【基本案情】
原告林某与被告三嘉房地产公司于2011年1月20日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将某地段某号楼商品房以总价款2341003元出售给原告，出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告，合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了234万元的房屋购房款。后被告逾期交房，原告于2012年2月2日接收了房屋。
【法院裁判】
一审法院：根据合同约定，被告应向原告承担的违约金为已付购房款2341003元X0.0005X246天=287943元。
一审宣判后，被告福州三嘉房地产开发有限公司以违约金标准过高，应按租金水平计算违约金等为由上诉。
二审法院判决：双方当事人约定的日万分之五的违约金确实远超诉争房屋同地段同类房屋的租金标准，故将违约金酌情调整为日万分之二即2341003元X0.0002X246天=115177.3元。
【笔者总结】
双方当事人在合同中约定的违约金，系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现。但合同法上的合同自由不是绝对自由，有一定约束。
《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该规定体现了我国违约金性质以补偿性为主，违约金是否过高与过低以造成的损失为衡量标准。
1、违约金的“过高”应以实际损失为基础。三嘉房地产公司逾期交房造成了原告的损失可体现为两方面：（1）利息损失。被告逾期交房，造成原告所交纳的购房款在逾期期间的利息损失。（2）房屋使用年限损失。被告迟延交房，减少了原告在法定年限内使用该房屋的权利。
2、违约金的“过高”应兼顾考虑合同的履行情况、当事人的过错程度。法官在对违约金调整行驶自由裁量权还应当考虑当事人在履行合同中的具体情形。
3、违约金“过高”的举证责任，谁主张，谁举证。
4、违约金绝对数额偏大不应视为违约金“过高”。在约定违约金计算标准而标准本身并不“过高”，但违约方违约情节严重，如时间长，数量多等，因而计算出违约金绝对数额可能偏大的情况下，不应视为违约金“过高”。
最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第29条第2款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
至于双方当事人在没有约定违约金及违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形下，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定予以确认：1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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