所以問問你自己，要的到底是什麼，是通勤便利，價格便宜，還是為升值最大化放棄居住舒適度，增加通勤痛苦指數?魚和熊掌不可得兼。
問：十三老師，去年購買了龍崗中糧祥雲的小三房投資，交房後一直出租。當時買的比較倉促，感覺樓盤漲幅非常慢，這次深圳行情也沒有絲毫的熱度。請問大運近兩年走勢和這個樓盤是否適合長持，還是儘快脫手置換熱點區域。謝謝
答：龍崗中糧祥雲，優點是地鐵口，新盤加大運概念；缺點是小區太小和商住太多壓制了均價。 這個盤漲幅慢，不是龍崗沒行情，而是你去年買的價格就包含了溢價，目前正在擠溢價水分的階段，所以感受不到上漲。 置換沒必要，大運我還是看好的，水份也擠的差不多了，很快就能跟上漲幅了，放心拿著吧，新盤還是有優勢的。
問：老師你好，深圳的一張房票已經用完了… 手上正好有點閒錢，羊台山旁邊有個恆大智雲公寓不限購不限貸的。 你建議是入手一個公寓住一住呢還是等房票過兩年騰出來了再買住宅？
答：工改的公寓不要買啊不要買[捂臉] 你看看我上一條回覆，人家地鐵口的公寓都沒漲，恆大這個盤也是很偏遠了，龍華本身這兩年都不漲，別說龍華的遠郊了。深圳的住宅用地很稀缺，但產業用地是要多少批多少，工業和商業屬性的公寓供應量會越來越大，別摻和了，買了絕對是後悔莫及。
問：你好 十三哥，我黃江有房 深圳公明有小三房， 都已還清，有貸款記錄， 今年想拿150萬投房產，你推薦的普漲區域，皇崗 上塘，西鄉碧海，沙井，我傾向於 碧海，有合適的盤推薦嗎，我不明白哪一片屬於碧海片區， 另外我這個情況還能操作三層首付嗎，謝謝
答：你好，先說說寶安這幾個板塊： 1.碧海： 碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領（稍微有錢一些的小白領）來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海； 但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大； 至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價； 因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲（特別是富通城），但對於購房來說，寶中依然更具競爭力，因此結論不變； 2.新安： 新安是寶安老區，類似羅湖的情況，配套成熟但需求主要來自於當地居民，部分有寶安中學學位的次新盤價格甚至持平寶安中心；但相比於羅湖更有利的是：新安距離前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白領的注意； 總體來看，距離地鐵較近的小區能夠略微跑贏大勢，其他小區持平大勢；價格太高的小區有明顯的需求錯配，最好不要碰； 3.西鄉： 西鄉片區類似南山中心，得益於一號線終點站的每日播報，西鄉的關注度不輸南山中心；片區品質也類似，地鐵盤價格不低，未來規劃只有零星的舊改；在高關注度下供需關係保持穩定，潛力不大；考慮到大鏟灣的輻射作用，西鄉中長期來看持平大勢； 4.沙井： 大空港新城地處大灣區核心節點，連接深圳前海和廣州南沙，必然是深圳市政府重要的戰略要地；國際會展中心片區綜合規劃也進行了公示，面積相當於三分之一個福田；而規劃內，住宅用地佔比很少，且大概率是人才房；更多的居住、配套會落在沙井，沙井是大空港的核心居住區； 實際觀察來看，也與預期一致，沙井目前的建設力度在全深圳範圍內僅次於前海和坪山，海洋產業、海岸城2.0、深圳外國語等等利好都會落地於此，得益於11號線，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐漸吸引了不少小白領們的目光； 因此，沙井除了未來本地產業帶來的需求，還能承載南山外溢的需求，隨著沙井未來3-5年翻天覆地的變化，投資潛力巨大，能都跑贏大勢。 碧海成交量最大的幾個樓盤： 富通城 聖拿威 玉湖灣 綠海名居 幸福港灣 中信灣上 幸福珺灣 都可以關注 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，也可以5+2模式（首付5成，2成首付貸） 另外沙井的海岸城新盤也可以關注 黃江和公明的房產沒有用槓桿，從投資角度看沒有利益最大化。 建議抵押融資或者出手黃江繼續加倉深圳。
問：福田四套高層住宅94年建成，想賣掉，再投資，給點建議
答：你好，信息太少無法判斷 具體是哪個樓盤呢？建議說說詳細信息再判斷是繼續持有還是出手裂變
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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