頻繁“降息”，房價要漲？

11月20日，最新的LPR數據已經公佈出來了。這一次，可以說也是一個新的轉折點。因為不僅僅是一年期LPR利率下降，5年期的LPR利率也一起下降了5個基點。

目前最新的報價是一年期LPR利率為4.15%，5年期LPR利率為4.80%。那麼這一次的LPR利率下降說明了什麼？

01

11月可以說是國內貨幣政策的一個轉折月份了。這個月關於降息的消息總是絡繹不絕。

11月5日，一年期中期借貸便利也就是MLF利率下調5個基點；

11月18日，7天逆回購利率下降5個基點；

11月19日，國家開展500億元國庫現金定存，期限一個月，利率為3.18%，相比之前下調2個基點。

11月20日，一年期LPR下調5個基點，5年期LPR下調5個基點。

在此之前暴哥曾經說過，

而目前國內的經濟壓力大，所以為了提振市場經濟，央行就採取了各種方式降息。通過降低貸款利率，從而起到鼓勵貸款、將資金釋放到市場的效果。所以目前央行的做法也是響應了國家的經濟發展戰略。

從這個月央行的多次降息來看，國內的降息週期已經打開了，接下來應該還會有更多的逆週期調節措施來襲。

這一次的LPR利率下降，主要關注點在5年期LPR。在此之前暴哥已經說過，房貸利率本身是根據LPR報價加成而來。

在今年8月份央行規定商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率（LPR利率）加60個基點。

並且一般購房貸款都是10-30年，屬於長期貸款。一年期LPR對房貸利率帶來的影響本身就不大。所以房貸利率影響力比較大的兩個因素是銀行額度和5年期LPR。

如今5年期LPR利率下降對於房貸利率的下降帶來積極的影響。這有助於購房者在買房的時候降低房貸利息成本。

不過在央行規定房貸利率和LPR利率掛鉤規則的時候還提到一點就是：

人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

也就是說不僅是樓市調控上是因城施策，在房貸利率方面同樣也是因城施策。而且之前暴哥也說了如今接近年末，銀行經過快一年的放貸，已經逐漸出現額度緊張的狀態。

例如南京的中國銀行、中信銀行、華夏銀行已經在10月初就額度緊張，合肥的郵政銀行、中信銀行、建設銀行、徽商銀行、農業銀行、光大銀行等銀行已經在10月底停止二手房貸款。

02

從某種意義上來講目前樓市的調控方向既是不讓大漲，也是不讓大跌。

2019年以來，本身樓市就一直表現得冷冷淡淡的。

根據國家統計局的統計數據，2019年10月70座中大城市中，有35城的二手房環比下跌，31城環比上漲，4城持平上月。已經超過一半的中大城市二手房價下跌。

對樓市而言，因為房貸利率的下調也會導致更多的購房者購房。因此這會給市場帶來更加多的成交量。

從這方面來看，5年期LPR利率下降也是在給樓市帶來一個比較積極的信號，這也是傳達了國家維穩的信號。

有很多人擔心，接下來國內的樓市會不會重新走2015年那樣的房價大漲之路？

實際上，和當年的政策相比，最起碼目前並不具備當時的條件。

下面是2015年到2016年上半年，也就是房價大漲週期啟動時間段的政策環境：

1，2015年2月到10月期間，央行曾經多次降息降準。

可以看到2015年央行進行了多次降準和降息，而且每一次都力度比較大。實際上那一輪的降準週期在2016年3月份之後才正式停止，2016年3月份降準之後，下一次的降準就是2018年4月份了。

2，2015年房地產作為國家的支柱產業，人們使用公積金購房還可以將首付款比例下降到20%，二套首付款比例下降到40%。

3，2015年8月國家取消對境外個人在國內購買住房的限制條件，二套房公積金首付比例甚至還下調到20%。

4，2016年5月二手房營改增，購買二手房的賦稅減少。

可以說上一輪的房價大漲是貨幣政策和樓市放鬆調控的共同利好之下的結果。

對比之下，目前雖然也進行了幾次降息，但是降息的力度相比2015年而言還是相差甚遠。

目前每一次降息都基本上是0.05個百分點為主，只有2015年單次降息0.25個百分點的五分之一而已。

再加上目前關於樓市的調控也並沒有2015年的強調房地產作為支柱產業以及首付款比例下降等這些大力度的樓市調控放鬆。

當時各城市的限購、限售、限貸、限商等限制政策也沒有現在那麼嚴格。

相反，在11月16日央行發佈的《2019年第三季度貨幣政策執行報告》中，央行再一次強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

所以說，樓市想要再一次走2015年之後的房價大漲之路，最起碼目前條件還達不到。橫盤震盪，各城市走勢分化，還是目前的樓市大趨勢。

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