最高院：已支付全部購房款的消費者在房地產開發企業進入破產程序後仍可請求該企業履行房屋過戶義務

來源 | 法客帝國

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最高人民法院

已支付全部購房款的消費者在房地產開發企業進入破產程序後

閱讀提示

房地產開發企業進入破產程序後，消費者能否請求該企業繼續履行房屋過戶義務？最高法院認為，如果消費者已支付購買商品房全部款項，則可請求房地產開發企業辦理房屋所有權變更登記，該等行為不屬於《企業破產法》第十六條所稱無效的個別清償行為，管理人也無權解除合同。

此外，司法實踐中亦有法院根據《最高人民法院關於審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條關於“特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物”不屬於破產財產的規定，認定相對人購買的房屋屬於特定物，如果相對人已完全支付對價，則可以請求進入破產程序的企業繼續履行房屋過戶義務。但是對於未竣工的房屋能否認定為特定物的問題，司法實踐中存在不同的認識。詳見延伸閱讀部分。

裁判要旨

房地產開發企業進入破產程序後，已支付全部款項的消費者可請求該企業履行交付房屋並辦理所有權變更登記的義務，該等行為並非《企業破產法》第十六條所稱無效的個別清償行為。而且因消費者已支付購買商品房全部款項，故房地產開發企業破產管理人對商品房買賣合同並無解除權。

案情簡介

一、2001年，楊飛與英嘉公司簽訂《商品房買賣合同》，楊飛購買英嘉公司開發的7C號房屋，房屋總價款2799122元，其中首付款849122元，其餘房款195萬元楊飛以銀行按揭方式支付。合同簽訂後7C號房屋沒有辦理所有權轉移登記手續。

二、北京一中院於2006年依法受理了英嘉公司破產一案，於2008年指定了該公司的管理人。

三、2014年6月，楊飛向北京一中院提起訴訟，請求判令：楊飛對7C號房屋享有所有權；英嘉公司配合楊飛行使取回權，將7C號房屋的所有權過戶到楊飛名下。英嘉公司提起反訴，請求確認7C號房屋《商品房買賣合同》已解除。北京一中院支持了楊飛的訴訟請求。

四、英嘉公司不服北京一中院判決，上訴至北京高院稱，訴爭房屋應當屬於英嘉公司的破產財產，楊飛取得房屋的唯一途徑是請求英嘉公司繼續履行《商品房買賣合同》，不能直接主張取回權。北京高院判決駁回上訴，維持原判。

五、英嘉公司不服北京高院判決，向最高法院申請再審。最高法院認為，根據《物權法》第九條的規定，除法律另有規定以外，不動產物權的轉讓以產權登記為要件，北京高院判決確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當，但判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的，該案最終處理結果正確。故裁定駁回英嘉公司的再審申請。

敗訴原因

本案英嘉公司敗訴的原因在於：

第一，根據《合同法》、《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》等相關法律、司法解釋規定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項後，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權，有別於普通無擔保債權，是一種針對特定不動產所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權，在受償順序上優先於有擔保債權的建設工程價款優先受償權亦不得對抗該債權。本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款，屬於上述特殊債權。

第二，根據《企業破產法》、《最高人民法院關於適用若干問題的規定（二）》規定之精神，並非所有的破產程序中的個別清償行為均屬於《企業破產法》第十六條規定的無效行為。

第三，根據《企業破產法》第十八條第一款之規定，管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中，楊飛已經通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對於案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產管理人並無解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適於繼續履行的情形，故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》，協助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記，並將案涉房屋交付給楊飛。

敗訴教訓、經驗總結

前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、對於房地產企業而言，進入破產程序後，已簽訂商品房買賣合同的購房者未支付完畢購房價款，房地產企業也未將房屋過戶給該購房者的，管理人有權決定解除該商品房買賣合同或繼續履行。但是如果購房者已支付完畢購房價款，且未發生法定解除或約定解除的事由，則管理人無權解除該商品房買賣合同。

二、對於消費者而言，房地產企業進入破產程序後，如果消費者已支付完畢購房價款，則可請求房地產企業履行房屋過戶義務。

相關法律規定

《中華人民共和國合同法》

第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

第一百一十條 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實上不能履行；

（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；

（三）債權人在合理期限內未要求履行。

第二百八十六條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

《中華人民共和國企業破產法》

第十六條 人民法院受理破產申請後，債務人對個別債權人的債務清償無效。

第十八條 人民法院受理破產申請後，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，並通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答覆的，視為解除合同。

管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。

以下為該案在最高法院審理階段，裁定書中“本院認為”部分就該問題的論述：

首先，本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（以下簡稱《優先受償權批覆》）等相關法律、司法解釋規定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項後，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權，有別於普通無擔保債權，是一種針對特定不動產所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權，在受償順序上優先於有擔保債權的建設工程價款優先受償權亦不得對抗該債權。

其次，根據《企業破產法》、《適用企業破產法規定（二）》規定之精神，並非所有的破產程序中的個別清償行為均屬於《企業破產法》第十六條規定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產債權人的合法權益。而如上所述，交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對於其所購房屋的權利，因其具有特定性和優先性，故該債權的實現並不會構成對其他破產債權人合法權益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋並辦理所有權變更登記的義務，並非《企業破產法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。

再次，根據《企業破產法》第十八條第一款之規定，管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中，楊飛已經通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對於案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產管理人並無解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適於繼續履行的情形，故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》，協助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記，並將案涉房屋交付給楊飛。

最後，根據《物權法》第九條的規定，除法律另有規定的以外，不動產物權的轉讓以產權登記為要件。對於本案所涉房房屋，楊飛雖然已經支付了全部購房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權變更登記，相關法律、行政法規、司法解釋亦未例外規定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權。同時，本案並非因物權歸屬爭議引發的物權確認糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛並確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的，通過該判項的履行或執行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權。此外，二審判決雖對房屋交付等合同履行事實的認定存在矛盾，但根據《優先受償權批覆》之相關規定，該事實並不影響本案的最終處理。

綜上，雖然二審判決存在上述適用法律和認定事實上的問題，但最終處理結果正確。

案件來源

北京英嘉房地產開發有限公司、楊飛與北京英嘉房地產開發有限公司、楊飛物權確認糾紛申請再審民事裁定書，[最高人民法院（2015）民申字第1158號]。

延伸閱讀

司法實踐中有法院根據《最高人民法院關於審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條關於“特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物”不屬於破產財產的規定，認定相對人購買的房屋屬於特定物，如果相對人已完全支付對價，則可以請求履行房屋過戶義務。但是對於未竣工的房屋能否認定為特定物的問題，司法實踐中存在不同的認識。

一、認定尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的已建成房屋屬於特定物，故不屬於企業破產財產，相對人可以請求繼續履行合同的案例

案例1：姜永勤與南通華瑞置業有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛再審民事判決書[江蘇省高級人民法院（2015）蘇民再提字第00154號]認為，“本院還查明：原門牌號為××幢16室房屋已經建成，現門牌號為××幢02室。……《最高人民法院關於審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條規定，下列財產不屬於破產財產：（五）特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物。本案中瑞園小區聯排三層住宅××幢02室房屋產權雖未登記到姜永勤名下，亦未交付姜永勤佔有，但姜永勤已按《拆遷補充協議》支付了該房屋的全部對價，且距法院受理華瑞公司破產申請已經幾年，故該房屋屬於上述法律規定的特定物，不屬於破產財產。華瑞公司認為《最高人民法院關於適用﹤中華人民共和國企業破產法﹥若干問題的規定（二）》已經去除了《最高人民法院關於審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條規定的主張不能成立。綜上，姜永勤與華瑞公司簽訂的《南通市城市房屋拆遷補償安置協議》及《拆遷補充協議》合法有效，雙方均應按協議履行。姜永勤已按協議約定支付了購房款，現瑞園小區聯排三層住宅××幢02室已經建成，雙方約定的交房時間已過，華瑞公司應當向姜永勤交付房屋，一、二審駁回姜永勤主張對南通市崇川區瑞園小區聯排三層住宅××幢02室享有優先權及要求交房的訴訟請求錯誤，應予糾正。”

二、關於未竣工房屋是否屬於企業破產財產的問題，存在不同的認識

（一）尚未竣工驗收的房屋只要經相對人選定後也屬於特定物，如相對人已完全支付對價，則該房屋不屬於企業破產財產

案例2：寧波東來日盛置業有限公司、何毅誠與破產有關的糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[浙江省高級人民法院(2016)浙民申3380號]認為，“東來公司申請再審稱：……（三）案涉商品房所在的東來國際大廈是破產企業的唯一財產，尚未竣工驗收，不具備交付和使用條件。而將案涉商品房別除在破產財產之外，大大增加了東來國際大廈處理難度，也拖延了整個破產案件的推進程序。……本院認為，《最高人民法院關於適用若干問題的規定（二）》第二條‘下列財產不應認定為債務人財產：（一）債務人基於倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關係佔有、使用的他人財產；（二）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產；（三）所有權專屬於國家且不得轉讓的財產；（四）其他依照法律、行政法規不屬於債務人的財產’與《最高人民法院關於審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條均是對不屬於破產財產的規定，後者系對前者的補充，兩者並不矛盾。而《最高人民法院關於審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第（六）項系對房屋買賣特殊情形下的規定，而非僅是針對商品房買賣的規定，故二審認定

（二）尚未竣工驗收的房屋不屬於特定物，即便當事人已支付完全部價款，該財產仍屬於企業破產財產

案例3：徐南與江蘇省沭陽縣恆通房地產開發有限公司合同糾紛再審複查與審判監督民事判決書[江蘇省高級人民法院（2016）蘇民申1406號]認為，“關於‘八套門面房’。根據《最高人民法院關於審理破產案件若干問題的規定》第七十一條的規定，特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物，以及尚未辦理產權證或者產權過戶手續，但已向買方交付的財產，均不屬於破產財產。然而，本案中，因‘八套門面房’尚未竣工驗收，簽訂租賃協議並不能形成法律上的實際交付效力。正是基於尚未竣工驗收，也不能認定‘八套門面房’已形成法律意義上的特定物。

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