裁判概述：
抵押人將其名下房屋抵押給抵押權人並辦理了針對房屋的抵押登記後，又將該房屋及佔用土地範圍內土地使用權出租給承租人，儘管只有針對房屋的抵押登記而沒有針對案涉土地使用權的抵押登記，但根據法律規定在案涉房屋被辦理抵押登記時，案涉房屋及佔用土地範圍內土地使用權的抵押權均得以設立，承租人的租賃權不得對抗在先設立的抵押權。
案情摘要：
1、偉達公司將其名下房屋抵押給銀行用以擔保其向銀行的貸款，並在登記機關辦理了針對該房屋的抵押登記。
2、隨後，偉達公司將被抵押房屋及其所佔用土地的土地使用權出租給由尼公司，並簽訂了租賃協議。
3、偉達公司無力清償到期貸款，銀行訴至法院要求偉達公司承擔還款責任並要求就案涉抵押物實現抵押權。後經訴訟、執行，案涉抵押房屋因流拍而抵償給銀行，銀行又通過拍賣行將案涉房屋拍賣給聖潔路橋公司。
4、但由尼公司認為其租賃案涉房屋及其所佔用土地的土地使用權時，雖然案涉房屋被辦理抵押登記，但案涉土地使用權並未辦理抵押登記。
5、聖潔路橋公司訴至法院要求由尼公司從案涉房屋及土地上遷出。
爭議焦點：
由尼公司是否應當從涉案房屋及土地中遷出？
法院認為：
《物權法》第一百八十二條第一款規定："以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。"第二款規定："抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。"上述第一款規定的實質是在我國目前房屋抵押登記和土地抵押登記分屬不同部門辦理的情況下，對房地產設定抵押權時的倡導性規範。第二款則是針對當事人未按照上述第一款規定一併抵押時的處理，即由法律直接規定為"視為一併抵押"。《物權法》第一百八十二條第二款的文義解釋應是，只要在房地產之一的房屋（或者該房屋所佔用的土地使用權）上已設立了抵押權，則與該房屋（或者土地使用權）相對應的土地使用權（或者土地使用權之上所附著的房屋）也一併設立了抵押權，而不論該抵押權是否已經辦理了抵押登記手續。對於此種雖未依法登記但依據法律規定"視為一併抵押"的抵押權，其設立時間應與該房屋上設立抵押權的時間一致，即在該房屋上登記設立抵押權的同時，該房屋所佔用的土地使用權上同時設立了
法律規定的抵押權。《物權法》第一百九十條規定："訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權"，按照該條規定，雖然該條規定的租賃關係不得對抗"已登記的抵押權"，但是從法律規定的目的來看，該條規定的"已登記的抵押權"也應包括該法第一百八十二條第二款規定的"視為一併抵押"的房屋或者土地使用權。
儘管案涉房屋抵押時其佔用的土地使用權並未設定抵押權，但是按照《物權法》第一百八十二條第二款的規定，該房屋所佔用的土地使用權也於該房屋設定抵押權同時即一併設立了法律規定的抵押權。在案涉土地租賃關係晚於房屋抵押權設立的情況下，則該土地使用權租賃關係亦晚於該"視為一併抵押"的土地使用權抵押權關係，故根據《物權法》第一百九十條的規定，案涉在後成立的土地租賃關係不得對抗在先已視為"一併抵押"的土地使用權抵押權關係。因此，本案可以參考適用《物權法》第一百九十條第二句的內容，而不能適用該條第一句的內容，故由尼機械公司關於本案應適用《物權法》第一百九十條第一句的再審申請理由，理據不足，本院不予採信。
案例索引：
（2014）民申字第1170號
相關法條：
《物權法》
第一百八十二條 以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。
抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
《九民意見》
61.【房地分離抵押】"房隨地走、地隨房走"是我國《物權法》及相關法律的基本規則。但實踐中，建築物和建設用地使用權分離抵押的情形也不鮮見，主要包括建築物或者建設用地使用權僅一項財產設定抵押，以及建築物或者建設用地使用權分別抵押給兩個不同的債權人兩種情形。不論何種情形，根據《物權法》第一百八十二條之規定，在當事人對抵押財產未作特別約定的情況下，應當認為房地一併抵押。也就是說，僅以建築物設定抵押的，抵押權的效力及於其佔用範圍內的建設用地使用權；僅以建設用地使用權設定抵押的，抵押權的效力也及於其上的建築物；建築物或者建設用地使用權分別抵押給兩個不同的債權人的，兩個抵押權均屬合法有效，其抵押範圍均包括建設用地使用權和建築物。在房地分別抵押場合，應當依照《物權法》第一百九十九條之規定確定清償順序：登記在先的先清償；同時登記的，按照債權比例清償。但《物權法》第一百八十二條允許當事人對擔保財產作出特別約定，如抵押合同僅以建設用地使用權設定抵押，並且明確約定不包括其上建築物的，應當認為抵押權僅及於建設用地使用權；反之亦然。
實務分析：
筆者梳理的本期"房地一體"原則專題，選擇的三篇權威判例均是對"房隨地走、地隨房走"原則的無例外堅持。專題一中判例認為房產設立抵押，土地登記機關雖沒有抵押登記顯示，作為在後債權人接受土地抵押也有義務落實地上建築的在押情況，如果沒有盡到審慎的查詢義務，接受存在"法定抵押權"的土地抵押的，不構成善意，土地使用權抵押不能設立；專題二中判例認為，房屋設立抵押，其抵押效力基於項下土地，未經已經登記的房屋抵押權人同意進行的土地使用權人變更行為不能對抗房屋抵押權人；本文專題三，法院依然明確：房屋設立抵押，其抵押效力基於項下土地，未經已經登記的房屋抵押權人同意針對雖無抵押登記顯示的土地進行承租行為，承租人不得對抗房屋抵押權人（該抵押權人對項下土地享有法定抵押權）。三權威判例中堅持的司法精神與九民會議紀要精神完全吻合，特此推薦。雖然現行的土地和房產登記機關合併為"不動產登記中心"，但本此明確的司法精神對於解決歷史遺留的案件問題，還是有較大的指導意義，特此推薦。
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