魏S青

我想迟早会有人提出这样的问题的。2017年和2018年买房的人，会首先提出这样的问题。而2015年到2018年之间，所有买房子的人都会有这样的焦虑。焦虑的源头自然是房价，只听声响不见价涨，甚至想要套现还不太好卖，这样的一种现实。所以我从去年上半年就开始呼吁，不是刚需，尽量不要考虑投资房产。刚需买房，为的是自己住，价格的涨跌对他没有太大的意义。住在那里的房子要把它卖掉，总是不现实的。

投资房产的人就会有这样的焦虑。题目所说的仅仅是一套价值65万的房子，看起来还好，不用太过担心。30万的按揭，按揭5年需要支付多少利息，算起来也是有限的。按照5.88%的利率计算，我们算他20年的贷款周期。按照等额本息每月还款2128.58元，其中利息支出每月878元，五年合计52714元。5年下来52,000块钱的利息是可以看得到的成本。看不到的成本是机会成本。也就是35万元，5年下来的理财收入，如果按照4%国债利率来计算的话，那么简单计算可以有7万块钱的利息收入的机会。一进一出持有这个房子的成本就是12万。

当然拥有一个房子也可以有收入的机会。比如说每个月出租有1000块钱，我们假定他买下房子是个现房，有5年的房租收入。那合计就是6万块钱。

5年下来实际支出的成本会有6万。那也就是说一套65万的房子持有5年的话，就成本要增加6万块钱变成71万。如果说以71万的净价成交。哪简单计算来说，这个房子是没有亏钱。但现实有没有那么丰满，就很难说了。

大舟财经观

呵呵，感觉头条很多问题重复性很大，刚刚回答了一个类似的。

如果题主纯粹投资，毛坯房买进卖出，可以参考：首付35万，贷30万总还款额在63万。月供大概在1700元，5年总还款10万左右，本金大概还了2万。因此5年的成本为35+10=45万。

还有一个隐形成本：35万本金存入银行5年定期获得收益大概在7万左右，或则更好一点有10万。

如果你拿了钥匙，每月物业费大概在200元左右，五年共1.2万物业费。

题主要卖房，必须还清贷款这是最简单的卖房方法，需还掉银行贷款剩余本金。

如果提前还款，银行五年后不收违约金1%或则3%，那就还需还掉28万本金。有些小银行不收提前还款的违约金，有些需要，必须问清楚。

所以这套房你实际花的总成本在 45+10+28=83万左右，如果还加上办证等下来，85万没跑了。

假设题主65万买70平的房子房价9000，100平的房子房价6500，120平的房子房价5500左右。现70平均价需要上涨30%到12000，100平均价需要上涨30%到8300， 120平均价要上涨30%到7000，所以总得来说同区房价要上涨30%才是保险的，还要高于这个基础才能卖，不然连成本都捞不回。

有人说可出租，简装修预计10万，月房租2000，五年满租金12万，成本83+10-12=81万，相差无几。

题主要考虑现在新发盘的楼面均价，租房价格，卖地均价。

如果是小县城的要上涨30%，需考虑该地方是否有重大利好，不然现在的房价已经过了爆发期，很可能楼主已经成接盘侠，有价无市。就算是一线二线城市也是要看地方，已经过了纯粹炒楼的阶段，房价现在大范围涨两三千已经很不合适。

如果是自住，毕竟钱是没办法住的，买房是刚需的话，可以购买，适合自己的月供就可以。如果对自己收支平衡带来很大压力，建议可以继续观望，持有现金或则投资其他项目来赚钱也可以。

星辰一点

你这个问题要通过计算才知道5年后要卖多少钱才不亏本？下面为计算得出答案。

房价65万，首付35万，贷款30万，贷款利率上浮20%也就是5.88%，贷款5年，5年后要卖多少钱才不亏本呢？

首先来计算一下你的贷款月供和贷款利息，如上图，根据你的描述计算出来的情况，还款总额为404818.1元，贷款利息为54818.1元，月供为6746.97元。

所以可以根据这个数据得出，可以计算出你的实际购房成本：

首付款35万元

贷款30万元

贷款利息约为5.48万元

这些总和为：35万元+30万元+5.48万元=70.48万元

这70.48万元就是你实际为了这套房子付出的成本。

是不是5年后房子只要卖70.48万元你就保本了呢？

肯定不是，而肯定还要算上假如你把这笔钱不去买房，然后拿去理财的利息，再度加上投资收益的利息才是你真正这套房付出的成本。

就你拿出的35万元首付款，假如你按照民营银行五年期大额存单利率来计算，不要说有多高，五年期的大额存款年利率最起码达到4.5%，这是肯定会有的。所以按照五年期的银行大额存单利率4.5%来计算，35万元五年之后可以得到总利息为：35万元*4.5%*5年=78750元，约为7.88万元利息收入。

当然其余五年之间你赚的其他钱是不算利息的，这些都是你劳动换来的钱，不能按照银行理财利息来计算。

所以你真正你为了买这套房，五年之后的实际成本就是70.48万元+7.88万=78.36万元，这就是你的实际购房成本，你五年之后真正就是要买78.36万元才能不亏本。

我还得提醒你一点，五年之后把这套房卖出去，以78.36万元的成本卖出，而且这笔钱是净收入，不包含卖房的所有手续费，卖房一切手续费是全部由买方承担。比如说契税，个人所得税，中介费，公证费等等一些杂七杂八的费用，这些费用最起码也是要几万元，如果要包含这些费用你这套房最起码要卖83万元左右。

综合以上计算和分析得出结论，你这套65万贷款买的房子，五年之后想要不亏本卖出，如果是净收入卖房以78.36万元卖出，如果是包含手续费要卖单83万元左右才能不亏本，这些就是我个人通过分析得出的答案，仅供你参考。

老金财经

把它当做一道数学题，就好计算了。我们先看看从你买房子到维护五年房子所需要的成本是多少。

2018年11月左右，房贷利率应该为基准利率上浮20%，也就是5.88%左右。因为题主很明显是为了投资用的，所以我猜题主应该会选择30年的贷款期限，等额本息。这样的方式比较适合让租金还月供。当然了，选20年，等额本金也很好。

在题主维护房子这5年时间，月供为每月1776元，这当中总共付的利息为8.5万。如果卖出的话提前结清，房子的总成本为65+8.5=73.5万元。你的房子应该不超过90平，契税为房价的1%，也就是6500元。假设题主买的是新房，还要装修，怎么着也得花10万元左右。前前后后跑手续的交通费，银行及中介再收一些乱七八糟的费用1万元是有的。

这5年时间你的房屋总成本应该为73.5+0.65+10+1=85.15万元。

以上是成本，房子在这期间还会产生收益，比如租金。

假如你把房子租出去。按租售比500:1的比例来的话，月租金为1300元。房子是新房，一般两年交房，是二手房，半年内也该给你了。再算上找不到租客的时间。五年下来租个36个月还是比较随意的。收益为1300*36=4.68万元。

很多人算到这里就结束了，认为房子只要卖到85.15-4.68=80.47万元就不算赔钱。其实不是的，大部分人都忽略了首付资金的机会成本。

在你维护房子的5年时间里，你的30万首付是没有任何收益的，这部分钱如果放在银行，操作得当每年有5%的收益，五年下来就是30万*5%*5=75000元。所以房子的总成本应该为85.15+7.5=92.65万元。房子要卖到92.65-4.68=87.97万元才不亏本。

总结：

87.97万相比65万，需要涨幅35%。也就是说5年时间，房价需要涨幅35%才能让你回本，更别说赚到钱了。看目前的房价行情，真不像是要能涨那么快。题主的投资可能在5年后难回本。

银行研究僧，你学习，我也跟着学习。

银行研究僧

1、先弄清楚你的成本。35w首付+五年的月供+机会成本（银行利息或者同期理财平均收益，具体包括你35w首付在这5年的利息，你5年月供的利息），此外假设题主用的全是公积金贷款，没有商业贷款，又因为考虑卖出，贷款年限20年，差不多就是35+10.2+35*1.04*1.04*1.04*1.04*1.04-35+10.2*1.04*1.04*1.02-10.2=35+10.2+7.58+1.03=54.01 这些算是你全部的成本，假设其他因素不变的话，因为你那个时候还有15年的房贷需要还，大概是30.6万元吧。所以，你需要卖到54.01+30.6，也就是84.6万元才不亏本。

2、考虑到买房的时候65万，5年时间涨到84.6万，差不多85w，5年20w涨幅，好像不难啊。：）

3、这种计算方式没有考虑交易税费，实际上如果你是多套房，贷款利率要上浮，卖出也有可能要交税，另外，不考虑装修成本，但如果可以出租的话，那么5年内也许有3-4年时间的出租收益，这些都没有计算。

4、按这个计算，5年内题主总投入是35万首付+10.2w月供，也就是45w左右的本金。但是其中有10w左右你是分期投入。

投资和理财那些事儿

这一套房子如果5年之后才卖，大概率是亏本的，想不亏本比较难。倒不如现在想办法把它卖掉。

01

65万的房子，虽然没有说面积多大，但是看这样的总价应该是在三四线城市。

看现在的房价趋势，连一线城市都已经在缓慢下跌，未来五年三四线城市，下跌的几率更大。而且人口大城市中心城市流动聚集，三四线城市如果没有好的产业支持，人口不断流出，房价更加难以有支撑。

02

衡量怎样的售价才可以不亏本，其实有两个角度要考虑。

一般情况下要考虑的是购买房子的成本。这包括首付，这几年还的房贷，买房子的税费，以及装修的费用。未来的售价要超过这些总额才可能不亏钱。

但是还有另外一个角度，是很多人没有考虑的。那就是现在所花的这些资金，在这几年里面本身应该取得的收益。如果不买房子，把相同的钱放在其他投资产品里，大约可以获得5%的收益。所以未来这套房子出售至少要考虑5%的收益部分。

如果把这些都考虑进去，未来想不亏本可能性就更小了。

03

因为5年之内的房子交易税比较高，所以很多人都会考虑房子只有5年之后才出售。

假如没有限售的约束，我觉得还不如现在能卖就卖，可以不亏钱最好就算亏一点钱也认了。把钱拿在手上，也许未来5年还能够把亏损弥补了。把房子留在手上，5年之后真不知道会不会亏损更大。

财说得明白

这是一道计算题，当然还需要知道这套房子有没有租金。假如有租金，则还要考虑租金的收益情况。但无论是否是银行贷款，那么也是都要考虑货币成本的因素。

在没有租金因素情况下：

按照目前货币供应量增长率情况分析，每年货币收益率达到了8%才算持平。也就是投资35万元的首付款且8%的复利计算，得出收益额为35*1.47=51.45万元。而且还要加上利息支付费用（假设按1.1倍即4.8%计算）约=30*5*4.8%=7.2万。

5年后至少要卖到51.45+30+7.2=88.65万元。比原来的65万元基础上提高36%以上才可以跟得上货币贬值的步伐。

考虑租金因素下的分析：

可假如每年还可以获得2.5%的租金，那么每年还可以减少1.625万元的房租成本（不考虑折扣成本）。那么五年可以减少8.125万元，也就是从88.65万元，减少到80.5万元。

按2.5%记取房租，则5年后5年后只要80.5万元就可以达到收益平衡，也就是收益率要达到24%。

虽然我们在计算时，把货币收益率定在8%的较高位置。很多家庭的货币收益基本上达不到，但这个也是社会基准收益率，做不到那只能证明我们的货币在不断地贬值。而且在计算房租、利息等数据时都是采用简单方法计算，难免会有小误差，但这样计算可以比较方便。

5年房价不涨等于首付款交给了银行。未来几年里投资房产基本上很难达到标准的收益平衡点，只不过希望不要不跌，能够保持房价基本稳定就已经不错了。这样可以拿到租金而获得一份生活的收益保障。

鞅论财经

首付35万，贷款30万，按常规的还款5年来计算，每月的月供大概是5627.07元，利息总额3万多元左右，那么也就是说这套房的总成本大概是65万+3万+契税维修金1-2万=70万左右。

如果是在此前的楼市环境下5年后房子的增值空间还是非常可观的，基本上5年下来可以保持20-30%的房价增幅，以笔者的经验楼主所在的城市应该是3-4线城市，毕竟总价才65万元左右，但是也不排除是二线城市的小型公寓房，因为首付占比达到了一半以上，这也是目前市场上公寓购买的首付标准。

假设是三四线城市的房子，因为是在2018年11份入市，那么也就是说借助了这一波三四线城市房价上涨的红利，目前的房子价值其实是处在一个高位，五年后房子能卖出比现在的价钱更高还是有一定风险性的，卖多少不亏本笔者前面已经说了，至少要卖70万以上，但是三四线城市房价上涨源于棚改及大量一二线房产资金的下沉所导致，并不具备持久性，5年后能不能卖出70万待定。

假设是2线城市公寓房，后期还是有一定的增长能力的，毕竟现在新一线城市房价还处在一定的低位，一些2线城市的公寓房价格低的在八九千元左右，高的在13000左右，如果地段好升值空间会较大，5年后再卖亏本的可能性相对较小。

楼盘网

这个问题问的好，大部分人都有这个疑问，我买一套房，房子涨到什么价位，才不亏本，这个算起来其实很简单，房子升值的部分+租金输入=贷款支付的总利息+首付的资金成本。

1、租金

租金年利率假设在年化4%，65万的房子，5年的租金收入为13万。

2、首付的资金成本

首付35万，按照银行存款5年期利率5%计算，5年银行存款收益为8.75万，资金成本为8.75万。

3、贷款30万总利息

贷款本金30万，还款方式假定为等额本息，期限30年，贷款利率为基准利率4.9%，每个月还款1592.18元，5年支付的总利息为72868.61元。

4、5年后房子卖多少不亏本

一套65万的房子，首付35万、贷款30万，5年后要卖多少钱才不亏本？保本需要房子升值的收益=贷款支付的总利息+首付的资金成本-租金收益=8.75万+72868.61-13万=30368.61元。5年后房子的升值的收益为3.03万不亏本，所以65万房子5年后需要卖68.03万不亏本，即房价复合年化增长0.9%。

互金圈

我觉得啊。跑赢GDP就好了。

2019年预测是6.6%。

2020年预测是6.9%

2021~2023年。我们算均值6.75%好了。

看看。

19年为692900

20年为740710

21年为790707

22年为844079

23年为901055

能到这个数字。说明就跑赢了GDP了。你也没啥好说的了。

關鍵字: 价涨 焦虑 这样