房屋拆遷安置補償，一般分貨幣補償和產權置換兩種方式，被拆遷人以產權置換獲得安置補償的往往會與拆遷人簽訂《安置補償協議》約定具體明確的安置房屋，具備交房條件時，開發商應按約定交付房屋並配合辦理產權變更登記。拆遷安置由於涉及民生，因此安置房往往要求優先建設，優先交付，這樣就對開發企業的資金提出了很高的要求，對於一些資金實力稍弱的開發企業由於資金限制，往往會通過抵押建造的房屋貸款的方式來緩解資金壓力。因此在現實中，很多時候開發商交付被拆遷人安置房屋後並不會及時辦理產權變更登記，而是利用安置房屋辦理抵押貸款，銀行取得安置房屋的抵押權，那麼此種情況下若開發商無力償還貸款，被拆遷人的安置權益與銀行的抵押權哪一個應該優先得到保護呢？今天，景山就通過最高人民法院的一則案例，與各位粉絲及讀者朋友們探討下這個問題。
法院查明的案情
2009年10月7日，開發商華欣公司與史某某協商，簽訂了《房屋拆遷補償安置協議書》，約定史某某被拆遷的房屋經評估，由拆遷人華欣公司以產權調換方式進行補償安置；華欣公司將其開發位於大武口區共計4884200元的房屋三套房屋作為安置給史某某的房屋；多退少補，據實結算。
2012年9月12日、9月29日、10月14日，史某某分四次向華欣公司補交購房款477000元，華欣公司法定代表人劉某某給史某某出具了四張收條。後雙方於2012年12月30日又簽訂了《房屋拆遷安置補充協議》，最終確定華欣公司給史某某安置的房屋為上述三套房屋。2013年3月，華欣公司將上述安置房屋交付史某某。史某某對上述房屋進行裝修後，出租給他人。
2014年7月14日華欣公司將上述三套房屋的產權登記在該公司名下，同年7月18日，經該公司股東會決議，同意用產權登記在該公司名下的位於大武口區勝利東街五套房屋（包括史某某通過《拆遷安置協議》佔有的86號房屋）為該公司股東潘某某向青銀銀行借款500萬元提供抵押擔保。雙方對抵押的房屋在石嘴山市房屋產權產籍管理所辦理了抵押登記，後青銀銀行按約向潘某某發放借款500萬元。因潘某某未能償還該借款本金及相應利息，青銀銀行於2017年5月12日將潘某某、劉某某、華欣公司訴至寧夏回族自治區中衛市中級人民法院。
該院審理後，作出（2017）寧05民初43號民事判決，判令潘某某、劉某某向青銀銀行償還500萬元借款本金及相應利息，青銀銀行對華欣公司抵押的上述五套房屋享有以折價或拍賣、變賣該財產所得價款優先受償的權利。潘某某提出上訴後，經寧夏高院主持調解，各方自願達成調解協議，該院於2017年10月16日作出（2017）寧民終210號民事調解書，內容為：一、潘某某、劉某某於2017年12月30日前分兩期付清所欠青銀銀行借款本金及利息。二、青銀銀行對華欣公司所有的位於石嘴山市大武口區營業房享有以該房產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償的權利。
因潘某某、劉某某未按調解協議履行還債義務，寧夏回族自治區中衛市中級人民法院根據青銀銀行的申請，於2018年3月8日裁定對包括史某某佔有的86號房屋在內的五套房屋予以查封，並委託相關中介機構對上述房屋進行評估。史某某於此期間得知華欣公司、潘某某、劉某某在青銀銀行用案涉房屋辦理抵押貸款業務，並引發訴爭，史某某認為寧夏高院就青銀銀行與潘某某、劉某某、華欣公司金融借款合同糾紛一案作出的（2017）寧民終210號民事調解書第二項中部分內容侵害其合法權益，遂向寧夏高院提起第三人撤銷之訴。
一二審判決結果
寧夏高院經審理後，判決撤銷寧夏高院（2017）寧民終210號民事調解書第二項中關於“青銀銀行對華欣公司所有的位於石嘴山市大武口區營業房，房屋產權證號為石房權證大武口區字第××號房屋享有以該房產折價或者以拍賣、變賣該財產所得價款優先受償的權利”的內容，支持了史某某的請求。寧夏中寧青銀村鎮銀行股份有限公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴，最高人民法院經審理後作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。
最高人民法院觀點
因華欣公司沒有依約履行為史某某辦理案涉房屋產權變更登記的義務，導致史某某佔有案涉房屋後至今未能辦理產權過戶登記，故史某某對案涉房屋依法尚不具有所有權，但史某某依據其與華欣公司訂立的《房屋拆遷補償安置協議書》《房屋拆遷安置補充協議》以及其已實際佔有、使用案涉房屋的事實，主張其對案涉房屋享有拆遷補償安置權利，合法有據。由於華欣公司將案涉房屋交付史某某後，惡意將產權登記在自己名下，並隱瞞實情，以案涉房屋向青銀銀行設置抵押，為郭生全向青銀銀行借款提供擔保，最終導致史某某、青銀銀行分別對案涉房屋所享有的安置補償權和抵押權發生衝突。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》明確規定：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權；二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，所取得的物權期待權不僅優於銀行等債權人的抵押權和其他債權，而且優於承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”被拆遷人安置補償權益優先於其他購房人及其他權利人的權利。就本案而言，華欣公司與史某某是按照所有權調換形式訂立的拆遷補償安置協議，明確約定案涉房屋作為拆遷補償安置房屋補償給史某某，且在辦理抵押登記前已交付給史某某佔有、使用、收益，當抵押權人與被拆遷人在案涉房屋上的權利發生衝突時，史某某對案涉房屋享有的補償安置權應優先於青銀銀行的抵押權得到保護。
景山說法
物權的變動包括基於法律行為的物權變動和非基於法律行為的物權變動。非基於法律行為的物權變動是指基於法律行為之外的事實因素而導致物權變動，不經登記或交付即可直接生效，比如合法建造取得、法院或者仲裁委員會的法律文書、政府的徵收決定而產生的物權變動；基於法律行為的物權變動是指基於單方民事法律行為、合同和多方民事法律行為，並在完成法定的公示方法後，發生物權變動效果，根據《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。
本案中，華欣公司通過合法建造的事實，取得案涉房屋的所有權，本案中史某某通過《拆遷安置協議》取得案涉房屋並實際佔有，但因華欣公司藉口各種理由，不履行為史某某辦理案涉房屋產權變更登記的義務，導致史某某佔有案涉房屋後至今未能辦理產權過戶登記，故史某某對案涉房屋尚不擁有所有權。
本案中，史某某以放棄其舊房產權，通過所有權調換形式訂立的拆遷補償安置協議取得案涉房屋的安置權益，並實際佔有；根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》的規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，所取得的物權期待權不僅優於銀行等債權人的抵押權和其他債權，而且優於承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權；另據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規定，被拆遷人安置補償權益優先於其他購房人及其他權利人的權利。基於如上事實與法律規定，可以推導出史某某對於案涉房屋的物權期待權應優於消費者基於《商品房買賣合同》而產生的物權期待權，進而優於銀行等債權人的抵押權和其他債權，而且優於承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權。當抵押權人與被拆遷人在案涉房屋上的權利發生衝突時，史某某對案涉房屋享有的補償安置權應優先於青銀銀行的抵押權得到保護。
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