前言：
根據上海市十五屆人大三次會議《政府工作報告》數據顯示，2019年上海完成55萬餘平方米、近3萬戶中心城區舊裡改造。
上海舊區改造工作正處於加快推進階段。中心城區舊裡房屋住房面積小、戶口人數多的特點比較突出，家庭成員之間對徵收拆遷補償款/拆遷利益的分配存在比較大的矛盾和爭議。本文就承租公房分配中的焦點問題進行簡單分析。
承租公房往往涉及幾代人、居住情況、房屋使用情況、戶籍變更、老年人權益保護等複雜關係。
如果家庭內部成員就徵收拆遷補償款/拆遷利益的分配能夠協商一致的，一般按協商結果分配。
如果無法達成一致意見，則需要依照相關的法律、法規及上海市徵收相關的政策、所屬地塊的補償方案等以共有糾紛為案由，結合在冊戶籍人員的實際情況認定同住人身份，根據各同住人的實際情形通過法院訴訟來分配徵收拆遷補償款/拆遷利益。
公房徵收拆遷補償款/拆遷利益糾紛爭議的核心焦點集中在：一、同住人認定；二、補償利益分配這兩方面。
一、關於焦點一：承租公房/公房同住人的認定問題
1、目前，認定同住人身份的依據是2004年上海高院印發的《關於房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》。影響同住人身份認定的主要因素包括戶籍、是否實際居住、是否享有過福利住房、戶籍遷入的原因動機等。
2、根據上述《解答》除了戶籍在冊之外，認定同住人需要滿足兩個條件：一是實際居住一年以上，二是在本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
（1）關於實際居住一年以上，因歷史原因或時間久遠原因等，證明難度較高，舉證困難。
結合司法實務，對於實際居住一年以上有例外情形，如因房屋面積小無法居住、因結婚或報出生入戶等雖然沒有住滿一年，仍可以視為同住人身份。
（2）關於他處無房，在公房徵收補償糾紛中通常是指福利性質住房（如公房被拆遷後所得的安置房、按公房出售政策購買的售後公房、單位分配的福利房等等）。實務中，福利性住房取得的時間以及房屋面積是否仍屬困難等亦屬於綜合認定他處無房需要考慮的因素。
（3）關於居住困難，居住困難的判斷標準是以申請經濟適用房的人均住房面積為參考的即人均建築面積不足22平方米。
3、同住人身份的排除：
（1）將已經享有的公有住房權利處分後，仍居住在涉案公有房屋的。
（2）單位購房補貼款發放後有能力購房而不購房，仍居住在涉案公有房屋的。
（3）在本市他處公有房屋拆遷中取得過拆遷利益的。
實務中，具有上述三種情形之一，又存在其他特殊情況，法院在綜合案情後仍有可能酌情分配適當的徵收補償利益。
法律依據：上海高院《關於房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第三、第五條。《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第三十一條。
二、關於焦點二：房屋徵收拆遷補償款/拆遷利益的分配
影響補償款分配的主要因素包括房屋來源、同住人的經濟條件（含住房條件）、實際居住情況等。
1、上海目前的徵收補償政策是“數磚頭”加託底保障的形式，即根據房屋面積計算補償款。如果屬於居住困難的額外增加居困補貼即託底保障。這與之前“數人頭”的補償政策具有顯著差別，“數磚頭”的情況下不考慮“人頭”因素，同住人眾多時採取託底保障形式。
2、徵收拆遷補償款/拆遷利益的組成
不同行政區甚至同一行政區內的不同地塊徵收補償款的組成都是有差別的。結合上海近年來拆遷政策，徵收補償款包括以下項目：被徵收房屋價值補償款、套型面積補貼款、區域價格補貼款、裝潢補貼款、搬遷獎勵、簽約獎勵、過渡安置費、搬家費、物品補貼、無搭建補貼、特殊困難補貼以及居住困難補貼等。
3、徵收補償款中各個項目的分配
在明確同住人，爭議最大的就剩下分配問題了。
（1）徵收拆遷補償款/拆遷利益分配依據的主要是《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第四十四條，這一規定是原則性規定，沒有更為詳細的細則可供參照。結合徵收補償款包括的具體項目來看，顯然這一條規定遠遠不足以解決司法實務中異常複雜的案件。
（2）該條規定：“公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有”。由此可知，承租人作為公有房屋租賃合同的一方當事人，其獲得補償利益的權利是毫無疑問的，但承租人若沒有實際居住，其可得補償利益的範圍也是極易產生分歧的。通常情況下沒有實際居住的承租人可得徵收補償利益限於與房屋價值補償有關的費用即 “三塊磚”中相應的份額。
（3）搬遷獎勵、過渡安置等，應歸因徵收而搬家、臨時過渡的承租人、同住人。其他獎勵和補貼，一般由徵收時在被徵收房屋內實際居住的人（可能不是同住人）之間予以分割。如果徵收補償中包括經營補貼，該部分補貼一般可以歸實際經營人所有。
對於少部分地塊補償方案中制定的特殊困難對象的補貼細則，應當歸特殊困難對象所有。這一特殊困難補貼系政府對於特殊人群的照顧，不以同住人身份為前提。
（4）居住困難戶補貼款是在徵收補償款之外，額外增加的補貼。該補貼的前提是經核定屬於居住困難戶。被認定為居住困難戶中屬於居住困難的戶籍人員是否具有同住人身份、增加的居困補貼歸屬，往往爭議比較大。
我們認為因客觀原因導致居住困難而未在被徵收房屋內實際居住的被徵收部門認定為居住困難戶中屬於居住困難的戶籍人員屬於同住人，應當享有徵收補償利益。但，若存在排除同住人身份的事由存在的，則不屬於同住人，不能分得徵收補償款。
核定是否居住困難是有徵收部門核定，而且核定的條件僅是“人均建築面積不足22平方米”，徵收部門一般不對居住情況、是否具有同住人身份進行審查，而房屋內戶籍人員“名下是否有房”屬於認定是否居住困難人員的重要因素。由此，居困人員並不等同於同住人。
如果居住困難戶籍人員不屬於同住人，則無權分割屬於公房承租人及其同住人共有的其他補償、獎勵和補貼，其應僅就增加的居住困難補貼款中分得相應份額。
綜上，徵收拆遷補償款/拆遷利益應按照公平合理的原則依照《物權法》第九十四條的規定對各方當事人酌情予以分配。在確認各共同居住人徵收補償份額時，需要考慮房屋來源、承租關係的演變、同住人的實際居住、對房屋貢獻情況、戶籍人員、補償款項的性質等等綜合情況進行深入分析。
黃勁夫律師，中華全國律師協會會員，上海律師協會會員，上海科尚律師事務所專職律師。專注於民商事領域的訴訟，秉承“提供專業法律服務”的執業理念，用熱忱的服務態度，力求為境內外客戶提供高水平的法律解決方案。主要執業領域有：房產糾紛、婚姻繼承、交通事故、勞資糾紛、刑事辯護、企業法律顧問等。
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