便宜究竟有沒有好貨呢？小趙最近很迷茫。本來想買套法拍房給父母住，結果他發現法拍房的市場也很激烈，想要買套還行的法拍房也要不少錢。小趙的哥們小李知道了他最近的困擾後，告訴他：別擔心，想買便宜的房不一定非要法拍房，還有回遷房和查封房呢。可小趙感覺這兩都不太靠譜，但是又說不明白原因。
那麼便宜的回遷房、查封房真的能買嗎？今天小課堂就來給您補補課。
回遷房
（一）回遷房的概念
回遷房指的是開發商徵收土地時，賠給被拆遷住戶的房子。
（二）回遷房的產權
回遷房產權年限要看其《國有土地使用證》上的土地性質是什麼性質的才可以確定的：
1、如果回遷房是用作住宅的話，那麼產權年限是70年；
2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話，那麼產權年限是50年；
3、如果回遷房是用作商業經營的話，那麼產權年限是40年。
（三）回遷房和商品房的區別
1、房屋價格不同
回遷房的房屋價格便宜。而普通商品房受到市場影響較大，價格相比較高。
2、房屋權利不同
符合限售條件的商品房可以隨時上市。無完整產權或只有回遷合同的回遷房無法進行立即上市，也無法進行抵押貸款。
3、買賣關係不同
商品房的房屋價格在合同中進行約定。而回遷房的購買基礎則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。
（四）回遷房可否買賣
回遷房是否可以買賣需要分情況：
1、業主已取得房產證
有房產證的回遷房，可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，房產證是房管局認可，並受其監督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。
2、業主手中只有回遷協議
業主手中只有開發商的回遷協議沒有房產證，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可。
如果購房者和業主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易，屬於私下交易，是不合法的行為。
（五）買回遷房有什麼風險
1、無法辦理房產證，不能將房屋過戶至自己名下。房產證是房屋的物權證明，沒有房產證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
2、在房價上漲時，易發生糾紛。出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。
3、戶籍無法遷入等問題。物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
4、流動人口多，有安全隱患。回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，住在回遷樓裡，你會遭遇形形色色數量極大的流動人口。
查封房
（一）查封房的概念
1、房產查封是指訴訟過程中法院在原告提出查封申請後通過司法途徑將被告名下的房產予以查封，被查封后的房屋不能進行過戶、抵押的手續，但仍可以繼續居住使用。房屋可以被法院多次查封。
2、查封房產是一種保全措施，被查封的房產不可居住、交易。債務人償還所有債務後，可申請解封。如果債務人拒絕還款，法院將拍賣被查封房產。
簡單講，房子被法院查封后不能正常過戶。
（二）購買查封房的風險問題
房產因為欠債被查封，只有兩種原因，一種是業主資不抵債；另一種是業主流動性枯竭。
律師解答：根據以往的司法實踐來看，購買被查封的房產，比購買設定抵押權的房產，風險要大得多！因為有抵押權的房產，只要能還錢，通常抵押就能解除；而被查封的房產，有錢也不一定能解封。如果查封沒有被解除，買房人就不能將房產過戶至自己名下。因此，律師建議最好不要購買查封房產。因為被查封的房產大多是因為房主涉及債務糾紛，可能涉及的債務糾紛有多筆，雖然你解決了這筆債務，可能還沒來得及過戶，另一筆債務的查封就又來了。
（三）購買查封房的風險規避
1、要和房產所有的共有權人簽訂買賣合同，包括配偶，存在有繼承的情況下，也要注意隱蔽的其他共有權人，比如未成年的孩子。
2、任何資金不經過賣家賬戶。定金託管在第三方公司，房款在銀行做資金監管，資金監管保證了過戶出證成功才把錢打給賣家。如果不能正常過戶，錢會原路返回，不會造成資金損失。如果買賣雙方簽訂瞭解除合同，房款和定金一般在2-3個工作日回到買家賬戶上。
3、簽訂合同時強調如果因為查封不能過戶，賣家要積極配合解除合同，特別註明賣家不解除合同的違約成本和代價。
買房對於很多人來說都是一件非常重要的事情，因此在買房過程中，大家都非常謹慎。但也有一些購房者由於資金不足等原因，想要購買“物美價廉”的房子，回遷房、查封房等就是這些房子中的一種。回遷房、查封房雖然經濟實惠，但是它們在產權方面的問題以及物業管理和質量安全難以得到保障。所以，雖然回遷房、查封房價格便宜，但是大傢伙們在購買上還是需要慎重考慮！
小課堂本期的內容就結束了，明天給大家講講購買二手房時的資質審核。如果對本期內容您有相關經歷或者故事，請積極為我們留言～
【END】
具體政策以各地信息為準。
閱讀更多 幸福裡APP 的文章
