【基本案情】
李某（被告）與開發商（原告）簽訂商品房買賣合同，約定李某200萬元購買某地段某號樓某房屋，首付60萬，其餘通過銀行按揭貸款支付，開發商為李某的按揭貸款提供連帶保證責任。後開發商交付房屋，李某進去入住已經有兩年之久，但李某卻因自身原因遲遲沒有去把房產證給辦下來。
【法院裁判】
法院認為：原被告簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人真實意思表示，合同合法有效。本案中，被告根據商品房買賣合同的約定向原告履行了支付購房款的義務，原告亦按照合同約定向被告交付了商品房，被告對本案所涉商品房進行了裝修並實際入住，故原、被告之間簽署的商品房買賣合同的主要義務雙方已經履行完畢，判決駁回原告的訴訟請求。
【筆者總結】
合同幾乎全部履行完畢，如一方當事人依約行使解除權，不僅會使合同目的無法實現，甚至會導致損害第三人的利益，不符合當事人締約的初衷和儘量使合同有效的立法目的。因此，當事人不得濫用合同解除權。
在房地產市場領域，依照按揭制度的規定，開發商為購房者購房貸款提供階段性擔保，在房屋建成辦理完房屋所有權證並辦妥抵押登記手續後，開發商的擔保義務終止，轉為房屋所有權證的抵押，開發商不會在房屋交付後因購房者的斷供承擔擔保責任。
但在實踐中，因各種原因，開發商在交付房屋給業主使用後，業主沒有及時辦理房屋的產權證，導致開發商仍然為購房者的房屋貸款承擔擔保責任，如業主斷供導致開發商承擔擔保責任，開發商往往依據合同約定提出解除與購房者的商品房買賣合同，要求收回房屋並要求購房者承擔高額的違約責任。
我們認為開發商的請求不應得以支持。理由為：首先，業主已經依照約定支付了購房款，開發商也依照約定交付了房屋，業主對房屋實際佔有並使用，雙方權利義務基本履行完畢；其次，業主已經實際入住並裝修使用時間達兩年時間，如支持開發商的請求，解除合同並要求被告辦理已經居住的房屋，不利於社會穩定；再次，本案中存在兩種法律關係，一種是開發商和業主的商品房買賣合同，一種是開發商、銀行和業主之間的借款擔保合同關係，在商品房買賣合同關係中，業主已經將購房款包括銀行的貸款全部支付給開發商，購房者的付款義務已經完成，所以在商品房買賣合同中購房者並無嚴重違約行為；在借款擔保關係中，購房者沒有按期歸還貸款的行為，開發商已經就其代購房者歸還給銀行行使追償權，權利已經得以救濟，故開發商再依據約定解除商品房買賣合同
系重複主張權利，如得以支持則顯失公平。閱讀更多 洛克峰 的文章
