【疫情之下，蛋壳公寓的做法到底是趁火打劫，还是被迫自救？】
出品：驼峰财经
疫情当前，刚刚上市的蛋壳公寓还来不及感受资本市场的温度，就陷入了舆论漩涡，步入了盈利困境。
面对突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，蛋壳公寓为了自救，一方面对业主施压，以疫情为由，要求业主减免1个月房租。如果业主不同意即做解约处理，并拖欠业主租金。
另一方面，蛋壳公寓对租客下手。不但没有为租客减免租金，甚至在合同期内赶走租客。
而早前的2月3日，蛋壳公寓在其官方微博发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，声称对武汉疫区无法返程的租客将返还一个月的租金。
对于其他城市租客，将根据各地发布的延迟返工政策，结合各地疫情发展，蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对租金，或提供相应的免费延住天数。
现在看来，蛋壳公寓并未按照自己说的去做，而是一边要求业主免租，一边却对租客的租金照收不误，甚至与租户粗暴解约。
蛋壳公寓这一做法被称为“一鱼两吃”，并遭受质疑，因此被推到风口浪尖。
面对质疑，蛋壳公寓2月17日晚发布长文《蛋壳公寓致广大房东的真心话》，就近期问题作了回应。
雪上加霜的是，2月18日，深圳市政法委向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文，要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作，全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。
疫情之下，今年1月17日才在纽交所上市的蛋壳公寓到底是趁火打劫，还是被迫自救？
业主不满，租客维权
蛋壳公寓为何要求业主为其减免1个月的房租？
一般来说，农历春节后是全国各大城市的返城高峰，房屋租赁市场也会迎来小阳春，但这次疫情彻底打破了这一市场规律。企业不能复工，很多人无法外出，长租公寓面临没人租房的局面，房间出现大量空置。
因此，蛋壳公寓开始了花式自救。
自今年1月底开始，有蛋壳公寓的房东反映，蛋壳公寓对房东表示，由于疫情严重，未来一段时间可能会延期支付房租，并要求房东须给予蛋壳一个月的房租减免。
2月3日，蛋壳公寓发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，信中表示，对于武汉疫区无法返程的租客，蛋壳公寓计划返还一个月的租金；对于其他城市租客，根据各地发布的延迟返工政策，结合各地疫情发展，蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对租金，或提供相应的免费延住天数。
蛋壳公寓这一做法原本值得称赞，但不少租客表示，蛋壳公寓并没有对租客免租。也就是说，蛋壳公寓要求房东免租的同时，并没有为租客减免租金，对租客的房租照收不误。
不少租客投诉蛋壳公寓，认为其“一鱼两吃”的做法不合理。
最近，蛋壳公寓又被爆出强行与租客解除租约，甚至直接赶走租客，让租客搬走！而这些租客中的很多人春节年前就已经交了一个季度或者半年的房租。
对于为什么让租客搬走，蛋壳公寓的理由是“因为疫情不可抗力”，“房东因为疫情要收回房子”等。蛋壳公寓给出的主要解决方案为无责换租或者无责解约。
但当前疫情严重，全国各地很多小区都管理很严，不能随便进出，租客短期内无法到其他地方租房。不少租客还在老家躲避疫情，连搬离原来的出租房都无法做到。
所以，很多租客无法接受蛋壳公寓的做法，并纷纷维权。
租客维权的同时，房东也对蛋壳公寓的做法也不满。因为，如果业主不同意减免房租，蛋壳公寓就做解约处理，这让很多业主不能接受。
有业主表示，当初与蛋壳公寓签署租赁合同时就设置了每年一个月的空置期，一些比较旧的房屋还需要额外增加2.5个月的装修空置期，相当于已经替蛋壳公寓承担了空置风险，不应该因为肺炎疫情再给予蛋壳一定期限的免租期。
也有业主表示，能理解也支持蛋壳公寓要求业主免租的诉求，可不能接受蛋壳公寓不给租客减免租金或者只减10%的做法。
除了强制要求业主免除租金之外，蛋壳公寓还存在拖欠业主房租的情况，这也引发不少业主的维权。
面对舆论质疑，蛋壳公寓2月17日发表《致广大房东的真心话》一文，在文中回应了“强制要求业主免租”的相关质疑。
蛋壳公寓解释称，“为了能够快速抵御疫情对每个人的影响，迫不得已从初四开始，向每一位房东协商寻求免租期的支持”。并承认“确实存在部分员工与房东沟通时的问题，让本该有的协商，变成了一种‘通知’。”
蛋壳公寓还强调，没有强制业主免租，更不存在赚取补贴或差价。如果因此获得任何额外的收益，将全部退还给房东。
“租金贷”被查
就在蛋壳公寓陷入舆论漩涡的同时，另一重风波接踵而来。
2月18日，深圳市政法委向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文，要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作，全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。
所谓“租金贷”，是指公寓运营企业与金融机构合作，以贷款的形式，从金融机构一次性拿到合同内的租金，租客则将每个月的租金交给金融机构，偿还贷款本息。
也就是说，长租公寓其实一次性从金融机构获得了长达1年甚至2年的贷款，但是这笔贷款并没有直接到贷款的实际申请人——租客的手里，而是被平台用作现金流，拿去扩大市场，获得新的房源。
蛋壳公寓此前的招股书曾披露，“租金贷”是蛋壳公寓的主要资金来源之一。
招股书显示，2019年1月至9月，蛋壳公寓通过租金贷模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%，在2017年和2018年，这一比例分别为90%和88%。
这种模式的好处很明显，金融机构会直接将合同内的租金一次性转给蛋壳，而蛋壳便可以直接拿着租金，去扩张新的地盘。从这个意义上说，蛋壳公寓近两年房源数量能够快速暴涨，都是租客们贷款借来的。
这种靠租客信用抵押，通过借款来扩张的发展模式，在房租市场并未饱和的前几年行得通，因为总有新租客来补旧窟窿。但随着新租客越来越少，扩张的房源租不出去，房屋空置率上升，这样的模式就行不通了。
事实上，传统的二房东模式只能赚差价，本身就有一定风险，如果租客拖延交租，就要自己投钱进去，而蛋壳公寓这样的二房东还和金融机构和网贷合作，便将这种风险通过金融杠杆放大了很多倍。
因为在这种模式下，租客的房租不会马上给到业主，而会在长租公寓手中停留较一段时间，这些截流下来的资金沉淀了大量现金流。长租公寓可能会用这部分资金炒股，或进行其他投资，甚至用来“庞氏”也未可知。
因此，蛋壳公寓这样的租金贷模式存在较大风险。此前很多品牌暴雷也是因为这一模式。比如20018年3月，上海爱公寓资金链断裂；2018年8月，杭州鼎家宣布破产；2018年10月，上海老牌长租公寓暴雷。
有数据显示，仅2018年和2019年，国内暴雷的长租公寓多达20多家。这些平台一旦暴雷的平台，给租客和房东留下无尽的麻烦，房东就要收回房屋，而租客还得继续偿还金融机构的贷款。
有业内人士直言：“吃人的租金贷一旦暴雷，可能比P2P还要惨。”
被迫自救背后的累累亏损
疫情当前，蛋壳公寓如此迫不及待地花式自救，主要还是公司盈利有限，业绩亏损累累。
蛋壳公寓成立于2015年，2020年1月17日在纽交所挂牌上市，算得上是长租公寓市场的明星。目前老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，蚂蚁金服的持股比例也达到了7.8%。
按常理，刚刚上市的蛋壳公寓应该不差钱，此次上市募资约1.3亿美元，约合人民币9亿元，但公司一直亏损，而且亏损呈现不断扩大的趋势。
据招股书显示，蛋壳公寓2017年净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净亏损25.16亿元。
与业绩相对应，蛋壳公寓的现金流持续为负，2017年为负1.1亿元；2018年为负11.6亿元，2019年前三季度为负16.3亿元。
数据显示，截止2018年底，蛋壳公寓账上现金为10.87亿元，以2019年三季度末，现金余额变成了3.77亿元，仅仅9个月就减少了7亿元。
原本春节后是租房行业的黄金档期，当前遭遇突如其来的疫情，蛋壳公寓资金流失速度将进一步加快，这也是迫使蛋壳公寓此次迫不得以自救的直接原因。
值得注意的是，在业绩亏损的同时，蛋壳公寓2017年、2018年和2019年前九个月直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款多达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。
看得出，蛋壳公寓通过金融机构获得的款项，远高于其收到的租金。这也意味着，在蛋壳公寓以“租金贷”模式支付租金的人数，远超直接支付租金的租客数量。
一旦资金链断裂，风险可想而知。
业绩亏损，现金紧张，春节黄金期失去，租金贷被查，蛋壳公寓无疑迎来了最艰难的时刻。
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