【基本案情】
原告林某與被告三嘉房地產公司於2011年1月20日簽訂一份《商品房買賣合同》，合同約定：被告將某地段某號樓商品房以總價款2341003元出售給原告，出賣人應當在2011年5月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將符合合同約定的商品房交付給原告，合同約定出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超90日後，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之五的違約金。合同簽訂後，原告向被告支付了234萬元的房屋購房款。後被告逾期交房，原告於2012年2月2日接收了房屋。
【法院裁判】
一審法院：根據合同約定，被告應向原告承擔的違約金為已付購房款2341003元X0.0005X246天=287943元。
一審宣判後，被告福州三嘉房地產開發有限公司以違約金標準過高，應按租金水平計算違約金等為由上訴。
二審法院判決：雙方當事人約定的日萬分之五的違約金確實遠超訴爭房屋同地段同類房屋的租金標準，故將違約金酌情調整為日萬分之二即2341003元X0.0002X246天=115177.3元。
【筆者總結】
雙方當事人在合同中約定的違約金，系雙方當事人在平等自願情形下的意思自治的體現。但合同法上的合同自由不是絕對自由，有一定約束。
《中華人民共和國合同法》第114條第2款規定：約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。該規定體現了我國違約金性質以補償性為主，違約金是否過高與過低以造成的損失為衡量標準。
1、違約金的“過高”應以實際損失為基礎。三嘉房地產公司逾期交房造成了原告的損失可體現為兩方面：（1）利息損失。被告逾期交房，造成原告所交納的購房款在逾期期間的利息損失。（2）房屋使用年限損失。被告遲延交房，減少了原告在法定年限內使用該房屋的權利。
2、違約金的“過高”應兼顧考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度。法官在對違約金調整行駛自由裁量權還應當考慮當事人在履行合同中的具體情形。
3、違約金“過高”的舉證責任，誰主張，誰舉證。
4、違約金絕對數額偏大不應視為違約金“過高”。在約定違約金計算標準而標準本身並不“過高”，但違約方違約情節嚴重，如時間長，數量多等，因而計算出違約金絕對數額可能偏大的情況下，不應視為違約金“過高”。
最高人民法院《關於適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（二）》第29條第2款規定：當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定《中華人民共和國合同法》第114條第2款規定的“過分高於造成的損失”。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定：“當事人以違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”
至於雙方當事人在沒有約定違約金及違約金數額或者損失賠償額計算方法的情形下，可依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條的規定予以確認：1、逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
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