我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：請問，萬象城附近的住宅底商可以投資嗎？
回答：商鋪和住宅不是一個邏輯。
住宅看的是漲幅，商鋪看的是租金。門面房是商業流量入口，真正好的鋪面都被各大地產商自持，規模化經營。買鋪面是業餘對抗boss級專業對手。且鋪面流量，這兩年被電商 外賣平臺 社群經濟分流太多，未來市政規劃、新商業項目也會嚴重影響預期收益。商鋪前途未卜，互聯網化、電商化時代，商鋪的價值存在巨大的不確定性，加上稅費的影響，保值功能和住宅沒辦法比。
但是短期內 社區商業會保持長久繁榮。因為有些服務業的客觀需求就是呆在無法被電商替代的最後一里路。但這不代表你買的商鋪估值合理、市口和房型結構適合未來新的風口新的業態。商鋪投資永遠要比住宅的不確定性更高。而且在國內，商辦資產的負外部性太高太高了。稅收實在太離譜。
底商要看社區入住率、社區內底商還是街邊外底商、門面面寬、周邊未來競品小區底商、社區人流動線、五公里內大型商超、綜合體規劃等等等等情況。此外還有消費升級、電商升級、物流升級各種黑天鵝，綜合來看投資底商非常差的投資，甚至不能說是投資，基本就是賭博。
恰好未來租金收益高，不是你眼光好，99%是運氣好。
商鋪越來越難賣，經紀人賣一套商鋪，佣金可以到10%。
如果你的底倉充足，萬象城底商租售比能到5%以上，可以適當配置，作為現金流的補充。
提問：在美國休斯頓開車到奧斯汀，沿途沒看到高樓大廈，能不能理解成發達城市永遠是發達城市，東部比中西部永遠要發達。好比國內BSGS。
回答：美國只有三個城市房價高，其他城市房價低很多。 紐約：美國最大的城市，最大的金融中心，商業中心 洛杉磯：美國第二大城市，好萊塢所在地，文化影視中心 舊金山：美國第五大城市，硅谷所在地，最大的高科技創新中心，全美第二大金融中心。 全世界的規律：金融中心，科技中心、文化中心和公司總部所在地的房價會比一般城市高很多，這些城市可以提供更多的高端收入崗位，有更強的購買力，有更強的聚集作用。
提問：新人首問，美女房姐您好！本人湖北孝感座標廣州子彈350，目前廣州集體戶口，花都區萬達文旅城二套房，沒有網籤（可以籤也可不籤），如果簽了就沒有購房名額！請問是繼續在廣州購房，還是去深圳購房（深圳很少去），也很喜歡武漢！請萬能房姐給點建議，謝謝
回答：你好，花都的定位：廣州的後花園，空港基地，地大物博，人煙稀少。 花都放開限購之後，應該快速賣掉花都，而不是現在衝進去接盤。 子彈350，如果月供能力不錯，建議深圳和廣州各入手一套。 深圳從經濟 產業 人口結構和城市活力 的角度看優於廣州，但是目前已經漲過一波了，疫情期間部分虛高的樓盤開始回落，目前的投資策略是逢筍入。
提問：你好房姐，燕郊開車通勤北京市中心38公里不到40公里。現在均價差不多是東城或者西城均價的5分之一或者6分之一。將來還會通地鐵。如果在不考慮戶籍優勢的情況下，拿武漢中心和周邊很多地級市或者下面的縣級市來對比。孝感，黃岡，鄂州，咸寧駕車通勤距離60-90公里遠遠比燕郊遠的多，房價有的已經到了8000-1W，比例對比江漢，江岸，武昌均價已經接近3分之一。如果對比下面的小縣城有的發展還不如燕郊一個鎮，以後也不會通地鐵，但是房價已經到了6000-8000 通勤沒有燕郊離北京進，交通環境配套學校還不如燕郊。武漢也不能和北京對比。燕郊的房子是否適合投資？
回答：一些二三四線本來就沒什麼購買力，還不讓人購買，結果就是把自己困死。 發現不行了就放開了。燕郊懇請認北京五年社保。 懂得風險定價是個大學問，現在北三縣價格裡已經滿是劃歸北京的溢價，而這個預期實現的概率又不足以覆蓋這個溢價。 環京其實現在估值確實不高，中期沒有什麼風險。長期我其實對環一線有點疑慮，畢竟不是TOP20。 但畢竟和遠離TOP20的其他城市還是有區別。我個人會選擇不花什麼精力研究環一線。 燕郊的投資價值還不如天津，武漢和其他有確定收益的二線城市。 葛店更不能碰，沒有投資價值，跟環京沒有可比性。
提問：仙女房姐你好，本人已婚，兒子4歲，安陸體制內老師一名，工作比較雞肋，估計難以變動，11月中旬賣了東西湖新城璟匯75平的房子，109，現在感覺虧了，房子本來簡裝計劃出租的，結果稀裡糊塗賣了，目前正在交易中。現在想入手一套總價180以內的房子，非剛需，看了白沙洲正商115平，公攤24，均價15500左右，下次估計會漲，東原啟城112平上週已圈存，均價估計15000，但公攤26，正商裝修感覺好很多，美好香域也看了，目前投資為主，現在正商有套遺漏127平15000單價，6樓，可入手嗎？以後好轉手麼？非剛需，請房姐排個序，萬分感激
回答：你好，賣掉東西湖是對的。 正商6樓單價1.5性價比還行，可以入手。 東原單價如果真的漲到1.55了，性價比就一般般了。 美好香域單價低，但是長豐板塊發展緩慢，區位不如白沙洲。 非剛需搶網紅盤確實費勁，優先正商吧。
提問：房姐好，座標武漢，JLH，老公名下現自住學區房一套114平房齡15年，方便孩子上學，二七濱江江景房200平一套貸款360萬，打算孩子初中後入住，我名下琨瑜府158平一套，貸款180萬，另有一套四新精裝房掛在老人名下，118平無貸款，已辦證。兩人月還款額3.2萬，手上現有子彈100萬，如何對資產進行優化組合。請您不吝指導！
回答：開發一張一線城市的房票，北上廣深 入手一套底倉長持。 老人名下的全款房做抵押融資，孩子讀完書學區房可出手裂變。 最好的資產配置是一線城市+強二線城市+弱二線城市。
提問：你好，房姐！說下我的情況。2016年8月購贛州經開區香溢華府32棟6樓複式，100平。代款48代W今年1日1日交房。現在未裝修。2018年5購入香溢華府33#8號商鋪58平90W代款45W。2018年7月開始出租3800元/月。三年合同遞增10%現4150元\\/月。現在手上100子彈，今年8月入房產經紀。一直糾結複式是否裝修，一是樓梯房二是裝修得30子彈。但不裝又得租房1200元\\/月。我應如何規劃？如何看江西贛州房產市場？
回答：贛州本地自住一套大房子就好了，其餘資金去其他城市。 自住還是需要裝修的，按1000元每平的標準。 1.基礎硬裝建材不能省，儘量最高環保標準。 2.可有可無的元素一律省，斷舍離極簡風是我鼓勵的。 省下的錢都用到1.裡面去。
提問：房姐你好！想諮詢關於jlh的操作。老公名下2套全款房，我們夫妻倆名下一套貸款未還清。 1.關於相關步驟先後問題。如果jlh，是否要先還完貸款，再離婚析產，把房子給我老公？（房產證還未辦下來是否有影響？） 2.因房貸是2年內辦的，對徵信有無影響？是否會影響我sfsd資格？ 3.以上步驟大概多久可以辦完呢？ 謝謝美麗的房姐！
回答：是的，房產證要先辦下卡，再去名。 還清貸款，房產證去名後，可以騰出你的SFSD 需要析產比較慢，需要等銀行的結清證明，快的1個月左右。
提問：房姐，問個cf之外的問題，請問在武漢體制內年入15相當於體制外企業多少，如果體制外有年入50的工作，建不建議辭職，有沒有必要去一線，年齡29了，謝謝！
回答：官這個職業，是很難找到增量市場的。那麼你只能想辦法擠進存量市場。有關係前輩親友帶路，沿著正確的道路前進，才有更大的機會擠進去。 當一個賽道湧進太多人之後，最有效的管理辦法，不是管理賽道，而是重啟一個賽道。你不會甘於繼續在體制內再當螺絲釘。 而那些最先發覺，最先知道新賽道的人，本身就是被篩選的對象。 如果想要世俗意義上的成功，賺夠五千萬，不笨、努力就足夠了。普通人努力程度之低，根本輪不到拼天賦是對的。 競爭越激烈的塔尖，運氣越重要。越是光輝耀眼的行業戰場，站滿了武裝到牙齒、智力爆表、真實幸運加滿技能點的異能者，最後的勝出者，最終就是運氣遊戲的幸運兒。 對自己有清晰判斷，別做夢想在公務員、投行、IT、醫生職業上出人投地，你不是世家、智力、運氣三位一體的幸運兒。 找到一個滿是普通人的小眾賽道，才可能依靠努力勝出。 選對賽道，選對行業，正確聰明地勤奮努力工作，加上正確的投資來保護取得的財富。 如果還沒有結婚生子，城市切換成本小，支持去一線。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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