有專家稱2019年是過去十年樓市“最差”年份，這話雖然有誇張的成分，但也基本符合事實。19年的確是過去十年房地產增加值最少的一年，尤其是第三季度，堪稱開發商、投資客的“至暗時刻”，因為彼時迎來了銀保監、央行的金融大收緊，房企、高槓杆投資客的錢袋子都遭到了“洗劫”。
這直接導致了下半年三百多家中小房企破產倒閉，更讓數萬高槓杆投資客“捉襟見肘”，在斷供破產的邊緣痛苦支撐。相信很多投資炒房客在回憶起19年下半年時，依然驚魂未定。
經歷了2019年的“糟糕”表現後，很多開發商都非常期待2020年開年樓市“小陽春”的到來。據瞭解，各大地產商針對開年後即將到來的樓市“小陽春”盛宴，都做足了充分的準備，希望通過這段時間的“搶收”來填補19年銷售不佳和20年即將到期的鉅額債務。
但誰曾想“美事”沒等來，卻等來了“黑天鵝”的降臨——樓市首當其衝遭遇“重創”，近乎被“擊停”。從1月下旬到現在，全國各地的樓市都處在“連陰雨”狀態——全民抗“疫”，售樓處暫停經營，中介關門歇業，萬眾居家隔離，鮮有人看房，成交更是暴減接近為0，房地產從來沒有像今天這麼“消停”過。
一、樓市“連陰雨”，開發商打折降價“自救”
樓市一直下“連陰雨”，購房者無非是延後購房打算，但作為對資金週轉要求極高的開發商顯然無法如此淡定。因為暫停經營意味著沒有回款，樓市可以暫停但是他們的貸款不會暫停，開銷更不可能減少，在這種形勢下沒有人能一直“坐吃山空”，尤其是“前有堵截後有追兵”的情況下。
所以過去這一個多月以來，我們聽到的最多的消息就是：又有哪家開發商加入“打折促銷以價換量”的陣營了。曹德旺說得沒錯，作為企業遇到困難時最應該先做的就是“自救”，別總想依賴國家。房地產企業雖然失去了一季度這個最好的銷售旺季，但是不代表他們就必須“坐以待斃”，辦法總比困難多，就看你願不願意幹。
在這方面宇宙級房企恆大毫無疑問最有發言權，他們給所有開發商上了生動的一課，更把打折促銷“逆境搶收”上演得淋漓盡致——第一時間上架“線上售樓處”，第一個敢做到“90天無理由退房”，也是第一個推出“全國樓盤75折”打折促銷的房企。在所有人還沒搞懂“網上賣房”該如何玩的時候，恆大就已經“發威”了：2月份實現合約銷售447.3億，同比大增107.8%；銷售面積約513.8萬平方米，同比大增154%，均位居行業第一。
2月下旬開始，房地產徹底掀起了一場模仿、抄襲“恆大模式”的風潮。統計數據顯示，截止到目前有超過1/3的房企都正在開展或打算開展打折促銷以價換量的營銷策略。
二、有人撐不住，直降47萬甩賣，購房者“狂喜”：得虧沒早買
開發商在積極開展“自救”，同樣歇業了兩個多月沒有任何經濟來源的投資客自然也不能幹挺著。尤其是那些把槓桿加到極致的投資客，市場宣佈復工的一瞬間他們也急著“自救”了。
房產平臺米宅最近發佈的一篇文章顯示，最近一段時間，上海、北京都有投資客撐不住大幅度降價賣房的案例出現，且這種情況還不少見。北京有樓盤業主直降4000元/平賣房，據業主透露，這個優惠力度吸引來的看房者依舊是寥寥無幾；上海2月10日各大中介陸續開門營業後，2月11日當天，全市就有超過100套房源下調價格。其中跌幅最大的一套住宅，總價不過300萬左右，直接下調了47萬，據悉即使優惠幅度如此大，依舊無人接盤。如果按80平來算，這套房子價格較之前猛跌了近6000元/平。說實話這個降價幅度足夠在很多二線城市直接按揭一套新房的首付款了。從這個角度來說，短短十餘天，這位業主就“賠光”了一套房子的首付款。
很多購房者聽到這個消息後，紛紛留言“狂喜”到：得虧沒有聽一些專家的話在去年就上車，若那時上車了，現在虧本的就是自己了，這47萬用來買排骨吃難道不香嗎？
也有人可能會說，這也沒啥值得高興的，幾百萬一套的房子，降個幾十萬，對於買不起房的人來說，也是白降。其實真不能這麼說，對於那些本來在這個城市就有購房打算的人來說，這個優惠幅度還是非常大的，要知道在正常的市場情況下，一套房子能便宜5-10萬已經算是最大的力度了。
所以我一直在提醒真正有購房打算，且在年前就已經看過房對價格瞭如指掌的朋友，如果真的遇到降價幅度比較大的自己又喜歡的房子，確實可以行動了，這樣撿漏的機會可能錯過這個村就沒這個店了。當然，市場上也存在先提價後降價的套路，大家一定要全方位瞭解清楚後再做決定。
三、復工後的樓市表現依然不佳：售樓處無人看房，中介冷冷清清
事實上，相比於業主們的大幅降價賣房無人接盤，房企的線下售樓處和替人賣房的中介的處境更加糟糕。有媒體探訪二線城市售樓處發現，現在即便很多樓盤陸續復工了，但是購房者依舊不見蹤影，很多售樓處幾乎沒人。置業顧問趕鴨子上架，線上做直播賣房的效果更是慘不忍睹。很多置業顧問表示，經常一場直播下來，自己累的口吐白沫，但最終只有寥寥幾十人觀看，真正有意向的更是少之又少；二手房也開門迎客了，但是很多中介都反映，春節到現在沒開一單，現在開工十餘天了，連一個讓帶看的人都沒有，已經沒有幹下去的勇氣了。
此情此景，也有很多人擔心未來1-2個月全國大範圍的“復工”後，樓市或迎來購房需求的集中釋放，房價或迎來反彈，開發商也會趁機漲價。尤其是最近一段時間50+城“救市”，很多專家都解讀這是樓市要“復甦”的前奏，為此很多購房者都又焦慮上火起來了。真實情況到底是不是這樣呢？
我的看法在昨天的文中已經說得很清楚了：房地產恢復如初是早晚的事，購房需求也沒有憑空消失，大家現在不買房完全是情況不允許，待風波平定之後，很多有需求的人還是要實施購房計劃。不排除購房需求集中釋放對市場短期造成迅速拉昇的情況。按照國家目前給出的時間表，可能是四月底五月初，一二線城市真正有購房需求的購房者，可以密切關注一下。
需要強調的是，市場恢復如初，購房需求集中釋放，也不代表市場一定會“重啟火熱”，3年前的瘋狂更是幾乎不可能再次上演。何出此言？首先，最近一段時間的確有超過50城“因城施策”對樓市進行了一番調整，但大多數城市推出新政旨在幫助房企度過“此劫”，而非像很多專家傳言的那樣，對樓市調控“鬆綁”。最近一段時間唯二的兩個城市對調控政策做出了出格的動作，最終都還被約談和叫停了——一個是駐馬店，一個是杭州浙商銀行兩成首付。這說明當前的樓市還是不準“大加刺激”，房價很難“起飛”；
其次，最近兩週，央媒、黨媒發聲的頻率很高，幾乎是每天一篇重量文章在一錘定音“維穩”，給購房者吃“定心丸”——“房住不炒”提了不下5次，“不拿房刺經”提了不下3次，央行高層還發話，“保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性”……
這一系列的操作背後，給我們傳遞了一個非常清晰的信號：當前階段，國家對房地產調控的態度依然沒有改變，政策還是處於收緊狀態，這意味著房地產下調的趨勢依然沒變，所以剛需們可以放心在家待著，不必自尋煩惱。
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