麟麟星

这里还有一些东西不太确定的，一年租金10万，是按月交的还是按年交的？中途如果退出了，需要多长时间才能找到新的租客？可以卖400万，是市场价还是中介说的？

结合这些疑问，我们来分析一下是否应该把这个商铺卖掉。

01，关于租金

如果这个铺位每年收10万租金，过去三年中途都没有换过人，中间没有中断，那么这个年租金可以按照10万来计算。

商铺的年租金与住宅的年租金有一点最大的不同，就是万一中间租客不租了，需要重新找新的租客，中间有一段空白期，在这段空白期里面不但没有租金，收入还有比较大的管理费支出。同时中介费用也相对高一点。如果租客需要免租装修期，租金损失也比较大。

所以总体来说商铺的年租金按10个月甚至9个月的租金来计算就差不多了。

我自己有两个商铺，拿其中一个举例，每个月的租金可以收12,000，管理费4000，由租客承担。但如果租客不租了，我需要找租客，哪怕只空置一个月，我都减少了12,000的租金收入，同时还要负担4000元的管理费。

02

在这个案例里面，每年的租金10万元，如果把商铺卖了，可以收回400万，换句话来说，现在的租金收益率只有2.5%，只有2.5%的租金，收益率就太低了。

造成这样的结果，可能有两个，三年都没长租了，市场行情租金应该不止10万，假如市场的行情，这一个商铺的年租金可以租20万，我觉得就比较合理了。

当然还有另外一个可能，就是400万的售价是不靠谱的，如果真的租金只能收10万，别说卖400万，卖200万都还不一定能够这么容易出手。

03

这就涉及了下一个话题，到底这个铺位价值400万是谁说的？

如果是中介说的，可能只是为了让你出售这个铺位，他可以多一个房源而已、

我觉得需要自己去找其他中介了解一下，而且不要以出售人的身份去了解，而是以购买人的身份去了解，才可以知道现在商铺的真实价格。

另外卖商铺还要注意一点，交易的税费比较高，如果你想到手实收，税费完全由下家承担，那么你的销售价格就要降低，否则根本卖不出去、

如果是各自负担税费，你就要考虑，你实际上拿到手的是多少钱？

04

只有上面的这些东西都了解到了真实的数据，才好判断这个铺位应该出售还是租出去。

假如真的卖400万，赶快卖，哪怕实收可以有250万，我觉得都应该卖。

当然如果市场的租金现在每年可以收20万，那也可以保留这个商铺，毕竟是一个很好的现金流资产。

财说得明白

十年前购买商铺时，房价上涨还没那么疯狂，而网购也还没那么普及，微商还没有问世。当年120万元购买的商铺，年租金能达到五六万元就不错了，从租售比来看并不会太突出。

租售比简单来说可以拿现在的租金直接对比现在的房价，年租金10万元，售价400万元，租售比就是2.5%，已经比三年期存款的利率都要低了。

同样的400万元，即使按照最保守的理财方式，选择三年期大额存单，年利率4.2%，一年也能有16.8万元利息，还非常稳妥，远高于年租金。

以当前房价来看，已经远远超出了居民承受能力，可以说已经见顶，未来有大幅下降的可能。

从网购角度来看，现在物流发达，网购可以选择全国优质商品，价格远低于实体店。同等质量同等款式往往只有实体店的售价一半或者三分之一。实体店的衰落，价格是重要因素，售后服务也比不上网购，靠什么跟网商竞争？

从智能手机来讲，现在每天每人抱个手机傻乐已经很普遍，人们普遍越来越宅，还有多少人热衷于逛街购物？

从产能过剩看，商铺已经进入严重的产能过剩阶段，新的社区不断推出，新的商铺不断进入市场，未来商铺多半生意都不会太好。

从经济环境来说，目前国民经济下行压力较大，并且三五年内很难彻底改变，中低端消费萎缩已经出现。

所以综合来说，未来几年现金为王，持币观望，寻找好的投资机会是更好的选择。不要期望商铺还会继续升值，如此高的价格，有能力接盘的人已经不多了，能卖还是抓紧时间卖掉吧。400万元卖掉，也许再过五年十年还能300万买回来。

最后，没事可以看看财智成功亲手打造的加百利网加百利点靠木，每日更新，可以看出网购的价格优势所在，确实是降低生活成本的不二选择。

财智成功

作为一个财经工作者，我觉得如果不是急缺资金流或者没有更好的投资项目，我建议你不要卖。

我之所以建议题主不要卖掉，是因为从你现在的租金收入情况看，还是相当不错的。按你原来120万元的投资本金，现在的每年租金10万元，投资回报率为8.33%；而且按你说的有可能年租金涨到12万元，那么投资回报率达到了10%，这已经相当的投资回回报了，这么高的投资回报项目，现在可是很难再找了。

即便按你现在的市值400万元，年租金如果涨到12万元，投资回报率也可达3.25%，这实际上也相当于银行大额存单或投资理财产品收益水平了。也算是不错了。

且更要看到，商铺在未来还有可能上涨，具有一定的保值增值潜力，而如果卖掉之后，你没有更好的投资项目，只能存入银行大额存单、结构性存款或购买银行发行的理财产品，那您就亏了，因为仅靠实际是无法保值增值的，还有可能跟不上物价上涨水平，那你的家庭财产事实是在不民贬值和缩水。

而且，现在虽然也有较高的投资项目，但风险与回报成正比，比如P2P平台、股市、期货投资回报高，但一般人敢进入吗？弄不好就变成血本无归的“穷光蛋”。所以我还是建议题主知足，当一下安分守纪的投资者吧，守住商铺，赢利永远属于你！

开伟观察

算一笔账吧，十年前买的商铺120万，现在租金10万，现在能卖400万，也就是说你卖出以后实际需要交的税是差价的26∽32%，也就是（400-120）x30%=84万的税，实际到手可能是300万出头！而你的回报率来看的话按照300万计算就是3.3%每年，400万计算的话是2.5%。所以从租金回报率这一块来看非常不划算，根本没有达到一个好铺子应该有的7%以上的回报率！

我自己有两套商铺，一套上海的，一套苏州的，目前的回报率都是7%以上，所以我觉得按照你的租金回报率来看，你的商铺不值得继续拥有。那么对于你来说其实有两种选择：

• 第一就是设法让自己的商铺回到7%左右的回报率，并且继续持有，享受商铺应该有的租金红利！

  
  

• 第二，如果没有办法达到7%的回报率，那就不如卖掉！
  

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因为你目前3%左右的回报率是买任何理财产品都能做到的回报率，甚至你用300万的资金投资一套一线和新一线的房产都会有将近2%-3%的租金回报率，还能享受未来房价上涨的空间红利，比商铺增值更好！所以如果第一条策略走不通的话，还是开率直接卖了换其他类型的投资吧！

琅琊榜首张大仙

十年前120万认购的商铺，现在市价400万，一年出租可以收入10万元的租金，2019年能够卖掉吗？其实对于这样的想法，我们可以算一笔财富账。怎么算呢？

十年前120万元，一年大概能够稳定性理财收益达到6%，因为十年前的年化收益率要比现在高些，所以用6%计算更为合理。十年以后的复利本息收入约为215万元。而现在商铺的市价就是400万元，十年来还有百十万的租金收益。很显然，当初投资商铺的收益性更高。

而现在呢？商铺市价400万，而租金只有10万元，又是怎样划算呢？400万的现金，以现阶段年化平均收益率5%的水平进行计算，400万×5%=20万。但是商铺一年的租金呢？仅仅只有10万元。很显然，以现在回报率的角度看，将商铺卖掉然后进行理财创收更为合适，已经达到了出租租金水平的1倍之多，并且还没有与租户之间的麻烦事儿。

个人的观点是卖掉更为合适，毕竟年化收益率在那里摆着，一目了然。但是，还是需要考虑另外一个因素，就是为未来着想以及后代着想的。怎么讲呢？如果自己做生意，未来万一失败了，有个商铺还能够更好的“东山再起”，但是什么都没有呢？很难再“爬起来”。并且，如果未来自己的后代想干点事情，也能够更好的利用商铺，做点儿生意之类的，倒也是十分的方便，不用求着其他商铺户主。所以，如果从收益率的角度看，卖掉更为合适。但是如果从未来、后代的角度看，留着商铺更加合适。

厚金说

租金这么低，400万卖不出去！有价无市。 谁的钱多去买这么贵商铺然后低的租金？总价和租金的对比。这个房子顶多就卖个150万。可能位置好。我家老家这边280万的商铺一年的租金都26万 而且几年前买的人都发了。以前买才3万多一平。现在涨到了12万一平 38平 商铺。现在租金一个月3万多。最主要是位置好，人流多不愁租啊！

幸福自己

你好！

我是一名房地产一线市场工作者

当我看到你这条问题的时候，其实我关注的是数字之间的对比：十年前的120万和如今的400万！

相信很多购买商铺的人在意的是他的增值与保质，如果房地产投资的年收益率不能高于银行年存款收益率，那么房地产投资就是一个劣势资产投资，10万左右的年租金年利率只能达到2.5％左右，低于银行存款利率的35％左右，说明房子的价值并不是真正的值400万，正常交易的价格只能值240万左右，没有价值400万之说，不信可以去挂牌销售试一下300万到400万之间基本没人会来购买！

那么为什么会出现400万这么大的价格差呢？相信大家已经开始中国房价为什么这么高，工资虽然涨了也买不起房的原因，其实是一个道理，在正常只有一次交易的时候是不存在能将房价提升到这么多的，即使你只是产生了一次交易，周边商铺产生的交易多了，周边也就增值了，而实际价值并不是那么回事！

从租金收益就可以看出来，其实是一个矛盾体，租金最能反应出房价的价值多少，因为在租赁过程中并不会有太大的价格变动，正常年增长租金在5％左右，如果房价真价值400万了那么租金应该在20万左右才算增长阶段，与推理逆向而为说明波动近期会很大。

建议300万左右即使出手控制止损，商业竞争太大，一旦实体商业被淘汰掉60％，房价市场势必会逆向而为，真正进入房地产泡沫时代！

政策还在一个变化的阶段，如果后续增加了房子税收，势必增加持房着压力！

谈房说铺

给你普及一下商铺的交易税费吧：卖房：1、房屋增值税（按差额5.6%）卖出价400万-买入价120万=差额280万；2、土地增值税：增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的税率为50%（增值税系数=合同价-买入契税-营业税-自然增值税/买入价）3、个人所得税：卖出价—买入价*20%（280万*.2=56万）4、印花税：成交价0.05%

买房：1、契税总售价3%；2、印花税成交价0.05%

以上就是商铺写字楼二手交易的各项税费，估计你能算出来，这个商铺要交多少税费。除非你的商铺很抢手，市面交易价格还要高，买家能够接受所有的税费，能够在总交易额中打包进去这些税费。在这也提醒那些准备投资商铺、写字楼、公寓的朋友，一定要谨慎，否则这些商业地产很难脱手，增值的部分很多时候就低了交易的税费。一般来说这些税费要占到总房价的25%-30%左右了，增值越大的需要交的税费就越大。

Eric林生

我建议你不要卖，卖也只是一次性的收入，这个房子和土地的使用权从此就不归你所有，所以我不建议你卖。

十年前成本120万的商铺，现价400万，一年租金10万。我的意见是不卖掉，虽然现在的商铺价格是当初购买价格的3.5倍，但说实在的按照这10年间的物价增长以及商铺地段的繁华程度来讲，这个商铺在未来很可能还会升值。而且，不卖掉的话，一年有10万的租金，看事要有远见，千万不要干杀鸡取卵的事。

不管房屋产权是19年到期，还是2019年到期，这都不重要。国家规定，城镇建设用地土地实行国有制，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。所谓的商品房产权年限并不是房屋所有权年限，而是你房屋所在国有土地的使用年限。如果是商铺建筑主体.只要补交地税就可以继续使用。所以这个房子一次性只能卖400万，但如果按照现价年租金10万继续出租的话，这个钱会更多，再加上物价上涨，钱的购买力下降，吃租是划算的。

另外，《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

实体店老王

我个人建议你卖掉商铺，可以把这400万元作为本金投资其他理财钱生钱。

为什么建议你该卖掉商铺呢？

（1）未来的商铺升值空间太低低，尤其是地段不好商铺，即使地段好的地方现在的商铺升值空间也是非常有限的。

因为受到两大冲突的影响，其一当今时代是网商为主，实体店生意不好做，很多商铺根本出租不出去;其二现在房地产泡沫太低（别跟我扯犊子说房子没泡沫，这是自欺欺人的），接下来几年甚至十几年房子进入下跌态势，一旦房子进入下跌趋势，自然会波及商铺也会降价，同时租金也会下调。所以这两点就是我个人建议你卖掉商铺的真正原因。

（2）按照你目前商铺年回报率太低了，价值400万的商铺，年租金10万元，月租金约为8000多元。即使你2019年租金涨到1万元一个月，年租金收入为12万元，年回报率为3%，年回报率3%已经是非常低的了。年回报率3%刚刚好可能抵消近几年的货币贬值率，只能达标保值不能达到增值。我个人认为商铺年回报率达不到5%~7%之间的商铺就不建议继续投资，这也是我建议你卖掉的第二原因。

（3）假如你把商铺卖掉兑现成400万元，你400万元可以拿去做其他理财投资钱生钱不更好吗？比如400万存银行五年大额存单，年利率保守在5.2%就有吧，年利息有20.8万元，比你目前年租金10万元多了一倍多收益。

而且400万存银行大额存单只要办理好了就你可以不用理会，该干嘛就干嘛去，根本不用去理会。商铺不一样，租客有什么事还是要找房东，不是有这个事就哪个事;所以打死我都明显选择钱生钱的理财方式，一身松，每个月利息到账就好！这是我第三大原因建议你该卖掉商铺的原因。

我已经给你找出了三大原因来支撑我建议你该卖掉商铺的理由，当然我的观点仅供你参考参考而已。具体该卖不卖商铺相信你自己心里比谁都清楚，你也只是想听听别人的意见而已。我已经说出了我的肺腑之言，最终的决定你自己搞定，祝你好运。

關鍵字: 房产 财经 租金