常刷微博，看到這樣一句話：三十歲前的夢想，就是擁有一套不大不小的loft，養一隻狗，朝九晚五。
光看文字就感覺很美好，上班族們白天的奔波與辛勞，在回到家的那一刻，有一盞屬於自己的燈光，不免覺得暖心。
這種歸屬感讓每個中國人的奮鬥目標也更加明確：我想有一套屬於自己的房子。
扎哈-哈迪德在紐約的首個豪華公寓設計產品
但現實總是如此的殘酷，對於大多數人的工資階層來說，買房並不是件容易的事。
買住宅，沒有足夠的資金；買公寓，又不知道值不值得入手。
在每個人決定買房的時候，尤其是在決定買公寓時，都會有聲音在說“再等等，公寓不值得。”
但問題在於，等著等著，公寓的單價都已拔高不少，這時候很多人也會更加憂鬱，到底該不該買？
01
在談論公寓值不值得買之前，我們先來了解一下，公寓到底是什麼？
在國外一線城市的核心區域，比如紐約曼哈頓，倫敦金融城等等，有很多高端的服務式公寓，針對的大多是高端租客。
目前在國內如上海等一線城市，也存在這些高端國際公寓，但大多都是
機構自持型，如果進入市場流通，也會被納入頂級豪宅的行業，但投資門檻比普通住宅要高很多。 新國賓大廈 – 摩納哥 – 4.4億美元
在目前的無錫，這種高端公寓類產品很少，主要原因是因為無錫的國際化程度相對較弱，高端租客少，城市功能板塊也一直在發展當中，公認的精華地段還沒有形成，高端公寓缺乏足夠的地段價值。
目前的無錫市場上的公寓產品，多數還是商業性質用地，開發的精裝小戶型公寓，有些甚至是寫字樓改造而成，用途往往是自住、辦公、酒店等，那麼這類產品的軟肋是什麼呢？
目前無錫市場的公寓產品，和普通住宅相比來看，缺點主要表現在四個方面：
1、土地期限短
2、戶數過多且不能落戶
3、商業水電
4、交易稅費過高
交易稅費過高是目前公寓投資較大的心理障礙，但從市場觀察來看，交易稅費過高導致的惜售和被動長期持有，其最後結果往往是良性的：物業隨著時間逐漸增值，交易稅費被覆蓋後，回報率也不低。
但和普通住宅投資相比，公寓的投資邏輯還是很不一樣的，這類產品的投資邏輯很像是普通家庭購買第二輛或者第三輛車的邏輯。
一個人買車，第一輛一般是家庭用，所以要實用；第二輛買給自己，所以要喜歡；第三部要有精神追求，所以選擇更個性，也更多樣。
如果第二、三輛車，也用第一輛車的標準，可能就糾結的無法決策了。
紐約432（432 Park Avenue） -每平方米高達50-68萬人民幣
當然了，對於實力派投資者，自然不會過於在意這些因素，可以任性些，只買最貴就夠了，可對於成長性的投資者而言，其實是：沒有最佳，只有最合適。
那麼，投資公寓，到底有沒有一個簡單的標準呢？
02
公寓投資的根本導向，是地段。
從不動產投資的基本統計來看，地段，永遠是需要第一考慮的，由於公寓的投資優勢之一是租金回報更高，所以地段對公寓投資顯得尤為重要。
地段如何判斷？除了項目基本的戶型、裝標、立面、物業服務之外，地段是指項目環境和區域價值，按照萬科地產的相關統計，所謂環境，其實就是指項目300米範圍之內，所有的區域價值，就是指項目兩公里範圍之內，這兩個指標內的含金量，就是項目的地段價值。
曼哈頓城區
其次就是城市能級，剛剛出爐的《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，再次為長三角城市群的發展規劃”添磚加瓦“，目前國內也已經進入了超級城市群的發展階段，而公寓價值的差距其實也是一種城市間的差距。
而跟著城市資源匯聚的路線來投資 ，自然是最靠譜的。
一線城市之外，像無錫這種未來發展前景廣闊、規劃能級豐富的城市，也是非常好的投資選項。
如同股票投資一樣，較低的購入成本，是投資房產的第三定律。
由於當前房地產市場的逐漸收緊和稅收加碼，未來房產投資的預期並不明朗，既有漲價的預期存在，又擔心稅收政策的加強，在這種情況下，一套房產的實際購入價格是最基本的要素。
很多投資型公寓，都提供包租服務，但也有一些公寓項目，用數字遊戲來忽悠購房者，比如本來預期15000元/㎡的公寓，直接將價格改成20000元/㎡，再通過高返租的形勢打折。
再比如說，有些公寓提供三年內每年每平方100-120元的租金價格進行返租，其實是違背了項目的基本價值，忽悠韭菜，營造虛假的市場現象，顯得不太厚道。
最後一條，是要看
項目的綜合價值。換句話說就是，短期看價格，長期看價值。
這一點，很多想買公寓的購房者容易疏忽，一進到售樓處，被銷售人員引導的只算投資回報率是多少，忽略了對項目本身價值的研究和長遠升值能力的判斷。
簡單的說，和住宅相比，公寓項目的投資回報，更看重後期的物業管理品質、項目的客戶定位、經營團隊、設計概念以及後期物業託管品牌等等。
2015年，黃浦灣一號以每平方38萬的價格刷新了中國樓市有史以來最高價
03
說歸說，公寓項目的優劣勢還是比較明顯的。
優勢比如面積小、總價低、居住功能齊全、方便轉售或出租、精裝入住省時省力、不限購等等。
劣勢有產權年限短、大多數採光條件不好、不能落戶、生活費用高、居住人群嘈雜等等。
不過總得來說，對於在城市打拼的年輕人，手頭資金並不算充足的群體，購買一套公寓還是值得考慮的，畢竟相較於動輒幾百萬的住宅，公寓較低的首付和較小的出租壓力，都還在接受範圍之內。
Loft公寓裝修效果圖（圖源網絡）
不過，當你有了打算要選擇購買公寓時，一定要注意以下幾點：
1. 交通越方便越好：有一些爛在手裡的公寓房大多和交通不便有很大的關係，如果本身地段不好，再加上交通不便，很有可能面臨租不出去無法轉手的棘手問題；
2. 配套越齊全越好：公寓房的特徵之一是功能齊全，拎包入住，配套越齊全，價值越高；
3. 品牌和物業原則：越是優勢的物業，公寓增值越有保障。
最後，小編也整理了目前無錫市場上在售的公寓項目詳細信息，以供大家參考，當然，如果你有任何問題或者獨特的看法，歡迎留言或私信小編一起交流。
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