內容來自：@一房一萬

上週末和幾個中介小哥涮火鍋，大家聊嗨了~

“如果1個小區在某平臺上掛了3、40套房源的話，那真正能買的房子，只有3、4套......”

小哥說完撈起一片毛肚，打開了上海房屋“黑歷史”的話匣子

➤ 虹口以前一個老廠，其產品含有大量重金屬（包括鎘、鉛、汞），後期老廠搬遷，原地塊拍做住宅，地表以下6m的土都換成了新土，但後期入住居民仍多發血液方面的疾病...

➤ 寶山的一處老公房，臨近高架出入口位置，沒想到臨近出入口位置的那排住戶中，竟有近十位中年人罹患ai症，原因竟是高架出入口司機常踩剎車...這也可以？

。。。

N多“黑歷史”，聽下來倒吸一口涼氣，中介小哥說，別看市場上二手房氾濫，但能買的真不多，得會挑！

買房時，在看完地段+價格之後，房子本身應該怎麼看呢？什麼樣的房子才是好房子呢？帶著問號臉我們採訪了......

特別緻謝

上海陸譽工程設計總建築師 殷明

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上海看房第一步

地勢南低北高

我們都知道建築最好坐北朝南。

但你知道嗎？如果房屋所在地塊是南低北高的話，就更加分了，這主要因為2點：

✔ 我們位於北半球中低緯度，南低北高地勢，能夠最大限度向陽；

✔ 我國屬於季風氣候區，南低北高地勢，冬季背風招陽，夏季迎風納涼。

（地理小課堂：季風氣候是指——夏季，受來自海洋暖溼氣流的影響，吹南風、東南風，高溫潮溼多雨；冬季，受來自大陸的乾冷氣流影響，吹北風、西北風，氣候寒冷。）

說深一點，這跟太陽全年直射點變化有關。夏季，太陽直射北迴歸線（N23.5°），來自海洋溫暖溼潤的東南季風吹向陸地.....

▵ 太陽直射S23.5°，我國處於冬季，吹西北風

說人話，就是夏天吹溫暖溼潤的東南季風，冬天吹寒冷乾燥的西北季風，如此這般，南低北高的地勢，能使住宅最大程度趨利避害。

所以看房的時候，我們可以在小區周邊和內部多走一走，摸清地勢高低，儘量首選地勢南低北高的小區。

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上海看房第二步

朝南東西15°以內

大家都知道，要選朝南的房子，但是市面上並不是所有房子都是正朝南的，這時候我們需要注意一個度！

在建築物朝向的選擇上，請儘可能選擇：南向，東西15°以內，具體來說就是：房屋朝南，往東偏15°，或者往西偏15°都不錯。

如前所說，南低北高的地勢，可以優化地塊上方建築物的採光，如果沒有這樣地勢的話，那朝向就更重要了。

如果超出15°這個度數了，除非有景觀可以平衡，否則建議不要購買。

▵ 某別墅正門朝向，南偏西10°

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看房第三步

靠走路算日照時間

設計師看房，很少帶尺子，因為他們的身體就是一把尺子。比如殷明老師，他雙手張開大約1m8左右，走一步大約75公分，你的呢？

如果用“H”代表建築物高度，“L”代表樓棟之間的距離，在原來的設計規範裡，ta們之間的比例關係應該是1：1。

現在比例升級為H：L=1:1.2，也就是說（樓棟之間的距離）L至少=（建築物高度）H的1.2倍，才是較合理距離。

對我們來說，在看房過程中，可以向售樓人員或中介詢問前方建築物高度。

然後在兩個樓棟之間走個來回，計算下是不是前方樓棟高度的1.2倍？這個小竅門，可以較直觀瞭解到房子以後的日照時間。

關於日照時間，上海市的規定是：冬至日日照>1小時，理論上來說，達不到1小時的話，可以找開發商索賠。

一般新盤不會存在這樣的問題，因為設計過程中就已經規避了這個可能性，能遇到這個問題的是老公房，而老公房是沒法索賠的，很遺憾~

所以你在看二手房的時候，可以試下這個方法，如果樓棟距連1.2倍的建築高度都達不到的話，那你的日照時間大概率是會被影響的。

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上海看房第四步

什麼樣的房子得房率高

買房時，銷售可能會跟我們介紹一些項目數據，這些數據應該怎麼看呢？比如：常見的這些 ▼（↗ 代表越高越好；↘ 代表越低越好）

✔ 容積率：建築面積/土地面積 ↘

容積率，最直觀的理解是，同樣的佔地面積上，蓋30層的容積率，要比蓋20層的容積率高，而高容積率，意味著居住空間的壓縮。

✔ 綠化率：綠化面積/土地面積 ↗

這個概念很白話，綠化率越高，人居指數越高。

✔ 建築密度：底層佔地/土地面積 ↘

建築密度的高低影響項目綠化和其他配套設施的佈置。比如某些別墅項目，容積率低，但建築密度高，擠壓了綠化空間。

✔ 得房率：實際可使用面積/購買面積 ↗

一般來說，同層住戶數量越多，得房率越高。比如：以前是3戶人家共同“分擔”公攤面積，現在是4戶“分擔”公攤面積，那一般來說，4戶人家的得房率很可能比3戶人家得房率要高。

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上海看房第五步

這條“線”決定房屋值不值

走進室內，首先感受下房屋動線設計是否合理？動線，是什麼?

以下圖為例，動線就是：人在室內室外移動的點，連合起來就成為動線。

動線合理與否，直接關係到房屋面積是否得到有效利用。

目前看來，

✔ 房屋採光很重要，最好全明（明廚明衛）

✔ 各房間是否方正（儘量避免房間大小頭）

✔ 主臥應該留出衣帽間，次臥要看面寬

✔ 門窗料子要厚實，密實度要高

✔ 建築是否為同層排水 ▼

▵ 同層排水是指同樓層的排水支管均不穿越樓板，在同樓層內連接到主排水管。如果發生需要清理疏通的情況，在本層套內即能夠解決問題的一種排水方式

再說兩個無關設計的“知識點”：

✔ 在看樣板間的時候請注意：有些樣板間裡的傢俱縮小了，比如床，原本正常的尺度是2.01m，而樣板間的是1.9m。

✔ 在收房的時候請注意這些細節：門套是否正？牆壁是否鼓包？地板平不平？牆壁交接處是否平整？發現問題不要馬虎，立即溝通解決。

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看房第六步

附近有這些的，不要選！

1. 同小區中靠近地下車庫、高速公路等房源儘量不要選擇

噪音和灰塵、廢氣比你想象的危害更大。以文章開頭部分提到的高架橋為例 ▼

廢氣中含有 150～200種不同的化合物。其中對人危害最大的有：一氧化碳、碳氫化合物、氮氧化合物、鉛的化合物及顆粒物。

長期生活在這樣的環境中，久而久之健康難免會受到影響。如果必須選擇的話，那就儘可能選擇離高架較遠的後幾排。

2. 如果住宅樓棟正對丁字路口，也建議儘量不要選擇

來往車輛影響房主休息，而且這是路衝位置。路衝位置帶來的影響，往往是通過人的心理暗示傳導到住戶的生活裡。

此外，住宅房屋周邊環境中，如果有變電站、化工廠、核電站、垃圾房等等，都不算是住宅的上乘之選。除此之外，直接靠著學校或者廣場也不太好。

雖然學生朝氣蓬勃，但是每天早上6、7點，各種鈴聲、做操的聲音會影響房主的休息，如果您起的更早，或者不介意請略過；直接靠著廣場的住宅也不好，原因就是因為現在流行的廣場舞。

說在最後：

在上海買房，適合自己的房子才是好房子

對開發商、政府、設計者來說，他們眼中的好房子各有各樣，但對於購房者來說，適合自己的房子才是好房子！

我們先看下上海住宅建築都有哪些類型：上海的商品房設計歷程大致經歷了3個發展階段——點式建築-->板式建築-->70/90政策產物，每一個階段房屋設計都是對購房者需求的一次試探和滿足。

▵ 大致說明戶型變遷，無細節門窗通道等描繪。點式建築——一個核心點，圍繞著樓梯/電梯，分佈若干房間，佈局緊湊；2000年前後從點式建築往板式樓進化，南北通透，便於採光通風；2006年後，國務院、建設部先後下發文件貫徹“90平方米以下戶型佔新建樓盤總量70%”的規定，即“90/70”政策

從目前的市場來看，以上三種類型的建築都存在，比如：大樓房、老公房、次新房、新房等等，除此之外還有大平層、拼（疊）墅、獨棟別墅等。

每種選擇都有ta的優劣勢，大空間的居住要求意味著高房價、高物業費、高人工費等，而小空間則可能面臨著居住空間狹小、配套跟不上等問題。

而我們應該做的，應該是在自己經濟條件允許的範圍內，選擇一套安全、偏舒適、較宜居的房產，而選擇的技巧，則是本文試圖詮釋的，還有什麼問題，請下方留言，我們幫您去請教專業人士~

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