磨害人的2018已經結束，嶄新的2019已經到來。大家不約而同地認為2019將更加艱難。當前，裁員潮撲面而來，甚至波及了美好了10多年的互聯網企業，知乎的被裁員工開始在知乎社區裡面悲傷傾訴。
大佬們也不樂觀，從不同渠道傳遞的信息都是，2019不要創業，不要擴張，堅守陣地，不失業就是勝利。美團的王興以講段子的方式說了更悲觀的話，“2019可能會是過去10年裡最差的一年，但卻是未來10年裡最好的一年。”
我們一介草民，能怎麼辦？房子還要不要買？
01
2018上半年湛江樓市的關鍵詞：堅挺。
站在全國的視角來看，湛江樓市永遠是慢一拍的。用外地人的視角來看，湛江房價是難以理解的，而且這種難以理解分兩個極端，一端是驚歎那麼環境美好的地方房價那麼便宜，另一端是驚歎那麼窮逼收入那麼低的地方房價竟然跟弱二線一樣貴。
所以，房價的高還是低取決於參照線，看你對標的是什麼人群。
2018三四線城市房價增幅
2018年上半年，湛江樓市順風順水，售樓部裡熙熙攘攘，幾乎是個房子都好賣，看上圖，相比2017年下半年，2018湛江房價上漲了20%，增幅評級屬於E級，最高等級。如大家所知，2018年上半年是三四線城市的show time，大家都熱的情況下，湛江表現依舊亮眼，所以你所感受的漲是真的漲，置業顧問告訴你的明天漲價可能是真的漲價。
很多2018年上半年買房的湛江人，現在懊惱不已，幾個月後形式就開始急轉直下，貌似樓盤紛紛降價。站崗的尷尬蔓延在他們的每一絲表情中。我只想說，放寬心吧年輕人，事情並沒有你想象的那麼糟。
02
2018年下半年關鍵詞：回調
各種調控手段的疊加效應在2018年下半年爆發，全國來看，一片蕭殺，配合經濟大環境的悲觀情緒，樓市幾乎被封印，金九銀十慘淡收場。慢一拍的湛江，是從10月份開始，房價明顯下跌。
從二手房來看，11月份湛江房價環比下跌2.4%，為平均水準。漲幅居前列，跌幅居中列，這就是湛江樓市的畫像。
湛江政府部門給出的限制網籤價是14000，也就是單價超過14000的房子在湛江是沒有辦法過網籤的。那怎麼辦？只能雙合同、說服客戶多交首付了。以盛和園為例，客戶需要多交的部分，差不多可以給到10%的優惠，也就是如果你需要多交50000，那麼開發商產不多可以給你免5000。另外還有很厲害的一招，能把客戶二套房貸款利率上浮的30%調整到25%。（此處背景音，高手高手這個是高手。）
說這些的意思是，這個14000的標準線是政府後期制定的，並嚴格執行的，並沒有任何合理緩衝區域。表面上不限購的湛江，其實調控是挺嚴格的。在政策面前回調是必然的。烏紗帽和GDP先保哪個，都還是能分得清的。
不過今天衡陽已經發文要取消限價政策，會不會有大範圍的城市跟進？有沒有一次從上而下的統一調整，還不好說。
下半年湛江樓市回調的標誌性事件是三次開盤：凡開必清的盛和園最近一次開盤去化不到7成；“地王”恆大外灘開盤去化不到5成；霞山保利9000+開盤遭哄搶。
盛和園沒啥好說的，他們內部認為開盤成績不好，但是我個人認為，這就是真實市場的反映。（至於之前市場較熱階段的清盤還是噱頭，一直存在很大的爭議。）
霞山保利低價開盤，說明湛江樓市冷，但是需求不冷，只是預期被壓低，觀望情緒強烈，舉棋不定。只要是低於預期以及預期內的房子，還是搶手的。
恆大外灘開盤算的上慘敗，原因有三：產品戶型爛，即使是不懂房的購房者，看了戶型之後都表示辣眼睛；樓盤定位不清晰，想做高端改善又突破不了湛江是剛需主力市場的底色；營銷瞎忽悠，全是十八線小縣城的營銷套路，在湛江人民房產智商劇增的今天，玩套路基本就是玩馬戲，會獻醜的。
調順島很好，但是宣傳不夠。在有規模的城市，一個片區的宣傳是有套路的，政府、媒體和開發商的分工明確，而在湛江大家好像都不急。
點到為止，不然又會有房產大佬認為我寫黑稿想要錢。
說點題外話，湛江很多房企面對不同的聲音，首先是威脅，全是裝腔作勢的黑社會腔調，學的又不像，這時你直接發給他一張我黨掃黑除惡的宣傳橫幅圖片給他，讓後讓他滾！湛江哪有毛線的黑社會，我堂堂一個共產黨員，原國家幹部，現城中村合法村民的brothers-in-law，能忍受你的威脅嗎？
武的不行就來文的，開始各種告訴你造謠，違法，損害了他們企業利益，律師正在準備材料。正在啃芒果的你只能暗歎，媽的！法盲！接著他開始找你公眾號的註冊公司，通過天眼查找到一些線索，興奮的快要尿失禁了，以為能置你於死地，正在啃第二個芒果的你，暗歎，媽的！文盲！
還有一個人不是開發商的人，好像是個中介，拿著天眼查的信息揚言要去告我偷稅漏稅，不給員工買社保。又在啃芒果的你，暗歎，媽的！智障！我敢保證，他最終是因為沒有打通稅務局的電話無奈放棄的。你以為那麼容易？
武的文的都不行，最後變身為遵紀守法、文明禮貌的企業人了，彬彬有禮，熱情好客，邀你去售樓部坐一坐……
扯到十萬八千里了，我們迴歸正文。
03
2019年湛江樓市關鍵詞：高冷。
向土地要錢
最近各種取消限購的消息層出，菏澤、珠海、廣州，無不牽動著萬千購房者的心緒，2019年政策是否會鬆動，影響著很多很多人的命運。
上個月，發改委批覆了上海、杭州、濟南、重慶的16條地鐵線，建設資金來源4成需要政府財政自己解決，6成得靠“城投抵押”等模式向國家銀行貸款融資。
很明白了，在樓市被限制的情況下，刺激經濟只能靠大基建了。向土地要錢的套路怎麼可能那麼容易擺脫。不管怎麼樣最終還是反饋在房價上面。
再回頭看，本月14號的湛江土拍，坡頭三塊地都被湛江的國資企業拿下，大家是否能稍稍看懂其中的一絲絲玄機？
誰也涼不了，除了麻章敏捷
華潤在湛江的三舊改造項目要涼的消息，一直在傳播。這當然是子虛烏有的假消息。華潤在湛江的項目不會涼，湛江的三舊政策也不會涼。
事情的真相文件裡已經寫的很清楚了，就是湛江三舊改造政策，土地變性後補繳出讓價按照差額的40%，現在已經低於市場價了。不符合省政府文件，所以暫停業務，看清楚是暫停！整改好了要繼續的。
產生這個問題的根本原因是，2012年政策制定者根本想不到今天湛江房價能漲成這個樣子。說實話，誰能想到呢？
腦補這樣一個畫面：
湛江政府：不好意思，出點小意外，不影響大局，讓你受累了。
華潤：沒事沒事，我深愛湛江，我要深耕湛江，為表示誠意，我要參加土拍，再拿一塊地。
湛江淚流滿面，比心！
翌日，華潤3000+在麻章拿了一塊地。
隔壁，6000+在麻章拿地的敏捷地產表示：臥槽！！
高冷是一種什麼狀態
高冷的意思就是房價還是這個高度，市場還是那麼冷。一個高冷的女生你很難讓他對你張開懷抱，溫柔體貼。
湛江樓市也是如此，你很難讓他熱起來。
三四線城市的發展，只有兩條路棚改和找到自己的新定位和分工。全國範圍內已經在大幅度收縮棚改政策了，但是對很多三四線城市來說，門還有一條縫，這是衝出去的最後的希望了。包括最近鬧的沸沸揚揚的菏澤，也是靠棚改來續命的。
對於湛江來說，棚改基本可以忽略，所以樓市不能靠棚改來搭救了。
城市找到自己的分工和定位，意思也很簡單，就是說要有支柱產業。湛江已經找到了分工和定位，大工業。但這畢竟是個長週期建設的行業。我們一直談的是微觀樓市而不是宏觀城市，所以短期內刺激不了樓市。
2019，湛江樓市用出清狀態形容雖然不對，但是買房會比2018容易很多。不要再各種追問我能不能買了，我的觀點是，可以買！掌握熟悉樓盤營銷的節點，享受多一點優惠，是目前唯一你買房能省錢的辦法。
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