中國的房地產市場全國商品房銷售均價在2000年以來的2270元/平方米上漲到18年6月份的8678元/平方米，整體漲幅約為2823%，複合年化收益率接近7.52%（未考慮稅負），高於當期絕大多數理財產品收益。

那麼為什麼只有不到8%的年複合收益率，卻在近年間有如此多的投資者都湧入了房地產市場，摩靈君認為，作為一個除剛需外的投資性房地產產品：

1. 房地產市場的單邊上漲給了複利充分的利潤空間，雖然複合年化僅7.52%，但是由於未來上漲的確定性預期較強，複利作用發揮明顯，而且熱門城市銷售均價上漲更快，所以導致了近年以來民間資金第一選擇是房地產投資。

2. 槓桿屬性，房地產首付比例較低給了投資這充分的資金槓桿。我們以100元首付比例20%，貸款利率（最新）4.31%為例。我們將100元以5倍槓桿買入5套房（簡化起見，每套房1平方米），按揭20年，在不租售的情況下，5套房在20年後資產淨增505.18元，年化複合收益約為9.42%，當然在買入後馬上租售出去的話，這個年化收益將會達到20%-30%。在充分利用槓桿的情況下，這個年化收益率非常可觀。

當然，摩靈君在以上也只談到了房地產作為近年來熱門的投資選擇標的的表象原因，還沒有迴歸到我們的主題："現在中國的房地產還能不能炒？"這一個問題。在研究這個問題之前，我們要先明白和分析兩個問題：

1． 是什麼推動了房地產市場20年間的單邊上漲，因為如果房地不能在繼續單邊上漲而是區間波動的話，那麼複利效果將大打折扣，那麼運用槓桿再投資房地產的意義還大嗎？

2． 其次，除了房地產市場的單邊上漲以外，複合年化收益率僅5.77%的房地產投資，在目前限售限購的情況下，槓桿效應將不再存在，在這種不能充分運用槓桿的政策壞境下還能去借槓桿買入一套房而獲利嗎？

我們首先來看第一個問題，是什麼推動了近20年間的房地產市場的單邊上漲。摩靈君認為，推動因素主要有兩個：一個是土地，二個是人口；其他因素包括工資水平，宏觀經濟需要等，摩靈君將帶著大家共同分析這些問題：

土地購置費用—政府推波助瀾

首先來看土地，房地產商要修房首先要向政府拿地，而政府出地的方式就是通過拍賣競價的方式出讓土地使用權。從2007年以來，房地產企業的土地購置費共上漲約3755%，年複合增長約14.15%，遠高於房地產銷售均價年複合增長水平，所以，其實政府由於其賦予土地的特殊權力，也在近20年間的房地產價格上漲中起到了推波助瀾的作用。

房地產企業拿地高峰處在04年到13年間，從14年開始拿地面積逐年下滑，到17年限售限購政策密集出臺期間，卻出現了反抽，進一步推高了土地購置費用的上行。為什麼在17年初房地產商拿地會出現反抽？這其實是我們要講的第二個問題：人口。國家在2015年中共全會中開放了二胎政策，全會公報指出：促進人口均衡發展，堅持計劃生育的基本國策，完善人口發展戰略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應對人口老齡化行動。所以，各位二胎媽媽在16年初懷上二胎在16年末生下寶寶後，就開始著手購入老二的房子，房地產市場的新一波人口紅利在17年開始釋放，進一步推高房地產價格，割掉了新生兒的韭菜。

我們迴歸土地問題，房地產商的土地購置費用是推動房地產漲價的主要因素之一，那麼土地購置費用是否會一直單邊上漲了？還有那麼多商建用地來修商品房嗎？

城鎮化政策—由農村包圍城市到城市包圍農村

提到土地問題，不得不提城鎮化政策。也許你會驚訝，為什麼一夜之間的購房者就變得那麼多？為什麼一個小小的城市突然會湧入如此之多的剛需需求者？主要原因都要歸結我們異常快速的城鎮化道路。特別從2000年以來，多項政策均指向加快城市化建設：2000年10月，中共中央在關於"十五"規劃的建議中提出："隨著農業生產力水平的提高和工業化進程的加快，中國推進城市化條件已漸成熟，要不失時機實施城鎮化戰略。"為了加快城鎮化，2001年5月，國務院批轉了公安部《關於推進小城鎮戶籍管理制度改革的意見》，2001年5月，國務院批轉公安部《關於推進小城鎮戶籍管理制度改革的意見》。《意見》指出：小城鎮戶籍管理制度改革的實施範圍，是縣級市市區、縣人民政府駐地鎮及其他建制鎮；凡在上述範圍內有合法固定的住所、穩定的職業或生活來源的人員及與其共同居住生活的直系親屬，均可根據本人意願辦理城鎮常住戶口；已在小城鎮辦理的藍印戶口、地方、戶口等，符合上述條件的，統一登記為城鎮常住戶口。這標誌著小城鎮已經廢除了城鄉分隔制度。有些地方甚至採取了鼓勵農民到小城鎮居住和創業的政策。

異常迅猛的城市化進程導致從2000年以來農村人口開始急速下降，城鎮人口到18年第二季度達到了接近60%，整個中國由農村包圍城市演進到了城市包圍農村。一方面，由於城鎮化，商業用地開始增長，政府通過大量賣地來維持城鎮化所需的成本，另外一方面，大量人口湧入也助推了房地產價格的上升。

國家統計局最新發布的數據顯示，2017年末，我國城鎮常住人口81347萬人，比上年末增加2049萬人；城鎮人口占總人口比重（城鎮化率）為58.52％，比上年末提高1.17個百分點。按照發達國家80%的城鎮化率水平，我們平均整體還要近10年時間才會達到發達國家的城鎮化水平，也就意味著這一部分人口對房產需求還將持續10年時間。但是這是全國水平，我們就分主要城市來看

北上廣深一線城市上幾乎以及接近飽和，二線城市距離80%也只有5年左右時間，只有三四線城市還有10年的發展水平。所以，對於一線城市來說，新增城鎮人口已經不足以成為推動房產價格需求端上漲的主要因素，對於二線城市來說，5年內這樣的效果將開始減弱，而三線城市由於整體城市化水平的提高，其三四線城市也不會達到很高的城市化率水平。

人口—二胎政策，割掉新韭菜

我們上文在企業拿地的時候提到了拿地回暖的問題時提到了二胎政策，為什麼政府要在15年末的時候突然提出要開放二胎政策？摩靈君認為，這還是與房地產有關，和房地產企業有關。

2015年中旬，房地產景氣指數就跌落到了冰點，甚至比08年金融危機的時候還要低，而其待售面積在15年中旬創下了新高，房地產急需去庫存，不然房地產企業的資金無法回籠，就會造成銀行債務風險。政府心裡明白，房地產是不能垮的，急需要人口紅利支撐，所以恰逢其時的推出了二胎政策，房地產價格再掀高潮。如果我們把17年間買入的投資人稱為房地產企業的接盤人似乎不為過，因為從17年房地產銷售的最後一波高潮後，房地產企業已經開始變得小心翼翼，從購地，在修建，似乎均已經放慢了腳步。商品待售面積並未出現反彈，拿地面積也開始下降。

那麼，在二胎之後，還有什麼能夠在刺激一波房地產了，誰來給你們接盤？三胎四胎還是鼓勵老年人創業？好像似乎都不可能。從18年初，生育率以及老齡化已經成為了我們國家人口的最大問題。

從15年二胎政策開放後，出生率回暖，但在16年後開始急速下降，且年輕人生育意願據調查也很低，所以，除了城鎮化的轉移人口外，給你接盤的人在逐漸減少

限售限購—不能充分運用槓桿，還有意義嗎？

前文我們已經提到，進行房地產投資的一個重要因素就是槓桿，那麼在限購後，我們將無法充分運用槓桿，那麼還有意義嗎？根據最新政策，以成都為例，排除第一套的剛需，僅進行第二套房地產投資，首付比例為50%，商貸利率5%來算，投資10年（簡化起見，一套房為1平方米），租金按全國平均60元/平方米（WIND201807數據）：

成都現在每平方米15215元，我們以這個價格購入1平方米的房，首付50%

在沒有運用槓桿的情況下，在有租金收入的情況下，複合年化收益僅5.77%（還沒有考慮稅負），只高於同期理財產品，而且在限售的情況下，流動性大打折扣，對流動性進行補償後可能複合年化還不如一些同期理財產品。所以，在限售限購的城市中，再投資房地產可能以及不再具備有利的投資屬性。

總結

分析至此，摩靈君簡單總結。在如今的政策環境下以及從推動房地產資產價格上漲的內生動力來看，對一二線城市的房地產投資摩靈君持謹慎觀點，一方面，一二線城市的內生動力在逐步減弱，從城鎮化以及人口，土地等因素來看，一線城市接近飽和，二線城市也僅5年不到的時間，且新接盤動力不足；從政策來看，基本上一二線城市都推出了限售限購政策，充分運用槓桿已經成為過去，在不利用槓桿的情況下，單獨投資一套房收益率不及同期理財產品，投資多套由於會不斷提升首付款比率，所以收益率也不會明顯提升。對於三四線城市，在不限購的情況下，充分運用槓桿可能在近年還是會得到不錯收益，但由於城鎮化特點，人口以及資源都會向中心城市轉移，所以三四線城市的發展將會是一個漫長的過程，並且三四線城市的發展瓶頸將會很大程度上限制其房地產的漲幅。

摩靈君認為，如今再投資一二線城市的房產可能不在成為是一個很好的選擇，複利效果將會被內生動力的衰減導致其單邊漲幅縮小甚至大概率在區間震盪而變得無效，槓桿效果會受到限售限購的限售而也不能發揮其應有的效果。