據億翰智庫發佈的《2019年中國典型房企銷售金額TOP200》榜單顯示，中華企業股份有限公司（600675.SH，以下簡稱“中華企業”）於2019年實現簽約銷售金額118.83億元，同比下滑14.15%；實現簽約銷售面積19.15萬平方米，同比下滑42.96%。
如今，受新冠肺炎疫情影響，不少房企紛紛開啟線上銷售。可以預見，疫情來襲將進一步加劇中華企業2020年銷售業績的不確定性。
銷售額同比下滑14.15%
公開資料顯示，中華企業成立於1954年4月，是上海解放後第一家專業從事房地產開發經營的企業，當時其受上海市政府的委託，承辦外商在滬的房地產轉讓、租賃和買賣業務，後於1993年改製為股份制上市公司。
作為上海老牌國有房地產企業，中華企業的銷售業績多年來起色不大。
由圖1可知，中華企業在2016年突破百億銷售大關，實現簽約銷售金額122億元。後於2017年又跌至百億之下，實現簽約金額69.65億元，同比下滑42.91%。在2018年實現簽約金額138.41億元，重回百億之上，同比增長98.72%。根據億翰智庫發佈的數據顯示，中華企業於2019年實現簽約金額118.83億元，位於行業第128名，再一次呈現負增長。
簽約金額重回百億與2018年4月完成對上海中星（集團）有限公司（以下簡稱“中星集團”）100%股權的購買關係密切。通過此次資產重組，中華企業獲取了中星集團大量的土地儲備。2018年中期報告顯示，中華企業獲取了中星集團總面積約200萬平方米的房地產開發項目，分佈於6個城市，主要項目有徐匯公園道壹號、陸家嘴壹號院、崑山凱旋門及上海黃浦江沿岸項目等。
此外，中華企業通過引入華潤置地控股等投資者以吸收不同的房地產開發理念並調整組織結構及項目管控模式。
儘管內外均有調整，但中華企業在2019年的銷售業績卻再次出現下滑。外界曾指出，中華企業的發展困境並不是由於國企體制的束縛所致，相反其在資金方面的優勢是一般民企所向往的。而其發展境況不佳主要是因為自身對地產行業週期把握不準，說到底就是能力不足。
重組資產前，中華企業的激進拿地曾導致存貨去化壓力大，不僅經營疲弱，利潤也連年下滑甚至出現鉅額虧損，被戴上ST的帽子。資料顯示，早在2009年下半年，中華企業便開始激進拿地，以中企上城項目為例。中企上城項目多年的虧損使得其歸母淨資產呈現鉅額負值，截至去年6月末該項目的歸母淨資產為-4.65億元。總體來看，目前中華企業的盈利表現仍受制於早前高價取得的項目。
值得注意的是，負責開發中企上城項目的公司中企譽德於2010年6月成立，當時中華企業所佔權益為65%，而截至去年6月末所佔權益已增加至95%。早在2018年6月9日，中華企業通過上海聯合產權交易所公開掛牌轉讓所持有的中企譽德95%股權，以加快資金週轉並及時止損。不過，截至2019年6月末，這家資不抵債的公司仍未出手。
上海市場仍是核心
由於項目數量減少，中華企業正在考慮補充土地儲備。目前，其項目主要集中在上海，輻射崑山、鎮江、蘇州、杭州、江陰、無錫等長三角重點城市。
2019年9月，中華企業全資子公司潤鑽置業擊敗競爭對手萬科、華潤，以38.13億元競得上海市楊浦區新江灣社區N091104單元B2-01地塊，出讓面積為4.54萬平方米，容積率1.6，建築面積7.26萬平方米，樓板價5.25萬元/平方米。
據悉，中華企業距離上一次在上海土拍市場拿地已有6年時間。而6年的低調正是由於2009年-2010年高調拿地導致的，同時也意味著中華企業在錯失機會。
數據顯示，2014年-2018年中華企業於上海地區的收入在主營業務收入中佔比分別為99.22%、87.28%、87.38%、73.00%、78.31%。在2019年上半年，該指標為92.02%，可見中華企業仍以上海市場為主。
此外，2019年12月信德集團（00242.HK）發佈公告稱，其與中華企業共同成立兩家合營公司上海蘇鑽及上海潼信接手華僑城轉讓的上海蘇河灣項目，該項目是由華僑城與華潤置地分別持股50%，而華潤置地放棄所享有的優先購買權。最終唯一競價方上海蘇鑽及上海潼信以總價47.12億元獲得蘇河灣項目50%股權，中華企業全資持有的中鴻置業則佔有上海蘇鑽及上海潼信20%的股權。
由於中華企業的存貨有所減少、平均預收賬款增加，使得反映存貨去化壓力的指標“存貨/平均預收賬款”有所下滑。數據顯示，在2015年末-2018年末中華企業的存貨分別為256.84億元、181.41億元、302.54億元、219.87億元，對應的同比增速分別為-16.02%、-29.37%、66.77%、-27.33%。
而2015年-2018年其平均預收賬款分別為54.51億元、72.50億元、117.33億元、139.69億元，對應的同比增速分別為102.79%、33.02%、61.82%、19.06%。相比之下，反映中華企業存貨去化壓力的指標從2014年的11.38下滑至2018年的1.57。如圖2所示，中華企業於去年前三季度該指標為2.17，表明存貨的去化壓力有所增加。
值得注意的是，中華企業的預收賬款於2017年末開始持續下滑，截至2019年9月末，其預收賬款為69.52億元，較2018年末下滑37.76%，比同期簽約銷售金額75.35億元還少，這與其預收賬款週轉率有所增加有關。圖2顯示，去年前三季度中華企業的預收賬款週轉率為1.15，同比增長88.52%。
截至2019年9末，中華企業有32個主要開發項目，其中位於上海市的就有22個。此外，其也有7個項目在出租，涉及辦公樓、購物中心、商鋪、土地、自營酒店等。
多次出售項目無果
標準排名也注意到，中華企業為加快資金週轉、提高項目去化，開始出售部分資產。從近兩年來看，2018年6月中華企業將蘇州中華園項目的100%股權公開掛牌轉讓，後於當年7月下調10%售價再次轉讓該項目的股權及債權。截至去年6月末，該項目轉讓尚未完成。
資料顯示，該項目於2013年開工，規劃建築面積為5.2萬平方米，由11戶獨棟別墅及41戶類獨棟聯體別墅組成，原預計2015年竣工，到2019年才竣工。負責開發該項目的公司6年來都未確認營業收入，並且每年的歸母淨利潤都為負。截至去年6月末，該公司的歸母淨資產為2.63億元，而2014年末的歸母淨資產為4.75億元，這四年半由於虧損導致已減少2.12億元。此外，2018年中華企業對蘇州中華園項目計提跌價準備1.97億元。
2018年6月，中華企業轉讓資不抵債公司中企譽德95%的股權，截至去年6月末轉讓尚未完成。此外，中華企業還擬轉讓控股子公司古北集團持有的安亭置業70%股權、中星集團持有的上海市浦東新區濰坊路16弄2號項目房產，這兩個項目截至2019年6月末轉讓也未完成。
2018年8月，中華企業以評估備案價1.03億元為底價公開掛牌轉讓子公司上海瀛翔投資諮詢有限公司名下上海港國際客運中心11號樓地下部分，截至去年6月末轉讓仍未完成。
此外，中華企業還於2018年12月將中星集團下屬資產上海富源置地廣場項目1#樓統一銷售給大地財險。該交易合計99套地上物業單位，銷售面積約3.6萬平方米，銷售總價款約30.85億元，由大地財險以現金支付。
為此，中華企業表示，通過出售項目有利於拓展公司產品銷售渠道，優化公司資源配置，加快資金回籠，提升公司利潤水平。然而，部分項目的轉讓可以在短期內為中華企業帶來利潤，但該利潤不具有可持續性，並不能從本質上扭轉其盈利能力。
淨負債率波動較大
標準排名注意到，2015-2018年中華企業的經營活動產生現金流量淨額分別為49.28億元、89.88億元、65.79億元、85.54億元，而於2019年前三季度該指標為-15.48億元，同比下滑187.15%，主要是由於支付的各項稅費有較大幅度增加所致。數據顯示，其於去年1-9月支付的各項稅費為36.80億元，同比增長195.35%。
2015年開始中華企業強調要努力壓縮帶息負債，降低資金槓桿，減少財務成本，在業務拓展方面比較低調。數據顯示，2014年末-2018年末中華企業的有息負債分別為208.93億元、156.85億元、96.30億元、170.86億元、154.83億元，而貨幣資金分別為46.35億元、43.86億元、65.20億元、155.34億元、176.05億元。於2018年末自持現金超過有息負債，這也使得其槓桿水平較低。
如圖3所示，2015年末-2018年末，中華企業調整後的資產負債率分別為85.20%、80.00%、67.44%、65.61%。截至2019年9月30日，該指標為59.66%。
相較於調整後的資產負債率，中華企業的淨負債率波動幅度更大。其在2015年末-2018年末的淨負債率分別為264.93%、65.48%、11.32%、-13.57%。截至2019年9月30日，該指標為13.71%。
綜合來看，目前中華企業的槓桿水平較低，使其償債能力有所增強。而過低的槓桿水平也體現出中華企業戰略過於保守，不利於業務拓展。
截至2019年9月30日，中華企業的有息負債為152.78億元，其中包括1年內到期債務25.43億元，貨幣資金為129.89億元，現金短債比為5.11。
由圖4可知，反映中華企業償債能力的三個指標於去年均有所增長。截至去年9月末，調整後的速動比率為1.51，高於行業標準值“1”；調整後的現金比率為1.14。反映長期償債能力的指標“（貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款）/全部債務”於去年9月末為1.01。
另據國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合調研編制的《2019中國房企綠色信用指數TOP50報告》顯示，中華企業綠色信用指數63.7，綠色信用等級B，排名第36位。
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