作者 | 槐城律师 郭晓杰
现实生活中，这样的场景或许大家都遇到过，在售楼处签完合同交完首付款，售楼处将签署的合同上报至不动产登记中心的购房系统进行备案。至此，或许大家都以为万事大吉了，这房子肯定是自己的了，却不料有一天法院在房门上贴上封条，要拍卖你买的房子。
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网签备案不等于预告登记
不产生物权效力
李海峰和翔达公司由于建设工程款纠纷起诉至法院，法院判决生效后，在执行过程中，李海峰和翔达公司达成执行和解协议，翔达公司以其开发的26套房屋抵顶给李海峰，李海峰和翔达公司签署了《商品房买卖合同》并依法办理网签备案登记。
另案中，翔达公司和冶建公司合同纠纷经法院判决后，冶建公司申请强制执行已经网签备案至李海峰的26套房屋。李海峰认为该26套房屋已网签备案至其个人名下，应属于其个人财产，向执行法院提出执行异议和执行异议之诉，经吉林高院二审，最高院再审，最终驳回李海峰的诉讼请求。
最高院认为，李海峰基于与翔达公司在另案执行程序中达成的和解协议，主张对案涉26套房屋享有排除强制执行的民事权益。该和解协议系李海峰与翔达公司意思自治的结果，本质上属于合同的范畴，并不必然导致物权变动。
同时，李海峰与翔达公司签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，李海峰提交的维修基金发票、商品房备案单、商品房包销合同等证据，只能证明李海峰与翔达公司在案涉26套房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为，因李海峰并未办理入住手续，亦未缴纳水、暖、电费和物业费等费用，原审法院认定李海峰并未占有案涉房屋，不予支持李海峰对案涉26套房屋排除强制执行的诉讼请求并无不当。
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网签备案不等于预告登记
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及司法实践，网签备案不等于预告登记，并不具有确权的效力。对于未办理产权登记的房屋，买方能够排除法院将房屋作为开发商的资产强制执行需要同时满足以下条件：
1、在法院查封前已经签署书面买卖合同；
2、所购房屋用于居住且买方名下无其他用于居住的房屋；
3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
未办理产权过户登记的房屋买方能够排除法院将房屋作为卖方的资产强制执行需要同时满足以下条件：
1、在法院查封前已经签署书面买卖合同；
2、在法院查封前已经合法占有所购房屋；
3、已支付全部价款，或已支付部分价款且将剩余价款交由法院执行；
4、非因买方的原因未办理过户登记。
如不符合上述条件，法院有权将房屋作为卖方或开发商的资产强制执行。买方只能依据双方签署的合同追究卖方或开发生的违约责任。
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槐城律师建议
为避免买房人损失，槐城律师结合实务经验，提供如下建议供大家参考：
1、从开发商处购买的房子，签完合同交完款后一定要第一时间办理房屋预告登记， 而不是网签备案；
2、买卖合同签署完毕后，敦促买方抓紧时间办理房屋过户手续，并保留好相关证据；
3、从开发商处购买的房子，事前落实开发商是否解除在建工程抵押。
适用法律：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
最高人民法院 李海峰与吉林冶建有限公司、第三人吉林省翔达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案，（2019）最高法民申3875号。
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