關於房屋租賃合同法有哪些規定?

根據《城市房屋租賃管理辦法》中的規定，法人、公民或其他組織能夠依照法律出租享有所有權的房屋和國家授權經營和管理的房屋

問題：《城市房屋租賃管理辦法》中只明確規定了房屋所有權人具有出租權，那麼其他人是否享有出租權呢?不是房屋所權人在出租房屋以後，應該怎麼保證承租人的權利呢?

解答：根據《合同法》的規定，其他人沒有處分別人財產的權利。經過沒有處分權的人簽訂或者權利人追認合同之後獲得處分權的，這個合同是具有法律效力的。”

所以，沒有房屋所有人對房屋實施出租並不會導致租賃合同失去效力，效力只是待定而已。此外，《合同法》還規定，由於第三人主張權利，致使承租人不能夠對租賃物收益、使用的，承租人能夠提出不交租金或者降低租金的要求。”

通過這些法律規定，我們能夠看出，出租人是否為租賃物的使用權人或者所有人，不會對租賃合同的效力產生影響。

有下列情形之一的房屋不能夠出租：

1、沒有依照法律獲得房屋所有權證的;

2、行政機關和司法機關依照法律裁定、決定查封或者用其他形式對房地權利進行限制的;

3、沒有獲得共有人同意的共有房屋;

4、權屬存在爭議的;

5、屬於違法建築的;

6、不與安全標準相符合的;

7、已經抵押，沒有經過抵押權人同意的;

8、不與衛生、環保、公安等主管部門的有關規定相符合的;

9、有關法律、法規規定不允許出租的其他情形。

問題：這部法律採用的是禁止性方式，使抑制出租的房屋種類被限定了，上述內容中房屋出租的合同效力怎麼樣?

解答：

根據最高院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》中的規定：開始實施《合同法》之後，法院認定合同不具有法律效力，應該以國務院製作的行政法規和全國人大及其常委會製作的法律為準，不能以地方性行政規章、法規為準。

所以，以上述房屋為標準的的房屋租賃合同是具有法律效力的。

規定住宅用房的租賃，應該按照房屋所在地城市有關部門規定的租賃政策實行

租用房屋用於經營、生產活動的，經由租賃雙方溝通需要對租金和其他租賃條款進行商定。

問題：是否能夠租用住宅用來從事經營、生產活動?

解答：“住改商”雖然能夠給人們的生活帶來許多便利，但是也會給生活帶來一些氣味、噪聲等環境汙染。《物權法》並沒有把“住改商”完全禁止，而是賦予了有利害關係的業主抉擇的權利。

按照規定，業主把住宅修改為經營性用房的，除了需要遵守我國法律規定之外，還應該得到有利害關係的業主同意。

可是，怎樣去確定是否具有利害關係，怎樣認定有利害關係全體業主的範圍，怎麼算是徵得業主同意等問題，《物權法》中並沒有作出明確的規定。在加上客觀現實的情況，就很容易產生矛盾。期待以後的司法解釋能夠對此作出明確規定。

房屋出租人在租賃期限內轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應該持續履行原先租賃合同的規定

如果出租人在租賃規定時間內死亡，其繼承人應當繼續履行原先的租賃合同

如果住宅用房的承租人在租賃時間內死亡，共同居住兩年以上的家庭成員才能夠繼續承租。

解答：

1、根據2001年8月15日建設部修正的《城市房地產轉讓管理規定》中第第3條的規定，房地產轉讓就是指房地產權利人經過贈予、買賣或者其他與法律相符合的方式，把房地產轉移給他人的行為。前面所稱的其他合法方式，主要包括下列行為：

①與他人成立企業法人、以房地產作價入股，使房地產權屬發生改變的;

②一方或者多方提供資金、另一方提供土地使用權，合作、合資開發經營房地產，而導致房地產權屬發生變更的;

③由於企業被合併、兼併或者收購，房地產權屬隨之轉移的;

④用房地產抵還債務的;

⑤法規、法律規定的其他情形。

2、根據《繼承法》的規定，法律上具有權利義務關係的家庭成員有：夫妻、父母子女、兄弟姐妹、外祖父母和祖父母、外孫子女和孫子女。而且還包括法律擬製的家庭成員。

根據《合同法》的規定，如果承租人在房屋租賃時間內死亡，和他生前一起居住的人能夠根據原來的租賃合同租賃該房屋。

合同法中並沒有規定承租人的家庭成員，和在承租人去世以前與承租人共同居住的人能夠持續承租，而且還沒有“共同居住時間需要兩年以上”的限制條件。

房屋租賃實施登記備案制度。

第13條，房屋租賃實施登記備案制度。如果當事人需要簽訂、終止、變更租賃合同的話，應該向房屋所在地的有關部門登記備案。

第14條，房屋租賃當事人應該在簽署租賃合同後的30天內，拿著本法第十五條規定當中要求的文件到有關部門對登記備案手續進行辦理。

第15條，提出房屋租賃登記備案的申請應該提交下列文件：

①房屋所有權證書;

②書面租賃合同;

③當事人的合法證件;

④城市人民行政機關規定的其他文件。

如果想要出租共有房屋，還需要把其他共有人同意出租的證明提供出來。

如果想要出租委託代管房屋，還需要把委託代管人授權出租的證明提供出來。

第16條，房屋租賃請求經過有關部門審查之後，如果顯示合格，就需要頒發《房屋租賃證》。

縣級有關部門所在地以外的建制鎮的房屋租賃請求，能夠由有關部門委託的機構進行審查，並頒發《房屋租賃證》。

第17條，所謂《房屋租賃證》，就是指租賃行為與法律規定相符合，能夠發揮法律效力的憑證。租賃房屋用來實行經營、生產活動的，《房屋租賃證》作為經營場所與法律規定相符合的憑證。租賃房屋用來居住的，《房屋租賃憑證》能夠作為公安部門對戶口登記進行辦理的憑證之一。

第18條，嚴厲禁止塗改、偽造、轉讓、轉借《房屋租賃證》。如果遺失了《房屋租賃證》，應該向原先的發證機關提出補發的申請。

第32條，違反此規定有下列行為之一的，需要經過有關部門給予責任者行政處罰：

①塗改、偽造《房屋租賃證》的，需要把證書註銷，並處罰款;

②如果沒有按照規定的時間申報、領取《房屋租賃證》的責令，需要在規定的時間內補辦手續，並處以罰款;

③如果在沒有辦理登記備案手續和沒有徵得出租人同意的情況下，擅自把房屋轉租，其租賃行為是不能發揮法律效力的，需要把非法所得沒收，並處罰款。

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