麟麟星

這裡還有一些東西不太確定的，一年租金10萬，是按月交的還是按年交的？中途如果退出了，需要多長時間才能找到新的租客？可以賣400萬，是市場價還是中介說的？

結合這些疑問，我們來分析一下是否應該把這個商鋪賣掉。

01，關於租金

如果這個鋪位每年收10萬租金，過去三年中途都沒有換過人，中間沒有中斷，那麼這個年租金可以按照10萬來計算。

商鋪的年租金與住宅的年租金有一點最大的不同，就是萬一中間租客不租了，需要重新找新的租客，中間有一段空白期，在這段空白期裡面不但沒有租金，收入還有比較大的管理費支出。同時中介費用也相對高一點。如果租客需要免租裝修期，租金損失也比較大。

所以總體來說商鋪的年租金按10個月甚至9個月的租金來計算就差不多了。

我自己有兩個商鋪，拿其中一個舉例，每個月的租金可以收12,000，管理費4000，由租客承擔。但如果租客不租了，我需要找租客，哪怕只空置一個月，我都減少了12,000的租金收入，同時還要負擔4000元的管理費。

02

在這個案例裡面，每年的租金10萬元，如果把商鋪賣了，可以收回400萬，換句話來說，現在的租金收益率只有2.5%，只有2.5%的租金，收益率就太低了。

造成這樣的結果，可能有兩個，三年都沒長租了，市場行情租金應該不止10萬，假如市場的行情，這一個商鋪的年租金可以租20萬，我覺得就比較合理了。

當然還有另外一個可能，就是400萬的售價是不靠譜的，如果真的租金只能收10萬，別說賣400萬，賣200萬都還不一定能夠這麼容易出手。

03

這就涉及了下一個話題，到底這個鋪位價值400萬是誰說的？

如果是中介說的，可能只是為了讓你出售這個鋪位，他可以多一個房源而已、

我覺得需要自己去找其他中介瞭解一下，而且不要以出售人的身份去了解，而是以購買人的身份去了解，才可以知道現在商鋪的真實價格。

另外賣商鋪還要注意一點，交易的稅費比較高，如果你想到手實收，稅費完全由下家承擔，那麼你的銷售價格就要降低，否則根本賣不出去、

如果是各自負擔稅費，你就要考慮，你實際上拿到手的是多少錢？

04

只有上面的這些東西都瞭解到了真實的數據，才好判斷這個鋪位應該出售還是租出去。

假如真的賣400萬，趕快賣，哪怕實收可以有250萬，我覺得都應該賣。

當然如果市場的租金現在每年可以收20萬，那也可以保留這個商鋪，畢竟是一個很好的現金流資產。

財說得明白

十年前購買商鋪時，房價上漲還沒那麼瘋狂，而網購也還沒那麼普及，微商還沒有問世。當年120萬元購買的商鋪，年租金能達到五六萬元就不錯了，從租售比來看並不會太突出。

租售比簡單來說可以拿現在的租金直接對比現在的房價，年租金10萬元，售價400萬元，租售比就是2.5%，已經比三年期存款的利率都要低了。

同樣的400萬元，即使按照最保守的理財方式，選擇三年期大額存單，年利率4.2%，一年也能有16.8萬元利息，還非常穩妥，遠高於年租金。

以當前房價來看，已經遠遠超出了居民承受能力，可以說已經見頂，未來有大幅下降的可能。

從網購角度來看，現在物流發達，網購可以選擇全國優質商品，價格遠低於實體店。同等質量同等款式往往只有實體店的售價一半或者三分之一。實體店的衰落，價格是重要因素，售後服務也比不上網購，靠什麼跟網商競爭？

從智能手機來講，現在每天每人抱個手機傻樂已經很普遍，人們普遍越來越宅，還有多少人熱衷於逛街購物？

從產能過剩看，商鋪已經進入嚴重的產能過剩階段，新的社區不斷推出，新的商鋪不斷進入市場，未來商鋪多半生意都不會太好。

從經濟環境來說，目前國民經濟下行壓力較大，並且三五年內很難徹底改變，中低端消費萎縮已經出現。

所以綜合來說，未來幾年現金為王，持幣觀望，尋找好的投資機會是更好的選擇。不要期望商鋪還會繼續升值，如此高的價格，有能力接盤的人已經不多了，能賣還是抓緊時間賣掉吧。400萬元賣掉，也許再過五年十年還能300萬買回來。

最後，沒事可以看看財智成功親手打造的加百利網加百利點靠木，每日更新，可以看出網購的價格優勢所在，確實是降低生活成本的不二選擇。

財智成功

作為一個財經工作者，我覺得如果不是急缺資金流或者沒有更好的投資項目，我建議你不要賣。

我之所以建議題主不要賣掉，是因為從你現在的租金收入情況看，還是相當不錯的。按你原來120萬元的投資本金，現在的每年租金10萬元，投資回報率為8.33%；而且按你說的有可能年租金漲到12萬元，那麼投資回報率達到了10%，這已經相當的投資回回報了，這麼高的投資回報項目，現在可是很難再找了。

即便按你現在的市值400萬元，年租金如果漲到12萬元，投資回報率也可達3.25%，這實際上也相當於銀行大額存單或投資理財產品收益水平了。也算是不錯了。

且更要看到，商鋪在未來還有可能上漲，具有一定的保值增值潛力，而如果賣掉之後，你沒有更好的投資項目，只能存入銀行大額存單、結構性存款或購買銀行發行的理財產品，那您就虧了，因為僅靠實際是無法保值增值的，還有可能跟不上物價上漲水平，那你的家庭財產事實是在不民貶值和縮水。

而且，現在雖然也有較高的投資項目，但風險與回報成正比，比如P2P平臺、股市、期貨投資回報高，但一般人敢進入嗎？弄不好就變成血本無歸的“窮光蛋”。所以我還是建議題主知足，當一下安分守紀的投資者吧，守住商鋪，贏利永遠屬於你！

開偉觀察

算一筆賬吧，十年前買的商鋪120萬，現在租金10萬，現在能賣400萬，也就是說你賣出以後實際需要交的稅是差價的26∽32%，也就是（400-120）x30%=84萬的稅，實際到手可能是300萬出頭！而你的回報率來看的話按照300萬計算就是3.3%每年，400萬計算的話是2.5%。所以從租金回報率這一塊來看非常不划算，根本沒有達到一個好鋪子應該有的7%以上的回報率！

我自己有兩套商鋪，一套上海的，一套蘇州的，目前的回報率都是7%以上，所以我覺得按照你的租金回報率來看，你的商鋪不值得繼續擁有。那麼對於你來說其實有兩種選擇：

• 第一就是設法讓自己的商鋪回到7%左右的回報率，並且繼續持有，享受商鋪應該有的租金紅利！

  
  

• 第二，如果沒有辦法達到7%的回報率，那就不如賣掉！
  

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因為你目前3%左右的回報率是買任何理財產品都能做到的回報率，甚至你用300萬的資金投資一套一線和新一線的房產都會有將近2%-3%的租金回報率，還能享受未來房價上漲的空間紅利，比商鋪增值更好！所以如果第一條策略走不通的話，還是開率直接賣了換其他類型的投資吧！

琅琊榜首張大仙

十年前120萬認購的商鋪，現在市價400萬，一年出租可以收入10萬元的租金，2019年能夠賣掉嗎？其實對於這樣的想法，我們可以算一筆財富賬。怎麼算呢？

十年前120萬元，一年大概能夠穩定性理財收益達到6%，因為十年前的年化收益率要比現在高些，所以用6%計算更為合理。十年以後的複利本息收入約為215萬元。而現在商鋪的市價就是400萬元，十年來還有百十萬的租金收益。很顯然，當初投資商鋪的收益性更高。

而現在呢？商鋪市價400萬，而租金只有10萬元，又是怎樣划算呢？400萬的現金，以現階段年化平均收益率5%的水平進行計算，400萬×5%=20萬。但是商鋪一年的租金呢？僅僅只有10萬元。很顯然，以現在回報率的角度看，將商鋪賣掉然後進行理財創收更為合適，已經達到了出租租金水平的1倍之多，並且還沒有與租戶之間的麻煩事兒。

個人的觀點是賣掉更為合適，畢竟年化收益率在那裡擺著，一目瞭然。但是，還是需要考慮另外一個因素，就是為未來著想以及後代著想的。怎麼講呢？如果自己做生意，未來萬一失敗了，有個商鋪還能夠更好的“東山再起”，但是什麼都沒有呢？很難再“爬起來”。並且，如果未來自己的後代想幹點事情，也能夠更好的利用商鋪，做點兒生意之類的，倒也是十分的方便，不用求著其他商鋪戶主。所以，如果從收益率的角度看，賣掉更為合適。但是如果從未來、後代的角度看，留著商鋪更加合適。

厚金說

租金這麼低，400萬賣不出去！有價無市。 誰的錢多去買這麼貴商鋪然後低的租金？總價和租金的對比。這個房子頂多就賣個150萬。可能位置好。我家老家這邊280萬的商鋪一年的租金都26萬 而且幾年前買的人都發了。以前買才3萬多一平。現在漲到了12萬一平 38平 商鋪。現在租金一個月3萬多。最主要是位置好，人流多不愁租啊！

幸福自己

你好！

我是一名房地產一線市場工作者

當我看到你這條問題的時候，其實我關注的是數字之間的對比：十年前的120萬和如今的400萬！

相信很多購買商鋪的人在意的是他的增值與保質，如果房地產投資的年收益率不能高於銀行年存款收益率，那麼房地產投資就是一個劣勢資產投資，10萬左右的年租金年利率只能達到2.5％左右，低於銀行存款利率的35％左右，說明房子的價值並不是真正的值400萬，正常交易的價格只能值240萬左右，沒有價值400萬之說，不信可以去掛牌銷售試一下300萬到400萬之間基本沒人會來購買！

那麼為什麼會出現400萬這麼大的價格差呢？相信大家已經開始中國房價為什麼這麼高，工資雖然漲了也買不起房的原因，其實是一個道理，在正常只有一次交易的時候是不存在能將房價提升到這麼多的，即使你只是產生了一次交易，周邊商鋪產生的交易多了，周邊也就增值了，而實際價值並不是那麼回事！

從租金收益就可以看出來，其實是一個矛盾體，租金最能反應出房價的價值多少，因為在租賃過程中並不會有太大的價格變動，正常年增長租金在5％左右，如果房價真價值400萬了那麼租金應該在20萬左右才算增長階段，與推理逆向而為說明波動近期會很大。

建議300萬左右即使出手控制止損，商業競爭太大，一旦實體商業被淘汰掉60％，房價市場勢必會逆向而為，真正進入房地產泡沫時代！

政策還在一個變化的階段，如果後續增加了房子稅收，勢必增加持房著壓力！

談房說鋪

給你普及一下商鋪的交易稅費吧：賣房：1、房屋增值稅（按差額5.6%）賣出價400萬-買入價120萬=差額280萬；2、土地增值稅：增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的稅率為50%（增值稅係數=合同價-買入契稅-營業稅-自然增值稅/買入價）3、個人所得稅：賣出價—買入價*20%（280萬*.2=56萬）4、印花稅：成交價0.05%

買房：1、契稅總售價3%；2、印花稅成交價0.05%

以上就是商鋪寫字樓二手交易的各項稅費，估計你能算出來，這個商鋪要交多少稅費。除非你的商鋪很搶手，市面交易價格還要高，買家能夠接受所有的稅費，能夠在總交易額中打包進去這些稅費。在這也提醒那些準備投資商鋪、寫字樓、公寓的朋友，一定要謹慎，否則這些商業地產很難脫手，增值的部分很多時候就低了交易的稅費。一般來說這些稅費要佔到總房價的25%-30%左右了，增值越大的需要交的稅費就越大。

Eric林生

我建議你不要賣，賣也只是一次性的收入，這個房子和土地的使用權從此就不歸你所有，所以我不建議你賣。

十年前成本120萬的商鋪，現價400萬，一年租金10萬。我的意見是不賣掉，雖然現在的商鋪價格是當初購買價格的3.5倍，但說實在的按照這10年間的物價增長以及商鋪地段的繁華程度來講，這個商鋪在未來很可能還會升值。而且，不賣掉的話，一年有10萬的租金，看事要有遠見，千萬不要幹殺雞取卵的事。

不管房屋產權是19年到期，還是2019年到期，這都不重要。國家規定，城鎮建設用地土地實行國有制，個人和企業可以有償使用以及交易使用權。所謂的商品房產權年限並不是房屋所有權年限，而是你房屋所在國有土地的使用年限。如果是商鋪建築主體.只要補交地稅就可以繼續使用。所以這個房子一次性只能賣400萬，但如果按照現價年租金10萬繼續出租的話，這個錢會更多，再加上物價上漲，錢的購買力下降，吃租是划算的。

另外，《城市房地產管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。

實體店老王

我個人建議你賣掉商鋪，可以把這400萬元作為本金投資其他理財錢生錢。

為什麼建議你該賣掉商鋪呢？

（1）未來的商鋪升值空間太低低，尤其是地段不好商鋪，即使地段好的地方現在的商鋪升值空間也是非常有限的。

因為受到兩大沖突的影響，其一當今時代是網商為主，實體店生意不好做，很多商鋪根本出租不出去;其二現在房地產泡沫太低（別跟我扯犢子說房子沒泡沫，這是自欺欺人的），接下來幾年甚至十幾年房子進入下跌態勢，一旦房子進入下跌趨勢，自然會波及商鋪也會降價，同時租金也會下調。所以這兩點就是我個人建議你賣掉商鋪的真正原因。

（2）按照你目前商鋪年回報率太低了，價值400萬的商鋪，年租金10萬元，月租金約為8000多元。即使你2019年租金漲到1萬元一個月，年租金收入為12萬元，年回報率為3%，年回報率3%已經是非常低的了。年回報率3%剛剛好可能抵消近幾年的貨幣貶值率，只能達標保值不能達到增值。我個人認為商鋪年回報率達不到5%~7%之間的商鋪就不建議繼續投資，這也是我建議你賣掉的第二原因。

（3）假如你把商鋪賣掉兌現成400萬元，你400萬元可以拿去做其他理財投資錢生錢不更好嗎？比如400萬存銀行五年大額存單，年利率保守在5.2%就有吧，年利息有20.8萬元，比你目前年租金10萬元多了一倍多收益。

而且400萬存銀行大額存單隻要辦理好了就你可以不用理會，該幹嘛就幹嘛去，根本不用去理會。商鋪不一樣，租客有什麼事還是要找房東，不是有這個事就哪個事;所以打死我都明顯選擇錢生錢的理財方式，一身松，每個月利息到賬就好！這是我第三大原因建議你該賣掉商鋪的原因。

我已經給你找出了三大原因來支撐我建議你該賣掉商鋪的理由，當然我的觀點僅供你參考參考而已。具體該賣不賣商鋪相信你自己心裡比誰都清楚，你也只是想聽聽別人的意見而已。我已經說出了我的肺腑之言，最終的決定你自己搞定，祝你好運。

關鍵字: 租金 財經 社會