風華正茂0412

最近，財經領域最大的新聞之一，是所謂的“改革式降息”落地。在之前在回覆《為什麼降息呢？（https://www.wukong.com/answer/6727238012867969291/）》中提到，這次降息的形式比較複雜，不似往常的簡單粗暴。對外行來說，央媽這次玩了一個新名詞，比以前的麻辣粉（MLF）、酸辣粉（SLF）、特辣粉（TLF）還難理解，叫LPR。

其實LPR不是什麼新詞兒，就是Loan Prime Rate，其學名是“貸款市場報價利率”。

但凡做過利率SWAP的都明白是怎麼回事兒，在我的《心機：絕情華爾街》中的第四章《“美麗的”香草蘭》就詳談了。至於這次推出的“LPR”，我個人理解是試圖抹平之前的銀行利率“雙軌制”，若想深入理解，就請對標一下當年的大宗商品雙軌制吧……

請先參閱。

根據《中國人民銀行公告》（公告【2019】第15號），自2019年8月20日起， LPR按新的形成機制報價並計算得出，併為銀行貸款提供定價參考。也就是說，從那天開始，各家銀行制定自己的貸款利率的時候，不再參照基準利率，LPR就是未來貸款利率的“基本指標”。

好多人可能以為，這次央行放大招，是否非但對於實體經濟而言是“變相”降息，那房貸是不是也會降息嗎？

不一定。

當下，我們的五年期房貸的基準利率是4.9%。

在剛剛過去的8月20日，5年期LPR報價是4.85%。比起基準利率4.9%要稍微低5個基點。

房貸改革從2019年10月8日開始實施。假設10月份的時候，5年LPR還是4.85%，那麼——首套房貸如果不加點，那麼會比基準利率低5個基點。

不過，二套房貸至少加60個基點，那就是4.85%+0.6%=5.45%，二套房貸至少是基準利率上浮11%。

當下，很多地區的首套房貸都要上浮5%以上，二套房貸上浮20%-30%。

請特別注意，LPR是每個月都會變的！ LPR是由新組建的18家報價銀行，以中期借貸便利（MLF）為基礎加點生成各自的LPR報價，所以，利率的高低調整，本身就是銀行定的。

總之，在“房住不炒”定調下，初始的房貸利率大概率和當下房貸差不多，明顯下降的可能性很小。未來雖然LPR下行將是大概率事件，但房貸並不會有下行空間，而且，大概率還有可能上升，即買房需花更多錢了。

點到為止，拭目以待吧。

你對這個問題有什麼更好的意見嗎？歡迎在下方留言討論！

陳思進

2019年8月25日，中國人民銀行發佈《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，可能原文有些朋友看得一愣一愣的，不知道房貸利率到底是升還是降，那麼，在此就用簡單易懂的話來解釋一下。簡單來說就是：

1.以後LPR（貸款市場報價利率）取代基準利率，比如：最新的LPR為5年期以上4.85%，和4.9%的基準利率相差無幾。

2.最新房貸利率10月8日開始執行，此後新發放的房貸，其利率根據LPR上浮，具體上浮多少“因城施策”，LPR可以每年調整一次（和原來執行基準利率時一樣）。

3.首套房不得低於LPR（不得下浮），二套房貸和買商業辦公用房的利率最低不得低於LPR+0.6%，按當前最新LPR算是5.45%。

4.2019年10月8日前，已發放的房貸和已籤合同還未放款的仍按原合同約定執行；5.公積金貸款利率暫不調整。

說得再直白一點就是：原來基準利率4.9%，現在LPR是4.85%，可以理解為首套房貸利率微微降了一點。現在二手房貸和買商辦房最低不能低於5.45%，本來基準利率上浮10%是5.39%，所以可以理解為二套房和商辦房貸款最低利率微微漲了一點。

顯然，在剛開始執行LPR的時候會以穩定為主，和原本執行基準利率不會相差很多，只是換了一種利率制定標準。本次新政從10月8日開始執行，對於此前已經買了房子正在還貸的人來說：好消息是，以後不用擔心加息使得月供增加；壞消息是，也別指望降息能少還月供了。

而對於還未買房的人來說，如今利率和此前尚無太大變化，至於今後利率是漲是跌，這還要看屆時的大政方針，不過從目前來看，央行已經提前明確表態“房貸利率不下調”。執行LPR要降低的是實業企業的融資成本，讓資金流向實體經濟，脫虛向實。此外，從當前“首套微降、二套微漲”的結果來看，還是堅持“房住不炒”，支持剛需，抑制炒房。

都教授說房

如果你全款買房，這個政策跟你一點關係都沒有。如果你用公積金貸款買房，這個政策跟你也一點關係都沒有。需要用商業貸款進行買房的人們會受到一些影響。關於影響如何，我的看法是，確實存在房貸利率上漲的可能，但大概率是不會發生太大變化的。不過，一切都只是推測，因為它有很多不確定的因素。

如果10月8日以後你買房的利率低於10月8日以前，不要高興太早，也許11月你的利率就又升上去了。可能不會變化這麼快，但確實變化會更加頻繁。

銀行研究僧

首先，國家已經明確了LPR利率改革後，房貸利率不會下降。但是需要花更多的錢嗎？也不見得。

其次，我們來看一下9月20日最新出爐的LPR報價。較8月20日的第一次報價，9月20日的報價一年期貸款利率降低了五個基點，五年以上的貸款利率不變。

很明顯，市場是需要利率降低的，但是五年以上維持不變，也表明了國家的態度。儘管LPR是來自市場，但是國家態度還是會體現在其中。在利率需要下行的時候，國家也只能做到維持和穩定的狀態，如果硬要逆市上漲，那也是會挫傷經濟的。所以，整體來看，五年以上利率不會上漲，買房如果要多花錢不會是來自利息。

但是，LPR報價涉及了更多市場化的因素，LPR需要加點，加點的因素有當地的市場因素，也有來自於個人的因素，不排除部分地區、部分人群會在LPR利率改革之後需要加點更多，導致利率會比現在高的情況出現。

最後，LPR利率改革的目的是為了把市場的還給市場，減少國家的調控因素，但是在關鍵領域，比如房地產，國家還是要控制，不能讓其任由市場行情上傳下跳，所以針對房地產，總體還是維穩，降是不可能的，升也不會太多。

讀毒獨310

這個就要看你10月8日之前買房的方式，甚至是買房的合同是如何的了！

如果你是全款買房，那麼LPR的新政策出臺，對於你是沒有任何影響的。但是如果你是貸款買房，那麼影響就要看你所在地區，所簽訂的合同利息而定了。

首先，我們要 明白新的LPR機制：

1）“基準利率”這四個字以後不會出現了，將用LPR代替。

2）以後的LPR是有浮動的，10月8日以後的首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）！

3）10月8日後商業，辦公樓，商住同樣也是不低於5.45%，首套公積金的貸款利率依然維持在3.25%不變。

其次，我們要了解LPR的定價機制：未來的ＬＰＲ＋城鎮要求點數＋個人徵信決定了你有貸款利息。

未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

說得簡單點，LPR是國家調控的，大家都是相同的，但是你的個人徵信和所在城市的要求點數是不同的。如果你所在城市炒房非常嚴重，並且你的個人徵信不好，那麼很有可能會比別人付出更多的貸款利息。

最後，我來解釋下，10月8日新政以後，貸款買房要花更多的錢了嗎？

答案是有些地方的人可能優惠了，而有些地方可能需要增加購房成本了。

舉兩個例子來解釋這個問題：

就好比上海：

對於優質客戶來說，首套房的按揭可以做到9折，也就是4.41%的利率，而普通客戶則是大致可以做到9.5折，也就是4.655%的利率。

但是10月8日以後，銀行的款利率統一更改，變成了4.85%，也就意味著這些首套房的上海客戶，會比原先購買房產貸款的優惠利率所有提升，直接加重了貸款的壓力，增加了購房成本。

但是對於北京來看：

其實就有些優惠了，因為北京的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，也就是5.39%！那麼，如果10月8日以後按照統一的LPR4.85%利率來計算的話，其實等同於優惠了不少，減少了許多購房者貸款的壓力。

結論：

LPR的實行其實給予國家調控房價，抑制炒房更有利的目的。

因為以前的基準利率是不變的，甚至很久才會變動，而未來的LPR是可動的，是金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，並考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在LPR基礎上加減點確定。

所以，未來對於房價的調控其實更自由，也說明了“住房不炒”未來會持續貫徹，降低炒房貸款增加的風險。

琅琊榜首張大仙

先簡單說一下【答案】：不一定。

準確的說，現在還看不出來，首先10月8日後房貸利率要根據9月20日更新的LPR數據調整，數據沒出來確定不了，其次就算9月份LPR數據出來了，也只是最低標準，還要看各地區、各銀行的加點情況，所以說到時候每個地區、每個銀行的房貸利率情況現在還無法確定，那麼利息情況自然也無法確定，現在說10月8日後買房是否要多花錢還為時過早。

再者，買房也要分很多種，就算LPR確定還是8月份的五年期4.85%，10月8日後你買房利率是否調整也不能一概而論。

• 公積金貸款：暫不調整，用公積金貸款不會多花利息錢。
  

• 商業用房購（40年產權公寓、公建）：貸款利率按不得低於LPR加60個基點執行
  

• 商品房首套房：貸款利率不得低於LPR
  

• 商品房二套房：貸款利率不得低於LPR+60個基點
  

最後，建議你參考你所在的地區銀行普遍的利率水平以及自己的綜合情況判斷

假設9月份的五年期LPR仍然是4.85%

對於首套房，如果你現在能夠申請的利率是基準利率或者更高，由於9月份的五年期LPR要低於目前的五年期貸款基準利率4.85%，那麼10月8日後你貸款買房可能少花錢（利息低了），如果你能申請到打折利率，比如9折利率4.41%，那麼建議現在趕緊辦，因為10月8日後首套房貸款利率不得利於LPR4.85%

如果你買的是二手房，現在能申請的利率低於4.85%(LPR )＋0.6%（基點）＝5.45%，那麼也要現在趕緊辦合適，否則10月8日後就要多花錢了，如果高於5.45%，那麼可以考慮等一下，有可能會少花錢。

此次房貸利率定價基準換為LPR是根據“房住不炒”這個大原則進行的調整，10月8日後貸款買房是否會多花錢要看具體情況。

鑫財經

2019年10月8日起房貸利率定價基準換為LPR，既不會額外增加購房者負擔，也不會減少購房者的利息支出，基本上對購房者貸款利率沒有影響。

這一政策制定本身就不是針對按揭貸款的，而是針對實體經濟的，主要是針對中小微企業的融資成本的，因此有關人士講話指出，不會降低地產抵押貸款利率，但也不會增加購房者負擔，實際上就是保持按揭貸款利率的大致穩定。

如果降低了按揭貸款利率，等於是釋放了放鬆地產調控的信號，而目前地產政策是房住不炒和不會把地產作為短期刺激手段，也就是維持原有的地產調控政策不變，

但如果增加了購房者的負擔，也就是提高了按揭貸款利率，實際上傷害了剛性購房者的利益，增加了他們購房成本。那麼房住不炒的思路也就變了形。

從銀行來說，對中小微企業貸款可能意味著淨息差收窄如果繼續降低地產抵押貸款利率，那麼就會顯著影響銀行的利潤增長，因此從對沖淨息差角度，銀行也不會降低按揭貸款利率，有些熱點地區，按揭貸款利率可能會有小幅上浮。

杜坤維

關於這個話題，之前回答的已經很多。但是，理論性太強，很多人不一定能看得懂。

並且，這個問題問的是今後買房會不會多花錢，這裡，我用最通俗的說法談一下我的看法。

首先，今後買房的利率有了“下限”。

相對於以前首套房利率的提高，這一次政策的變化，最大的影響就是今後買房利率有了“下限”——首套房不得低於LPR，二套房不得低於LPR+60個基點。

從買房花錢的角度看，今後，那種打折的利率基本上不存在了。

這樣看，我認為買房，即便是買首套房，多花錢的可能性增大了，而少花錢的可能性降低了。

第二，今後錢少的人買二套房可能會更困難。

前面已經說了“下限”。二套房以及多套肯定要多花錢。

不過 ，炒房的人可能不會在意這些錢。受影響的，是那些有投資意向剛需們。

今後，錢少的人想要進軍炒房行業，或者想買第二套房，需要多花錢了。

這是一個最明顯的結果。

至於能不能遏制炒房，那就不一定了。

第三，熱點地區的購房需求，可能會更加困難。

由於LPR的多變性，房貸利率將成為一個充滿變數的概念。

不過，熱點地區的利率，上升的可能性會更大。

熱點地區的購房者，還是有可能會多花錢。

第四，個人徵信的問題，也會影響買房的成本。

從以上四點看，新政策以後，買房，會不會多花錢，已經很明白了。

我的看法是，會多花錢。

而這一政策，肯定會延續很長一段時間，畢竟對遏制炒房還是有意義的。

靜觀財經

朋友們好！

不會多花錢的！新房屋抵押貸款政策只是把基準利率替換為每個月公佈的LPR，從而實現了貸款利率與市場化利率掛鉤，銀行貸款利率不會有大變動的。下面來分析一下。

此次房屋貸款新政影響不大

此次房屋貸款新政對於商業銀行實際房屋抵押貸款利率影響不大。此次房屋貸款新政，只是把原來央行制定的基準年利率替換成為了貸款市場報價利率LPR，每個月20日由全國銀行間同業拆借中心公佈當月的貸款市場報價利率，然後商業銀行貸款都是以此市場報價利率為基礎進行加點報價。

因此，從根本原理上來看，現在的房屋貸款利率的形成基礎雖然發生了變化，從原來央行制定的固定基準年利率變成了現在的貸款市場報價利率，但是實際上商業銀行貸款時的實際利率還是根據客戶的情況以及銀行自身的情況制定的貸款利率。

因此，貸款新政從基準利率替換為LPR對於商業銀行實際貸款利率影響不大。

商業銀行貸款利率將保持穩定

貸款新政實施後，商業銀行貸款利率將保持穩定。上面說了，這次貸款新政主要改變的就是從基準利率改成LPR了，以後商業銀行形成貸款利率的時候，要在LPR的基礎上進行加點形成實際的貸款利率。

從現在來說，商業銀行貸款利率的形成主要是考慮客戶的情況，然後依靠央行制定的基準利率來上浮形成。

貸款新政以後，商業銀行貸款利率的形成也主要是考慮客戶的情況，然後根據LPR加點來形成。

可以看出來，商業銀行貸款利率的形成沒有太大的區別。商業銀行也不敢盲目的提升利率，否則沒有人貸款，銀行賺誰的錢呢？

因此，今後，房屋貸款的利率高低的主要影響因素還是貸款人的工作，收入，徵信情況等決定的。如果你工作穩定，收入較高，徵信情況良好，那麼可能貸款利率就會低一些。如果你工作不穩定，收入低，徵信也不太好，那樣的話，可能貸款利率就會高一些。

因此，商業銀行實際貸款利率將保持穩定。

公積金貸款不受影響

根據房屋貸款新政規定，公積金貸款不受影響。現在買房子使用公積金貸款是非常方便的，也是非常實惠的，畢竟公積金貸款年利率只有3.25%。這樣的年利率可以說是非常合適了。因此，如果大家能夠使用公積金的話，一定要使用公積金來購買房產，可以說非常划算。

因此，如果大家可以利用公積金貸款的話，那麼公積金貸款利率還是維持原來利率不變，因此，如果用公積金貸款的話，更是不受影響了。更不會多花錢的。

綜上所述，不會多花錢的。因為貸款新政實施以後，貸款利率還是根據你的工作、收入、徵信等情況確定的，因此，商業銀行貸款利率將保持穩定。

睿思天下

關於LPR，專門研究了兩天，也諮詢了兩家銀行的朋友和經濟學老師，簡單來說，就是針對買房，執行前多少利率，執行後還會是多少利率。

LPR從長期看，將是下行趨勢，因此，越往後貸款，調整的是省級調控加點和銀行加點，LPR長期降，加點簽了合同就不變，因此早買早受益。

雖然是市場化利率，但是在穩控房地產的立場上，還是會有較強的干預。

政策剛出的第二天，專門出稿，可查相關解析

關鍵字: 房產 降息 宏觀經濟