這兩天很多人給我發信息諮詢新的利率定價機制下，房貸究竟選擇固定利率好，還是浮動利率好。很多人很焦慮，每天拿著計算器算如何選擇才能省錢，少還房貸。
引發焦慮的是去年央行發佈的第30號公告。根據這個公告，從2020年3月1日到8月30日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
存量浮動利率貸款的劃定範圍，具體包括：
1⃣️、在2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同未發放；
2⃣️、利率按基準利率上下浮確定（比如“基準利率上浮10%”或基準利率打7折）；
3⃣️、浮動利率（比如利率在每年1月1日調整。）但需要注意，其中不包括公積金個人住房貸款。此外，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉換。
這意味著，過去以基準利率為參考的貸款利率轉為以市場基礎利率（即LPR）為參考的定價機制。這的確是一個關係到很多人還款利息究竟是增加還是減少的重大政策變換，也是利率市場化改革的重大舉措。
由於LPR自推出以來，已經合計下調了四次，下調幅度達到了26個BP，其中五年期LPR下調了3次。所以，很多人都在考慮是不是選擇浮動利率比較合算。
在這個轉換過程中，大家最關心的是自己的房貸如何轉換才合算，究竟是選擇固定利率，還是選擇以LPR為基礎的浮動利率。
如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調的時候，無法享受下調的好處；但是，如果選擇浮動利率，一旦LPR上調，則意味著比過去要承擔更大的利息負擔。而且，按照央行的公告，一旦選擇，就不能改動。市場上有很多的解讀，都在告訴大家如何選擇才能省錢，才能“佔到便宜”，這更引發了大家的焦慮。
我本來沒覺得這是一個非常困難的選擇，在去年央行發佈公告之後，我認為這不應該成為困擾大家的一個問題。因為在我看來，央行本身的公告說的明明白白，沒有什麼理解方面的難度，根子在哪裡，是你想佔銀行的便宜或者國家的便宜，這種想法本身就很天真，是自尋煩惱。
如果你拋棄佔便宜的心態，選擇起來就非常容易了。我想提醒大家幾點：
第一，不管你選擇固定利率，還是LPR為基礎的浮動利率，不管未來LPR如何變化，你的房貸利息不一定比現在少多少。一方面銀行不會吃虧，這一點你一定要清醒。另一方面，房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產金融政策。總之，你想佔便宜真的很難。
第二，如果你選擇LPR浮動利率，則你未來的房貸利率取決於未來5年期LPR的變化。
我承認，從中長期看，中國的LPR目前仍然有很大的下降空間，這是趨勢，也是和其他國家比較而言。從目前來看，中國的貸款結構中，超過5%利率的貸款佔40%，未來這個比例很可能提升到60%以上的水平，也就是說，從金融週期、經濟週期和房地產週期看，絕大多數的貸款利率趨勢向下是大概率。這意味著，個人如果選擇浮動利率的方式，房貸利息會比現在少。但是，我強調的是“但是”。
第三，選擇浮動利率的風險在於未來有沒有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動房貸利率上升。
中國未來有沒有通脹的風險？1月份CPI是5.4%，還能說完全是因為豬？還能說去掉豬是“通縮”，再加上這種疫情造成的產出缺口，我繼續提示通脹風險。中國，已經10多年沒有嚴重通脹了，我是蠻警惕的。
第四，LPR趨勢向下，不代表房貸利率同步向下。這是兩個問題。我看到，現在很多解讀把這兩個問題混為一談。
因為眾所周知，中國的房地產金融政策受到宏觀調控政策和房地產政策的總體影響。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房貸利率未必同時跟著動，也就是說，5年期的LPR未必同步下降。5年期的LPR未必每次都調整，而且調整的幅度可能會人為控制，以避免刺激房地產。
當然，在今年這個特殊的情況下，房地產金融政策繼續收緊的概率我認為很低。已經緊無可緊，而且，今年這個情況，還真得靠房地產穩定經濟，起碼，房地產本身不能成為不穩定因素。
最後說結論吧。如果是我，我會對自己的智商有正確的評估，我不會拿我的智商去挑戰銀行等金融機構，我不會想著去佔他們的便宜。他們良心發現，別太佔我的便宜我已經謝天謝地了。
現在，推出這麼一個二選一的方案，我已經感恩不盡。如果我當時貸款，是在基準利率基礎上打折，比如7折，我基本會選擇固定利率，因為已經很合適啦。當然，如果是上浮的利率，我覺得壓力有點大，為了省少點利息。加上，我預計在沒有通脹的情況下，LPR會大概率下行。就選擇LPR的浮動利率。
但是，我付出的代價就是，萬一萬一通脹來臨，LPR上升，我只能支付比以前更多的利率。
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