中國旅遊經濟研究中心副主任原群在接受媒體採訪時曾曝出一組數據，上世紀90年代中期全國主題公園快速增加至1000多個，最後90%爛尾，沉澱資金超4000億元。然而，這一片廢墟殘垣背後所代表的商業模式，也曾有過自己的輝煌。“如果要說‘主題公園+房地產’模式，故事還得從上世紀80年代末說起。”一位主題公園界人士表示，當時華僑城開始在深圳灣開發主題公園，先後投資近18億元建設了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷4個主題公園，將荒灘野地打造成了旅遊城，周邊房產價格也水漲船高。
據當年數據顯示，錦繡中華開業的第一年就有超過300萬的遊客，一年就收回了投資的一億元資金。此後，“主題公園+房地產”模式逐步走向全國。各路開發商不斷搖旗吶喊、開疆擴土，頓時間，各式主題公園遍地開花。“從原點的投資回報來講，以房地產為核心的主題公園開發，投資回報是根據土地溢價或土地差價來完成盈收，對政府來說，主題樂園等旅遊項目可以把生地變熟地。”
那麼“主題公園+地產”的文旅項目其內在核心是什麼？
造城計劃
基於市場規模而存在
這種文旅開發模式對於市場規模的要求較高
從項目選址來看，“主題公園+地產”的文旅項目選址以不成熟的城市近郊區為主，且政府對區域有完善的區域交通、配套規劃，區域定位未來城市人口聚集地；
從客戶來看，以重慶禮嘉華僑城項目作為典型進行分析，其住宅銷售物業的購買群體以重慶三北區域客戶為主（北碚、江北、渝北），這些客戶主要是承受不了項目周邊板塊高昂房價被迫選擇在禮嘉板塊置業的板塊擠壓型客戶。
所以“主題公園+地產”項目對於政府而言是作為城市未來人口聚集地的規劃而存在，所以該類項目開發一定要在城市地產開發水平較高、城市地產規模較大的情況，有城市發展重心轉移、人口轉移的情況下，才能產生足夠的客戶基礎，實現項目的盈利。
重金打造
高強度投資
縱觀市面熱銷的主題公園+地產”項目，不難發現項目投入資金的龐大。根據中國社科院旅遊研究中心數據顯示，國內投資額超5000萬元的國內主題公園大概有300家。“主題公園+地產”項目前期主題公園的打造、地產配套的打造均屬於“燒錢”項目。
可複製的模式
人工景觀的再造
“主題公園+地產”項目對於傳統旅遊資源的需求度相對較低，不完全依賴自然環境、氣候條件等，其核心的景觀資源一般是由人工再造的。這就使得“主題公園+地產”項目在一個項目成功後快速複製其產品在其他地方再次盈利，這和傳統地產有一定的相似性。所以一個成功的“主題公園+地產”項目開發企業，會出現用同類型產品在全國各地迅速複製的現象。
這種高強度投資可複製的造城項目其盈利主要來自以經營收益、品牌延伸、物業增值三個方面，我們以深圳歡樂谷為例進行解析：
經營收益
以深圳歡樂谷為例，門票收入是其最基本的收入來源，自歡樂谷開業以來的頭五年接待遊客數量超過2000萬人，實現門票營收約20億元。除了門票收益外，歡樂谷在園區中配套的餐飲設施，包括各色主題餐廳，為遊客在遊玩的同時提供相應的服務從而獲得經濟收益。
品牌延伸
歡樂谷通過設計自身品牌的各種紀念品來向遊客出售。例如企鵝、白鯨、熊、貓、海獅等的動物玩偶，還有各色海洋裝飾品等。通過由歡樂谷品牌延伸出的工藝品向下深挖，構建以製作品牌紀念品的工廠，形成完善的產業鏈條。
物業增值
深圳華僑城通過對歡樂谷的品牌開發，延伸出休閒度假地產、商務度假地產、主題商業地產等地產項目的開發，通過歡樂谷主題公園對項目所在地進行區域價值附加炒熱地塊，使得區域的區位價值上升，再通過銷售地產物業的方式將區域價值變現，實現地產收益的增值。
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