明天放弃仁恒，会后悔吗？

一个朋友摇到了仁恒江湾世纪，然后，他凌乱了。

如果没摇到，或号太靠后，那就没什么，风轻云淡。关键是，他摇到的号还很靠前，于是“纠结”。

纠结点：

（1）值得买吗？

（2）如果不买，会不会后悔，是否有其他更好的机会？

（3）如果买江湾世纪，怎么买？

我想了一下。

其实问题很简单。对于他，家里其他房子大概在120多平和其他小户型，事实上， 他需要在河西板块有一套大房子，具备一定的逼格和层次。

仁恒这两个字，还是很体面的。

如果不买仁恒江湾世纪，接下来，他的选择就很少了。大面积的河西房，除了天鹅堡（最后一批），只剩下海玥万物、河西南金茂府、河西南中国府等极少数贵盘。

然而，未来的天鹅堡中签率必然急剧降低，特别是仁恒江湾世纪4.5万/㎡的价格出来，很多当时摇到了天鹅堡而没有买的人——真的是有点后悔。

有的据说是因为嫌3.7万/㎡比之前的3.5万/㎡贵，放弃；有的因为有噪音，放弃；有的觉得天鹅堡的名字不好听，对华侨城也比较陌生，放弃。

总之，如果不买，接下来更好的机会，的确存在。但一个是好房的中签率低，一个是好房必然很贵——所以，这种机会未必把握得住。

那么，仁恒江湾世纪，的确是一种现实考虑。

• 4.5万，比之前江心洲3.8万/㎡要贵；
• 但4.5万，放在河西片区，其实又不算太贵。
  

SO，可以这么理解，仁恒江湾世纪看起来很美，实际上，仁恒解决了品质的可靠性问题。虽然产品不够“豪”，虽然户型也不够特别好。

然而，我又说“然而”了。

回顾仁恒来到南京这么多年开发的楼盘小区与户型，你会发现，其实这一次的户型与仁恒传统户型相比，也有了不小的“进步”。不信，你去湾一、湾二甚至湾三、仁恒绿洲新岛一期二期三期去看一看，就发现，这次仁恒的户型——还是可以的。

哈哈。也不知道这是夸仁恒还是淡淡嘲讽。

想一个问题，4.5万/㎡的仁恒新房，又在大河西片区的江心洲，其实也没其他更好的选择了。

河西的二手房普遍更贵。即便准毛坯的河西普通住宅，也普遍在5万以上。这就是行情。而4.3万一平的丰台南路花语江南，也卖个几乎9成。

这是南京的改善力量。

结构性的房市中，“改善”的力量在生长。毕竟，南京的人口净流入速度并不算快，对于城市小面积的偏功能性的房产需求，没想象中那么大。何况在河西这种偏改善的区域，面积、尺度首先是改善的要义。

事实上，这次的仁恒江湾世纪。179/181户型，纯正的4房，四开间朝南。这是这一批的最佳户型。150多的户型略尴尬。

由此，这位朋友如果确定不放弃，拿一套。

我建议179/181㎡。

既然都来到江心洲了，所谓“别人在河西看风景，而我在风景里”的地方，城市资源的堆叠不如主城区，岛居生活在于大面积的公园、恰当的商业、功能性的交通，必要的教育配套。那就可以了。

也不可能有大量的产业园、蓬勃发展的产业和喧哗。

偶尔的喧哗是存在的，可能在于未来环岛体育、马拉松和主题公园。

平时，是宁静的。

之前，一个朋友说，江心洲的大平层没啥意义，毫无价值。他说得很轻松。其实，他自己也就去过江心洲一趟，就肆意的评论，如何如何，并不妥当。

类似江岛华庭这样的大平层房源，也不是别墅，单价达到了6.5万/㎡。并不是没有价值。

也有人认为，仁恒绿洲新岛的二手房价也不高呀——是的，但要区分来看，一期二期三期和楼栋楼层户型的价差大了去了。

比如一期94㎡的2房，单价确实低，4.5万左右。

而二期的180㎡，面积几乎是94㎡的两倍，但实际的二手房价可以达到5万。这也是相对特殊的“仁恒户型现象”，往往大户型单价反而高。

因为，仁恒的小户型往往尴尬，大户型怎么都不差。

好了，在讨论完户型之后，我们看楼栋的选择。楼栋楼层嘛，也要参考价格，脱离了价格的一切要素讨论，是没有什么意义可言的。

清园27#、28#、澜园53、54、55、56、67#，共计7栋楼390套房源，户型为133平米、146平米、150-155平米的三房和180平米的四房，销许均价44644元/㎡。首付6成，验资200万。

从亮点和性价比两个维度

（1）54栋的中低楼层

朋友问我为什么。

因为，54栋是楼王，不临街，但左右都是楼栋。高楼层固然有视野、采光更好。但也看不到江。亮点？不算太突出。那么，中低楼层反而有价格优势。

何况，54栋之前绿荫环绕，水景怡然。中低楼层，想象一下，在阳台上去看南侧，那种满眼（较大占比）绿意的感觉，其实也很“舒适感”。

我们再看总价，800万出头。而到了中高层，总价跳跃比较大，甚至到了830万多、840万多。

（2）56栋的东边户（超11的楼层）

56栋的东侧是叠墅、小高层（11层），不遮挡，可以欣赏到更远处的南京眼、双子塔、江景、沿江的绿化公园，姹紫嫣红，有都市感与田园感。

而价格呢？

稍微的中楼层，也不过800万出头。价格还算适当。

总体上，这两种选择，满足了800万出头的预算——相对有性价比，同时，又有亮点，比如

走一走，有美感。

相对高的性价比+亮点因素，也会决定未来二手的流动性。想一下，7/8年后，对于高单价、高总价的二手房，其实人们的考虑因素就在于亮点。

否则，买它的特别必要性是什么？

对于高总价的二手房，触发因素是亮点。尤其在江心洲这样的特殊地方。

这一次仁恒江湾世纪，讲真，1363组，摇号人数是偏少的——正如之前分析，仁恒并未做广告推广，且售价也突破了之前的限价，达到了4.5万一平。而江心洲的客群又以河西住民为主，

这就造成了相对较高的中签率：28.6%。

甚至，是否能日光也成为一个疑问。我有点怀疑。

而江心洲的价值，这是不用多怀疑的。

现在的空白，未来都会填满：商业配套，交通（5桥、地铁），教育全配套（包括金陵中学高中）。

有一个读者很犹豫：江心洲是否最终会烂尾？

他的问题代表了南京很多人的疑问，也很正常，毕竟大多数人是因为看见而相信。而极少数人是因为相信而看见。

相信什么呢？

相信的是岛的稀缺，相信的是南京“山水城林岛”的“岛”的独特魅力，也相信的是，河西在发展，江北也在发展，在南北都发展的前提之下，江心洲会停滞在原始社会？

当然，也不排除这一点。

那么，原始的江心洲，不也很稀缺吗？

发展也好，不发展也好。现代化的生态科技岛固然有铿锵的节奏，而原始的江心洲，其实也很有意思啊——高楼大厦多的是，在上海、杭州、武汉、成都……中国一二线城市，太多了。

而岛呢？

太少了。

回到文章一开头，这位朋友的问题，其实就迎刃而解。即便人生之装逼，用用，也是很可以的——隐隐然，让人情不自禁的想到纽约长岛、圣淘沙，太平洋、大西洋上的岛，珠江新城的二沙岛……

“你家住哪里？”

“岛上。”

莫名逼格感，哈哈。

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