内容来自：@一房一万

上周末和几个中介小哥涮火锅，大家聊嗨了~

“如果1个小区在某平台上挂了3、40套房源的话，那真正能买的房子，只有3、4套......”

小哥说完捞起一片毛肚，打开了上海房屋“黑历史”的话匣子

➤ 虹口以前一个老厂，其产品含有大量重金属（包括镉、铅、汞），后期老厂搬迁，原地块拍做住宅，地表以下6m的土都换成了新土，但后期入住居民仍多发血液方面的疾病...

➤ 宝山的一处老公房，临近高架出入口位置，没想到临近出入口位置的那排住户中，竟有近十位中年人罹患ai症，原因竟是高架出入口司机常踩刹车...这也可以？

。。。

N多“黑历史”，听下来倒吸一口凉气，中介小哥说，别看市场上二手房泛滥，但能买的真不多，得会挑！

买房时，在看完地段+价格之后，房子本身应该怎么看呢？什么样的房子才是好房子呢？带着问号脸我们采访了......

特别致谢

上海陆誉工程设计总建筑师 殷明

-1 -

上海看房第一步

地势南低北高

我们都知道建筑最好坐北朝南。

但你知道吗？如果房屋所在地块是南低北高的话，就更加分了，这主要因为2点：

✔ 我们位于北半球中低纬度，南低北高地势，能够最大限度向阳；

✔ 我国属于季风气候区，南低北高地势，冬季背风招阳，夏季迎风纳凉。

（地理小课堂：季风气候是指——夏季，受来自海洋暖湿气流的影响，吹南风、东南风，高温潮湿多雨；冬季，受来自大陆的干冷气流影响，吹北风、西北风，气候寒冷。）

说深一点，这跟太阳全年直射点变化有关。夏季，太阳直射北回归线（N23.5°），来自海洋温暖湿润的东南季风吹向陆地.....

▵ 太阳直射S23.5°，我国处于冬季，吹西北风

说人话，就是夏天吹温暖湿润的东南季风，冬天吹寒冷干燥的西北季风，如此这般，南低北高的地势，能使住宅最大程度趋利避害。

所以看房的时候，我们可以在小区周边和内部多走一走，摸清地势高低，尽量首选地势南低北高的小区。

-2-

上海看房第二步

朝南东西15°以内

大家都知道，要选朝南的房子，但是市面上并不是所有房子都是正朝南的，这时候我们需要注意一个度！

在建筑物朝向的选择上，请尽可能选择：南向，东西15°以内，具体来说就是：房屋朝南，往东偏15°，或者往西偏15°都不错。

如前所说，南低北高的地势，可以优化地块上方建筑物的采光，如果没有这样地势的话，那朝向就更重要了。

如果超出15°这个度数了，除非有景观可以平衡，否则建议不要购买。

▵ 某别墅正门朝向，南偏西10°

-3-

看房第三步

靠走路算日照时间

设计师看房，很少带尺子，因为他们的身体就是一把尺子。比如殷明老师，他双手张开大约1m8左右，走一步大约75公分，你的呢？

如果用“H”代表建筑物高度，“L”代表楼栋之间的距离，在原来的设计规范里，ta们之间的比例关系应该是1：1。

现在比例升级为H：L=1:1.2，也就是说（楼栋之间的距离）L至少=（建筑物高度）H的1.2倍，才是较合理距离。

对我们来说，在看房过程中，可以向售楼人员或中介询问前方建筑物高度。

然后在两个楼栋之间走个来回，计算下是不是前方楼栋高度的1.2倍？这个小窍门，可以较直观了解到房子以后的日照时间。

关于日照时间，上海市的规定是：冬至日日照>1小时，理论上来说，达不到1小时的话，可以找开发商索赔。

一般新盘不会存在这样的问题，因为设计过程中就已经规避了这个可能性，能遇到这个问题的是老公房，而老公房是没法索赔的，很遗憾~

所以你在看二手房的时候，可以试下这个方法，如果楼栋距连1.2倍的建筑高度都达不到的话，那你的日照时间大概率是会被影响的。

-4-

上海看房第四步

什么样的房子得房率高

买房时，销售可能会跟我们介绍一些项目数据，这些数据应该怎么看呢？比如：常见的这些 ▼（↗ 代表越高越好；↘ 代表越低越好）

✔ 容积率：建筑面积/土地面积 ↘

容积率，最直观的理解是，同样的占地面积上，盖30层的容积率，要比盖20层的容积率高，而高容积率，意味着居住空间的压缩。

✔ 绿化率：绿化面积/土地面积 ↗

这个概念很白话，绿化率越高，人居指数越高。

✔ 建筑密度：底层占地/土地面积 ↘

建筑密度的高低影响项目绿化和其他配套设施的布置。比如某些别墅项目，容积率低，但建筑密度高，挤压了绿化空间。

✔ 得房率：实际可使用面积/购买面积 ↗

一般来说，同层住户数量越多，得房率越高。比如：以前是3户人家共同“分担”公摊面积，现在是4户“分担”公摊面积，那一般来说，4户人家的得房率很可能比3户人家得房率要高。

5

上海看房第五步

这条“线”决定房屋值不值

走进室内，首先感受下房屋动线设计是否合理？动线，是什么?

以下图为例，动线就是：人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。

动线合理与否，直接关系到房屋面积是否得到有效利用。

目前看来，

✔ 房屋采光很重要，最好全明（明厨明卫）

✔ 各房间是否方正（尽量避免房间大小头）

✔ 主卧应该留出衣帽间，次卧要看面宽

✔ 门窗料子要厚实，密实度要高

✔ 建筑是否为同层排水 ▼

▵ 同层排水是指同楼层的排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水管。如果发生需要清理疏通的情况，在本层套内即能够解决问题的一种排水方式

再说两个无关设计的“知识点”：

✔ 在看样板间的时候请注意：有些样板间里的家具缩小了，比如床，原本正常的尺度是2.01m，而样板间的是1.9m。

✔ 在收房的时候请注意这些细节：门套是否正？墙壁是否鼓包？地板平不平？墙壁交接处是否平整？发现问题不要马虎，立即沟通解决。

6

看房第六步

附近有这些的，不要选！

1. 同小区中靠近地下车库、高速公路等房源尽量不要选择

噪音和灰尘、废气比你想象的危害更大。以文章开头部分提到的高架桥为例 ▼

废气中含有 150～200种不同的化合物。其中对人危害最大的有：一氧化碳、碳氢化合物、氮氧化合物、铅的化合物及颗粒物。

长期生活在这样的环境中，久而久之健康难免会受到影响。如果必须选择的话，那就尽可能选择离高架较远的后几排。

2. 如果住宅楼栋正对丁字路口，也建议尽量不要选择

来往车辆影响房主休息，而且这是路冲位置。路冲位置带来的影响，往往是通过人的心理暗示传导到住户的生活里。

此外，住宅房屋周边环境中，如果有变电站、化工厂、核电站、垃圾房等等，都不算是住宅的上乘之选。除此之外，直接靠着学校或者广场也不太好。

虽然学生朝气蓬勃，但是每天早上6、7点，各种铃声、做操的声音会影响房主的休息，如果您起的更早，或者不介意请略过；直接靠着广场的住宅也不好，原因就是因为现在流行的广场舞。

说在最后：

在上海买房，适合自己的房子才是好房子

对开发商、政府、设计者来说，他们眼中的好房子各有各样，但对于购房者来说，适合自己的房子才是好房子！

我们先看下上海住宅建筑都有哪些类型：上海的商品房设计历程大致经历了3个发展阶段——点式建筑-->板式建筑-->70/90政策产物，每一个阶段房屋设计都是对购房者需求的一次试探和满足。

▵ 大致说明户型变迁，无细节门窗通道等描绘。点式建筑——一个核心点，围绕着楼梯/电梯，分布若干房间，布局紧凑；2000年前后从点式建筑往板式楼进化，南北通透，便于采光通风；2006年后，国务院、建设部先后下发文件贯彻“90平方米以下户型占新建楼盘总量70%”的规定，即“90/70”政策

从目前的市场来看，以上三种类型的建筑都存在，比如：大楼房、老公房、次新房、新房等等，除此之外还有大平层、拼（叠）墅、独栋别墅等。

每种选择都有ta的优劣势，大空间的居住要求意味着高房价、高物业费、高人工费等，而小空间则可能面临着居住空间狭小、配套跟不上等问题。

而我们应该做的，应该是在自己经济条件允许的范围内，选择一套安全、偏舒适、较宜居的房产，而选择的技巧，则是本文试图诠释的，还有什么问题，请下方留言，我们帮您去请教专业人士~

有任何房产问题添加房导航小助手微信：fangdaohang111，一对一咨询。更多房产数据监测文章和楼市观点，可关注微信公众号：一房一万（fangdis），加入社群，与50000购房者畅聊上海楼市！

閱讀更多 一房一萬 的文章

關鍵字: 地理 设计 你好夏至