A梵客
大家好，我是勇談。相信關注樓市的朋友應該都逐漸發現了一個問題“越來越多的城市開始用改造來代替拆遷安置”，尤其是對於主城區的一些老房子更是如此（郊區和城鄉結合部還是以拆遷安置為主）。為何從2018年開始這樣的情況會愈發普遍？除去成本因素外，還跟高層對於房地產態度的轉變有很大關係。藉此機會簡單談談我的觀察。
以棚改為主的貨幣補償和拆遷安置一定程度了帶動了城市房價的上漲，改造替代棚改拆遷是目前折中方案
看過我文章的朋友應該知道包括我在內很多朋友都有過這樣的一個觀察“棚改一定程度上刺激了房價上漲”尤其是以2016年之後的幾年時間，因為大量的城市開始了規模（佔市區總人口10%左右）拆遷安置，最後的結果就是大量居民不得不拿著安置費、補償款重新購買房產。甚至在2017年最厲害的時候某些城市的貨幣補償比例達到了70%甚至以上，這樣的做法結果也是明顯的“庫存下降了，房價上漲了”畢竟又有上萬億的資金流入樓市，房價不漲都不現實。幾點觀察：
第一、經過這麼多年的房價上漲，房價已經基本達到了居民能夠承受的極限。無論是一二線還是三四線城市，房價普遍虛高是事實，雖然沒有數據表明棚改拆遷會刺激房價上漲，但是事實就擺在面前。老百姓已經承受不起房價再次高速上漲，國家其實心裡是有數的。但凡再有大量的資金流入樓市房價持續上漲的結果如何？無人敢去想。
第二、房地產對於經濟的促進作用已經越來越弱，甚至某些城市刺激房地產後對於經濟是抑制作用。如果放在10年前，假如有1億的資金流入樓市那麼能夠帶來10億的GDP的話，如今1億資金流入能夠帶來的GDP估計僅僅有3億左右，所以當房地產對於經濟的支撐作用愈發弱的時候，被替代是早晚的事情。最終我國選擇了用實體制造業來作為經濟新的引擎，包括央行在內的很多金融機構從2018年開始加大了對於實體企業的扶持力度。
第三、用改造代替拆遷好處多多，不僅僅是成本降低了，也會提升實體制造業的業績。目前來看市場上進行房屋改造的主要形式包括“加裝電梯”“老舊線路改造”等，其中受到影響最大的還是傳統制造業（電梯行業等）。大家理解為國家出面解決製造業銷售問題也不為過，相比於房企利潤大部分都集中在開發商和地方手中不同，製造業效益好切實可以解決不少人的就業等問題。
“房住不炒”是高層定調，近幾年任何刺激房價的舉動都會慎之又慎
如何做到“房住不炒”？其實主要還是要管制好進入樓市的資金，首先要做的是不允許違規資金流入樓市（這也是2019年在做的事情），最明顯的感覺是近兩年想要通過槓桿資金買房的朋友基本很難貸下來房貸（銀行會查你的負債情況），相信這樣的情況還會持續下去。幾點愚見：
第一、改造代替拆遷可以減少大量的資金投入，起碼可以降低地方財政壓力。地方負債率居高不下，寅吃卯糧的情況很普遍，單單依靠土地財政、拉高房價的辦法是不可持續的。以目前的市場價格來看，改造一個小區花費的費用僅僅是拆遷安置的10%不到。包括過去幾年地方因為拆遷安置拖欠的各種費用過多，加上不允許地方私自發債後，說句實話地方也沒錢。再說如今的市中心的老舊小區地方真的“拆不動，補償不起”，記得深圳最大城中村“白石洲”拆遷，僅僅拆遷補償款就高達1800億左右（包括房屋安置等），試問有幾個城市能夠承擔得起這麼高的拆遷補償？
第二、不少老舊樓還具備10年及以上居住年限是事實，真的沒有再次普漲浪費。這裡還是要提到過去幾年開始的棚改拆遷，細心的朋友會發現不少城市都是打著“棚改”的名義來進行的，什麼是棚改？各地的理解不同。不過通過觀察來看，不少城市拆遷的房屋並不是“棚”反而是具備一定時間的居住條件。包括如今很多進行改造的老舊小區基本也是過去很多國營企業的家屬院等，居住年限也不過20多年，進行加固改造後再居住10年以上問題不大。
綜上，舊樓過去以“拆遷安置”為主改變為“改造”為主，其實也是我們執政思路的轉變。在經濟愈發困難的情況下，我們需要做的是將“錢花在刀刃上”，走精細化發展的道路，而不是原來的大水漫灌。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，歡迎大家積極訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
舊樓改造是現在不少城市的一項民生工作。舊樓改造與棚改並不相同，舊樓改造的舊樓很多都是市區內部，並且過去都是一些單位的家屬院。相比棚改拆除重建舊樓改造就僅僅是給樓穿衣戴帽。那麼為什麼舊樓要改造卻不拆遷呢？
舊樓還可以改造
對於舊樓來說只是舊，相比棚改的棚戶區還是有很大的居住性的。所以為了不浪費資源，老舊樓房重新修整一下還是可以光彩照人的。所以舊樓大多都是改造，很少會遇到直接拆除重建的情況。
舊樓穿衣戴帽美化市容
本來說舊樓還可以使用為什麼要穿衣戴帽呢？第一點是給老舊小區當中的居民帶來更多民生便利，提升居民的生活環境。另一方面現在城市不斷髮展升級，給老舊小區的舊樓穿衣戴帽也可以很好的提升整體城市的市容市貌。
老舊小區在市內不好拆
改造的老舊小區很多並不好拆，因為是單位的房子土地性質很多都不一樣。其次很多老舊小區面積本身不大，拆遷之後土地利用率也不高，今後也面臨不好開發的情況。並且後續居民回遷會有較大的問題。同時市內拆遷很多時候也會遇到交通等問題的限制，為了減少不便利的情況出現，改造就顯得經濟實惠多了。
老舊小區留著以後用
老舊小區的改造往往是改造完一定期限內不得拆遷。這就等於是給老舊小區延長了壽命。但是改造過一次的小區總不能一而再再而三的改造吧。所以等到期限到了之後，如果土地有用途，樓市有需求就可以從這些老舊小區的拆遷做起了。這樣就不需要城市持續向外拓展，也可以得到房地產發展和補充的機會了。
房產老J
老舊小區人口密度大，環境差，多是六層樓房，這樣的小區根本沒有開發價值，開發商不願意開發，政府不可能貼錢翻建！這也是未來房子是否值錢的一個因素！舊房改造其實也是無奈之舉！按說房子都是私產，維修都是要由房主自己承擔的！可是誰又會自己去修，誰又能把整棟樓住戶的意見統一，都願意花錢去維修外立面！房屋維修基金沒多少錢，根本不夠！將來房子成了危房，房子價值會不會歸零！這都很難說！以後的高層怎麼辦？我們這代人是看不到了，但是總會有一代人要面對！
GB東籬
您好很高興為您解答
為何舊樓老改造卻不拆遷？這個問題以我的觀點來說舊樓老改造就是說房子屬於亞健康狀態，樓齡老舊，牆面髒亂拖皮，有可能坍塌，需要進行改造修理，重新規劃，而通過舊房改造就可以恢復房屋的安全性、改變房屋的使用用途、改善舊房的外觀形象、延長房屋的壽命、提高房屋的抗震性，那為什麼卻不拆遷呢？
第一點：很多不拆遷的樓不是拆而是情況不允許，樓之間密集度高，在城市的中心地段，一拆遷就是大工程，會造成很長久的癱瘓，只能說改造翻新一下短期時間搞定
第二點：拆遷太難了，現在很多開發商都不敢接，達到拆遷必須小區業主百分之90以上的人同意，很多業主都不在國內都在國外無法傳達，更有很多老人家居住習慣了不願意拆遷，還有覺得拆遷賠償不夠的各類釘子戶，綜合所述，土地成本拆遷成本，社會矛盾風險各種方面來講，搞市區拆遷根本劃不過來，而老改造就不存在這些問題了
當然了，再經過一次舊房改造後下一次的動房肯定是需要拆遷的，因為房屋在改造後壽命到了再去改造壽命也不長了，主體鋼筋結構已經老爛了需要拆遷了。
以上所述就是我的解答，希望能幫到您，我是深莞惠房產丘生，可以關注我我們一起交流
深莞惠房產置業丘生
遼寧鞍山申江社區13.，15棟兩樓，願意按面積還建，我們樓最小面積50平，最大接近100平，93年的樓，有十幾家在賣，北側有個廢棄的鍋爐房，可在那給我們建好回遷，然後拆扒，
用戶3665211454654
舊樓改造是要有改造基礎的。
首先結構安全沒有太大的問題，比方說原建築荷載的設定、抗震性能、各種配套的容量基礎等基礎性的東西要滿足。
有的舊樓，基礎條件較好，通過簡單、低成本的改造，比如增加電梯、外立面設計等能換髮新的生命。
舊樓的改造還有很多不得已而為的。
如果舊樓佔地較小，周邊沒有可以合併的空閒地塊，則不具備拆遷的基礎，沒有重新開發的經濟效益。
如果產權存在糾紛或者歷史遺留問題，也會導致拆遷前期工作沒法推進。
通常的拆遷在滿足回遷補償的基礎上是要有開發收益的，很多老的建築由於規劃和新的城市規定，在規模和業態上無法提供新開發的效益，也是無法拆遷的原因。
如果舊樓被界定為歷史文化建築或者時代代表拆遷的性建築，從城市規劃上講，也是不能拆遷的。
地產經濟觀察
以後舊城改造會取代棚改，成為房產市場拉動經濟的新方向。中國的房地產蓬勃發展，帶動了房價水漲船高，棚改拆遷更是造富神話，政策利好造就了一批房哥，房姐，拆遷獲得大量補償，但是隨著經濟的發展需求，2019年棚改數量銳減，一些省份甚至減半，慢慢的棚改會成為歷史，取而代之的是舊城改造。
棚改最早是上海、北京這樣的一線城市，大約出現在10年前，後續五六年前，棚改移向杭州、重慶、廈門的二線城市，最近兩三年前，棚改開始在各大三、五線城市遍地開花，加上棚改貨幣化安置，完成去庫存的同時推高了房價。房產市場是經濟增長的重要支柱之一，短期來看，確實可以帶動經濟，但是隨著房產市場的火熱，越來越多的人參與房產投資，甚至隱隱有全民參與的趨勢，加之居民負債率和槓桿率的增加，無形中加劇了風險。
據數據顯示，國內超7的居民財富沉積在房地產，居民負債率持續走高，看似GDP增加，居民財富增加，然而高額的房價擠壓了居民的消費，提前預支了居民未來的支出，除卻償還房貸，居民的可支配收入並不多。舊城改造即能創造內需，拉動就業，又不需要重建推高房價，後期會取代棚改，房價短時間內維穩。
我是Roseview財經，更多問題敬請關注，歡迎一起交流討論，希望對您有幫助。
Roseview財經
冷眼看地產：資深房地產分析師，不賣房子，只分享專業的購房知識。
冷眼首先拋結論：舊樓為什麼改造不拆遷，一個成語可以概況“得不償失”，通俗易懂來說：無論從經濟角度、社會角度來說，舊樓改成都比拆遷換算。下面聽冷眼詳細解析。
一、拆遷成本飛速上漲，無論政府還是開發商都無力承擔。
目前房價的情況下，拆遷成本飛速上漲，已經逐漸覆蓋新房的收益。以前的“拆舊蓋新”模式是通過擠壓拆遷成本、建設更多房子的收益差、房價處於上漲週期三種方法去實現的，但是這些方法在目前情況下已經越來越難於實施。
1、舊樓拆遷補償逐漸接近新房售價，收益空間縮小。
“拆舊蓋新”模式中新房的成本主要由拆遷補償款、拆樓成本、新房造價、稅費組成。
其中拆樓成本、新房造價、稅費成本最近幾年變化空間不大，變化最大的是拆遷補償款。
拆遷補償款基本接近新房的售價。隨著拆遷戶的居住意識的提高、房價的飛速上漲；拆遷補償款飛速上漲，大部分城市的拆遷補償款已經基本上接近新房的售價，如果拆一蓋一，開發商基本無利可圖。
除了拆遷補償之外，開發商還需要支付約7000-8000元/平米不等的其他費用。拆樓成本500-1000元/平米、新房高層造價3000-4000元/平米、稅費、管理費等其他雜費預估2000元/平米。
2、新房高層建築密度只能達到20-40%，通過建設更多房子賺取收益空間有限。
開發商還可以通過建設更多的房子賺取差價，但其中空間十分有限。老舊小區的確都是6層住宅小區，開發商可以通過建設18層、33層的小區來賺取差額收益，但實際上由於老舊小區根本沒有建築密度、樓間距的要求、社區配套等要求，建築密度可以達到60%，新小區受到建築密度、樓間距、採光等要求，建築密度只能達到20%。
冷眼下面舉個例子，便於大家理解：
舊樓小區：建築密度60%情況下，6層住宅建築面積達到3.6萬平米。
物業類型全部為6層住宅，佔到面積1萬平米，建築密度能達到60%，一層的建築面積就可以達到6000平米，6層的建築面積可以達到6層*6000平米=3.6萬平米。
新房小區：建築密度20%情況下，18層住宅建築面積達到3.6萬平米
物業類型全部為18層住宅，佔到面積1萬平米，建築密度最高能達到20%（建築設計規範要求），一層的建築面積只能達到2000平米，18層的建築面積可以達到18層*2000平米=3.6萬平米。
通過上面對比：同樣一幅土地，由於新房建築密度被限制到20%，拆除一棟全部6層的老舊小區，必須建設18層以上的住宅小區才有多餘的面積，另外這些多餘面積還要減去其他成本（拆樓費用、新房建設費用、稅務成本等）。
3、樓市已經告別黃金週期，房價漲幅放緩。
前些年房地產市場處於快速發展期，每年房價都出現飛速上漲，開發商收地的時候房價無力支撐拆遷成本，也不需要太多擔心。因為房地產開發商週期一般1-2年，房子真正銷售時間是2年之後，按照2年之後的房價去測算，依然是有利可圖的。
但現在房地產市場已經告別的黃金週期，房價進入緩慢增長週期，因此通過對未來價格上漲的預期換取收益的已經無法實現。
二、舊改的社會效益好於拆遷，通過少量投入就能達到目的。
舊改、拆遷是政府改造城市環境，提升居民居住水平的兩種方式。相比而言，舊改投入少、效果好，社會效應明顯。
1、拆遷需要政府投入大量的人力、物力、資金，並且時間不可控；舊改只需提高少量人力，隨時可以啟動，改造週期短。
拆遷難度大，時間週期長，一般開發商都不會涉及。這就意味政府需要投入大量的公共資源（人力、物力）組織拆遷工作，中國人戀鄉情節嚴重，碰到此類拆遷戶往往拆遷工作就陷入停滯，甚至有可能拆遷工作前功盡棄。
舊改政府只需要提供資金，針對舊改項目實施招標、驗收工作即可，隨時可以啟動，改造週期非常斷，投入資源和時間可控。
2、兩種模式都能完成提高居住環境的目的，但拆遷容易引起居民反感，舊改增加居民滿意度。
政府實施舊改、拆遷最主要的目的就是改善城市環境、提升居住水平。雖然從效果上康，拆遷效果更好。但是從居民滿意情況來看，舊改效果更好。無論拆遷補償款多麼豐厚，購房者都無法原地回遷，還要度過一段顛沛流離的生活，因此非常容易引起居民反感。
舊改完全是政府的付出，不花費居民一分錢的情況下，改善提升的居民居住生活環境，提升房屋價格。
3、舊改同樣能創造大量就業機會，促進經濟良性循環。
舊改在完成提升城市環境的同時，還會創造大量的就業機會。城市的老舊小區眾多，每個小區改造都需要大量的施工隊伍進行施工，購買大量材料。這極大促進經濟的良性的內部循環，迎合中央提升內需的要求。
我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。
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冷眼看地產
首先舊樓房通常都是建設比較早的，而且地理位置相對較好處於市中心繁華地段。如若拆遷，會需要巨大的動遷成本。對於開發商來說是得不償失的，此乃其一。
其二。現在中國很多城市都在擴大城市規模，擴大建成區。選在一個沒有樓房，沒有任何動遷負擔的地方建設新城區。因此會造成老城區不拆遷。
最後一點也是最重要的。舊樓通常不會主動拆遷，必要時刻會改造。待到這個樓房變成危房的時候動遷更加容易，動遷成本也會更低。
東北打工者看城市發展
不是預製板樓，不是危樓，所以不拆。將來電梯樓到服務期，就一定有房地產公司拆遷。
