近日，中国奥园涉嫌财务造假而遭到匿名举报，随后中国奥园发布公告予以澄清。但不可避免的是，奥园的财务问题成为近日房地产财经圈的关注点。为此，有关媒体今天对本人进行了采访，希望我的粗浅分析能够帮助媒体和公众解答相关疑问。主要问题如下：
1、据choice数据，2013年中国奥园发行优先票据的利率为13.875%；2014年，中国奥园此类票据的利率为11.25%；2015年，相应利率为9.25%和10.875%。此后中国奥园发行优先票据利率一反往常而大幅下降。2016年相应利率为6.525%；2017年为6.35%和5.375%；2018年为7.5%、6.35%和7.95%。过去1年其优先票据利率也在7.35%-8.5%之间浮动。正是2016年中国奥园在规模上开始“狂奔”，当年突破200亿元销售额，同比增长68.75%。2017年、2018年，分别实现销售额455.9亿元和912.8亿元，相应同比增长78.09%和100.22%。您是怎么看待2016年前后中国奥园发债利率的“大为不同”的？
2、2016年中国奥园非控股权益占比由上一年的28.79%大幅上升至39.05%。2017年这一数值更是“暴涨”至62.56%。此后其非控股权益占比一直维持在这样的水平（2018年、2019年中期，分别为61.37%和62.12%）。不难看出中国奥园规模上的“狂奔”是依赖非控股权益来完成的。对此，您又是如何来看待的？
3、据克尔瑞数据，2016-2019年中国奥园权益金额在流量金额中占比为92.9%、85.48%、85%和83.31%，这与其非控股权益占比一点也不匹配。这里面的原因是什么？长期大量非控股权益的运用，对上市公司业绩将会产生哪些影响？
4、2016年，中国奥园资产负债率持续上升。2016-2019年中期，相应数值为77.97%、78.44%、83.73%和84.79%。期内，中国奥园净负债率却始终维持较低水平，分别为50.74%、50.98%、58.89%和64.24%。您是如何来看待中国奥园资产负债率与净负债率“倒挂”的？
2016年前后中国奥园发债利率大幅下降，这个得益于中国奥园本身表观负债率以及其他有关偿债财务指标的大幅改善，以及企业资信评级的提升。
中国奥园规模上的“狂奔”，从他们自己公司发布的表观数据来看，确实是是依赖非控股权益的大幅增加来完成的。如此一来，就有利用非控股权益可以不并表的财务规则，来将负债表外化，从而大幅降低表观负债率的嫌疑。因为正常情况下，房企的项目子公司在进入开发和预售阶段以后，其负债率都是相当高的，如果将这些负债率都很高的项目子公司的报表直接合并到上市公司的话，必然导致上市公司的负债率也会居高不下。中国奥园以非控股股东，也就是以少数股东的身份出现在大多数项目公司中，这一作法明显是为了降低上市公司的负债率而进行的财务操作。这一操作虽然是合乎财务规则的，但是对于不太专业和缺乏分辨耐心的公众投资者而言，还是很容易忽视被人为转移到表外的巨额负债的。
2016-2019年，中国奥园权益金额在流量金额中占比为92.9%、85.48%、85%和83.31%，这与其非控股权益占比一点也不匹配，这个是不太正常的。当然，中国奥园有它自己的解释，说是流量金额的计算和权益核算存在的时间差，也就是存在结算时滞问题。这个在财务逻辑上也是说得过去的，但是长时间、大规模地这么处理所导致的权益流量金额而和非控股权益占比会形成巨大差异，显然有人为误导公众投资人乃至中介机构的嫌疑。
当然，如果能够实现与业绩计算的同等比例，长期大量非控股权益的运用倒也是无所谓的。但怕的就是，以各种似乎也说得过去的财务技巧导致长期、巨额的权益流量金额和非控股权益占比的大幅偏离，还是很容易导致上市公司表观业绩与财务真实状况在较长的时间内产生较大的偏差，可能会误导公众投资人及中介机构，从而给资本市场健康可持续发展中最重要的有效监督和相互制衡带来困扰。
中国奥园资产负债率与净负债率出现“倒挂”，这在财务上是一种比较特殊的现象。这也说明相对于总资产的增加速度而言，中国奥园净资产增加的速度更快或者一些资产的增加并非因为负债而形成。这种情况一般是股东增资或者投资性物业重估升值，或者是负债被转移到表外所造成的，从中国奥园的情况来看，第三种的可能性会更大。
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