【最高院•裁判文書】商品房的買受人作為消費者的權利優於抵押權和其他債權

轉自：民事審判

【裁判要旨】法律和司法解釋規定了商品房的買受人作為消費者的權利優於承包人的建設工程價款優先受償權，承包人的建設工程價款優先受償權優於抵押權和其他債權，也即商品房的買受人作為消費者的權利優於抵押權和其他債權。抵押權人雖已取得案涉房屋所有權，但該所有權的取得，並非基於真實的商品房買賣合同關係，而是基於借款合同的抵押擔保關係，說明其並不以取得房屋所有權為目的，因此不能優於商品房買受人的民事權益。商品房買受人有權作為第三人申請人民法院撤銷抵押人與抵押權人之間關於案涉房屋辦理過戶登記的生效裁判文書。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）最高法民申2468號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：李燕，女，1979年1月30日出生，漢族，住河南省鄭州市。

委託訴訟代理人：白春花，上海市海華永泰（鄭州）律師事務所律師。

委託訴訟代理人：王麗麗，上海市海華永泰（鄭州）律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：馬豔菲，女，1987年12月25日出生，漢族，住河南省葉縣。

委託訴訟代理人：馬延坡，上海市建緯（鄭州）律師事務所律師。

一審被告：河南金大陸置業集團葉縣房地產開發有限公司，住所地河南省葉縣新文化路與廣安路交叉口路東。

法定代表人：席要旗，該公司總經理。

委託訴訟代理人：王磊，該公司副總經理。

委託訴訟代理人：李迎春，河南倚天劍律師事務所律師。

一審被告：張桂霞，女，1968年5月11日出生，漢族，住河南省葉縣。

委託訴訟代理人：王進，河南星爍律師事務所律師。

再審申請人李燕因與被申請人馬豔菲、一審被告河南金大陸置業集團葉縣房地產開發有限公司（以下簡稱金大陸公司）、張桂霞第三人撤銷之訴一案，不服河南省高級人民法院（2018）豫民終1333號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

李燕申請再審稱，（一）馬豔菲不具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格。馬豔菲怠於行使權利，未參加（2016）豫04民終114號案件訴訟，未在合同簽訂90日內辦理所有權登記，未在李燕申請強制執行辦理房產過戶時提出異議或向金大陸公司主張權利，自身有明顯過錯。（二）第三人撤銷之訴的提起超過6個月除斥期間。除斥期間的起始日應為（2016）豫04民終114號民事調解書的下達日，即2016年3月4日，即使以原審法院認定的2017年7月為起始，至其提起撤銷之訴也已超過6個月。（三）馬豔菲對其因不能歸責於本人的事由未參加訴訟，以及（2016）豫04民終114號民事調解書錯誤並損害其利益，均未提供充分證據證明。（四）（2016）豫04民終114號民事調解書所涉房產並不包含馬豔菲認購的商鋪，且調解書內容合法，未損害馬豔菲的民事權益。李燕與金大陸公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，交易價格合理，沒有顯失公平損害金大陸公司利益，不違反禁止流押規定。（五）馬豔菲與金大陸公司之間不成立商品房買賣合同關係。其與金大陸公司簽訂的是預約合同，不具備《城市商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。其支付金大陸公司的158萬元是誠意金而不是購房款，認購價格與當時當地市場行情不符，且其明知金大陸公司已具備預售條件卻未要求籤訂正式《商品房買賣合同》。（六）即使金大陸公司構成一房數賣，但因李燕已經辦理案涉房屋過戶手續，並實際佔用使用，符合物權法相關登記公示的規定，應予優先保護。而馬豔菲對金大陸公司的債權僅是一般債權，對商鋪不享有優先權。綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第三項、第六項的規定申請再審，請求依法撤銷河南省平頂山市中級人民法院（2018）豫04民撤4號民事判決書及河南省高級人民法院（2018）豫民終1333號民事判決書，改判駁回馬豔菲的訴訟請求；一、二審訴訟費由馬豔菲、金大陸公司承擔。

馬豔菲提交意見稱，李燕的申請再審理由不能成立，應予駁回。理由是：（一）李燕在再審申請中提交的證據不屬於新證據，且與原審認定的事實並不矛盾，馬豔菲購買的房屋包含在房管局的編號房屋中。（二）馬豔菲購買房屋是事實，與金大陸公司簽訂了購房合同並支付了購房款，李燕懷疑購買房屋的真實性系主觀猜測。（三）李燕與金大陸公司之間不是真實的房屋買賣合同關係，既未支付合理對價，也不以取得房屋所有權為目的，其目的在於通過出借本金獲取利息，商品房買賣合同只是對借款合同的擔保。請求駁回再審申請。

金大陸公司提交意見稱，李燕的再審請求沒有事實和法律依據，應予駁回。理由是：（一）李燕再審提交的證據並非新證據，且無法否定原審判決的正確性，現有證據足以證明馬豔菲購買的房屋包含在（2016）豫04民終114號民事調解書所涉房產中。（二）馬豔菲具備提起第三人撤銷之訴的法定條件，2017年7月金大陸公司才向馬豔菲通報整個案件，馬豔菲確因不可歸責於本人的事由未參加訴訟，並在六個月內向法院提出了第三人撤銷之訴。（2016）豫04民終114號民事調解書的內容損害馬豔菲財產權益且內容錯誤，保護了超過月息2分的高息。馬豔菲在金大陸公司與李燕簽訂《商品房買賣合同》前就與金大陸公司簽訂了認購書，與金大陸公司是商品房買賣合同關係。（三）李燕與金大陸公司之間不存在真實的房屋買賣合同關係，雙方簽訂商品房買賣合同只是為500萬元借款提供擔保。李燕獲得案涉商鋪所有權並非善意，未支付正常對價，不符合善意取得的基本要求。

本院經審查認為，本案爭議焦點為（2016）豫04民終114號民事調解書內容是否存在錯誤以及是否損害馬豔菲的民事權益。

關於（2016）豫04民終114號民事調解書內容是否存在錯誤的問題。原審經審理查明，2015年2月15日張桂霞受李燕委託與金大陸公司簽訂了備案編號為410422201500000930號的《商品房買賣合同》一份，約定買受人購買金大陸·匯通國際2號樓1至2層01號鋪，建築面積共計2472.28平方米，商品房單價為每平方米2022.42元，總金額5000000元。同日，張桂霞受李燕委託與代表金大陸公司的趙振斌簽訂《借款協議》一份，約定趙振斌向張桂霞借款5000000元，如到期未還款則所涉備案商品房買賣合同生效，房屋歸借款出借人所有。2015年2月16日，李燕通過網上銀行向趙振斌賬號匯款5000000元，同日金大陸公司向張桂霞出具收到金大陸·匯通國際2號樓01號商鋪房款收據一張。從李燕與金大陸公司簽訂的《商品房買賣合同》及《借款協議》的內容看，結合《借款協議》簽訂後金大陸公司按照約定的利息標準向李燕支付借款利息的事實，雙方法律關係是民間借貸而非買賣合同，簽訂商品房買賣合同的真實意思表示是為了擔保借款協議中約定債權的實現，而非通過支付對價獲得房屋所有權。

關於（2016）豫04民終114號民事調解書是否損害馬豔菲民事權益的問題。馬豔菲在2014年12月4日與金大陸公司簽訂《金大陸·匯通國際商鋪認購書》，約定由馬豔菲購買金大陸公司所有的金大陸·匯通國際北116號商鋪，總價款2544460元，馬豔菲已經支付了包含誠意金在內的購房款共計158萬元。該認購書對商鋪位置、單價、總價、違約責任等具體事項進行了約定。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《城市商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。同時，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（法釋【2015】10號）第二十九條的規定，馬豔菲與金大陸公司簽訂的商品房買賣合同，已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，故可以認定馬豔菲與金大陸公司之間成立商品房買賣合同關係，其具有相應的民事權益。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（法釋〔2002〕16號）第二條規定，

綜上，李燕的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第三項、第六項的規定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回李燕的再審申請。

審 判 長　 包劍平

審 判 員　 杜　軍

審 判 員　 朱　燕

二〇一九年九月二十九日

法 官 助 理 沈 佳

書 記 員 湯豔飛

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