從長遠看，房地產還有希望嗎？
2019年全國房地產銷量增長率掙扎了幾個月後，最終數字落在了-0.1%。
1998年房改以來，儘管也曾出現過幾次房地產銷量的波動，例如2008年的銷售面積甚至出現過接近20%的跌幅，但這一次卻與以前不太一樣，因為這一次有可能是一次標誌性事件的信號，中國的新房市場規模或許真的到頂了。2020年或許是歷史大轉折的一年！
1.商業用房情況
分項來看：我國的住宅市場規模還在增加，增長了1.5%，由於住宅市場規模佔整個房地產市場的規模達到九成左右，這才使得在辦公樓銷售面積下降14.7%、商業營業用房銷售面積下降15.0%的情況下，整體市場銷售規模只下降了0.1%。
商業用房銷售的慘狀其實早就可以預測。受嚴格的商業用房配套政策影響，我國商業用房供應早就過量，按照過去6個月的平均銷量來計算，上海的商業用房要花100個月才能全部銷售完畢。
但不管怎麼說，商業用房只是小頭，住宅用房才是決定我國新房市場到頭的決定因素。從數據上看，我們的住宅用房銷售規模還在增加，但是隻有1.5%，歷史上住宅銷量其實也出現過下降的情況，這個1.5%是不是就是一次正常的波動呢？答案是否定的！
2.住房需求分析
對於新增住房需求，其實可以很容易進行分解，一個新增人口需求，一個改善需求，還有一個就是折舊需求，我們可以逐一梳理。新增人口需求無非是新生兒童和城鎮化產生的新入城人口兩塊，由於新生兒比例太小，我們可以不用考慮，那我們只看城鎮化產生的新入城人口即可。
但很遺憾的是，這一塊事實上已經到頂了。2015年是過去10年中國城鎮新增城鎮人口最多的一年，從那以後，城鎮新增人口一直下滑。考慮到我國的城鎮化水平和總體人口增速，這一指標再度上升的可能性幾乎為0 ，也就是說新增人口需求對於房地產市場的貢獻開始為負了。
那改善需求呢？所謂的改善是指大家都想住大房子、好房子，人均居住面積不斷上升的現象。2018年我國城鎮人均居住面積是39平米，即使按80%的實際居住面積計算，也已經達到31.2平米了，這個真的不低了。比較一下歐盟2016年的數據。希臘、葡萄牙這些國家甚至已經低於中國了，而且我國的人均GDP已經到了1萬美元，大多數媒體講到1萬美元可能都會說這一個里程碑以及中等收入陷阱什麼的，這些都不錯。
但是我看到這卻想到了一個名叫Kozhenova S.的學者的研究結論，那就是：人均居住面積的增長，到了人均GDP1萬美元時就開始逐漸變慢，等到了人均居住面積40平米就逐漸停止增長。中國會例外嗎？我不覺得，想想也是。就算你能買一個跟足球場一樣大的房子，你敢住嗎？從這來看，至少居住改善的需求會減緩，也許很快就會停止。
最後我們只能依靠折舊需求了，什麼是折舊需求呢？就算你的房子是在不斷損壞的，說是70年產權，可能到了30年就壞的不能住了，必須買新房子。以前我們住宅的質量的確不怎麼樣，30年可能大梁裡的鋼筋就全漏了出來，你想住也住不成。但是我們房子的質量標準在不斷提高，至少從2012年住建部出臺了新的建築規範之後，我們房子壽命理論上就該是70年了。
就算以前的房子全是30年就壞，但是我們新房交易量一直以來是不斷增長的，也就是說質量差的房子在當前的比例很低。而且這些差房子換成新房子之後，折舊需求就更小了，這樣看起來，折舊需求也救不了新房銷量。
3.房地產應該難了！
還有別的可以救嗎？沒了，真沒了！現在住房銷量增速的下降就是這一趨勢最明確的信號，所以我們說住房銷量可能真的到頂了。雖然這次只是下降了0.1%，但是要將這0.1%前面的負號掰正，真的很難了！
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