【基本案情】
李某（被告）与开发商（原告）签订商品房买卖合同，约定李某200万元购买某地段某号楼某房屋，首付60万，其余通过银行按揭贷款支付，开发商为李某的按揭贷款提供连带保证责任。后开发商交付房屋，李某进去入住已经有两年之久，但李某却因自身原因迟迟没有去把房产证给办下来。
【法院裁判】
法院认为：原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。本案中，被告根据商品房买卖合同的约定向原告履行了支付购房款的义务，原告亦按照合同约定向被告交付了商品房，被告对本案所涉商品房进行了装修并实际入住，故原、被告之间签署的商品房买卖合同的主要义务双方已经履行完毕，判决驳回原告的诉讼请求。
【笔者总结】
合同几乎全部履行完毕，如一方当事人依约行使解除权，不仅会使合同目的无法实现，甚至会导致损害第三人的利益，不符合当事人缔约的初衷和尽量使合同有效的立法目的。因此，当事人不得滥用合同解除权。
在房地产市场领域，依照按揭制度的规定，开发商为购房者购房贷款提供阶段性担保，在房屋建成办理完房屋所有权证并办妥抵押登记手续后，开发商的担保义务终止，转为房屋所有权证的抵押，开发商不会在房屋交付后因购房者的断供承担担保责任。
但在实践中，因各种原因，开发商在交付房屋给业主使用后，业主没有及时办理房屋的产权证，导致开发商仍然为购房者的房屋贷款承担担保责任，如业主断供导致开发商承担担保责任，开发商往往依据合同约定提出解除与购房者的商品房买卖合同，要求收回房屋并要求购房者承担高额的违约责任。
我们认为开发商的请求不应得以支持。理由为：首先，业主已经依照约定支付了购房款，开发商也依照约定交付了房屋，业主对房屋实际占有并使用，双方权利义务基本履行完毕；其次，业主已经实际入住并装修使用时间达两年时间，如支持开发商的请求，解除合同并要求被告办理已经居住的房屋，不利于社会稳定；再次，本案中存在两种法律关系，一种是开发商和业主的商品房买卖合同，一种是开发商、银行和业主之间的借款担保合同关系，在商品房买卖合同关系中，业主已经将购房款包括银行的贷款全部支付给开发商，购房者的付款义务已经完成，所以在商品房买卖合同中购房者并无严重违约行为；在借款担保关系中，购房者没有按期归还贷款的行为，开发商已经就其代购房者归还给银行行使追偿权，权利已经得以救济，故开发商再依据约定解除商品房买卖合同
系重复主张权利，如得以支持则显失公平。閱讀更多 洛克峰 的文章
