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前期写了不少房地产的审批逻辑和审批要点，今天来点现实案例。房地产项目，我们按照选集团、选项目、选担保的思路来看，选择的逻辑是强交易对手、好项目、强担保。
选集团应该放在第一位，选集团其实就是选择交易对手。而项目好不好其实可以看到，项目的区位、业态、周边配套等很容易识别。强担保更是操作层面的东西。所以，我们应该将更多关注点放在交易对手身上。
下面这个案例，就是惨痛的教训。鉴于本项目非为他行审批的项目，以及信息保密，文中数据有加工，请谅解。
一、项目简介
A项目在西南某省会城市，纯住宅项目，位于2.5环附近（2.5环为交通干道），挨着地铁口，周边配套有DYC商业综合体和学校。开工时间为2014年，计划竣工时间为2015年。
讲了这么多，这个项目还不错：纯住宅，省会城市，2.5环，地铁加持，大悦城配合商业。但是，最终项目烂尾了。
二、不良原因
问题就出在交易对手身上。
1)民企伪装为国企，但国企置身事外
这个项目的实际控制人为民企，但是项目公司确实民企持股49%，国企持股51%（国企通过一个壳公司向项目公司注资的，不会那么傻直接拿国企自己当项目公司的股东），项目公司的名字里面也带着国企的名称。这样，项目对外宣传楼盘业主方是国企。
乍一看没问题，因为小民企修房地产可能不是现房卖不出去，大家怕老板跑路。现在大家一看是国企，就把购房款交了。套路啊！实际情况是国企明股实债，这个51%的股权对应的注册资本，每年要按20%的成本收利息。借个名字，借些钱，国企的这个套利模式不错。
银行在给本项目贷款时，要的是项目土地加在建工程抵押，以及民企实际控制人提供担保。国企不提供担保。其实这个已经很清晰看到国企对本项目的态度了：我就是借点钱给你，搞好了我拿高利息，搞不好我也能置身事外。可惜，哪里有这么好的事。
企业资金流断裂的时候，国企不帮民企，反而向民企发起诉讼。这个股东当的还是有点意思。
2)涉及民间借贷
民企老板不仅向国企借款，其实私下还找了民间借贷，利息24%/年。这部分资金成本也是很吓人的啊！仔细想想，可能民企老板这个项目赚的钱，还不够补国企和民间借贷的利息的呢！
由于民间借贷时间较早，可以推断，可能民企老板当时拿地的钱都没有，而是从民间借贷那里拿钱缴的土地出让金。
而涉及民间借贷项目，基本上可以一棒子打死了。一般情况下，即使企业有民间借贷也不会爆发，尤其是银行贷款畅通的时候，因为民间借贷的各方都知道，一旦撕破脸皮银行不给贷款了，大家都得玩完。所以，真的到了万不得已了，民间借贷才会爆发出来。涉及民间借贷的项目很难救活，并且你不知道背后还有多少民间借贷在等着你呢。
好在民间借贷一般出现在中小民企身上，国企没必要去借民间借贷，大企业直接发债或金融机构贷款了。所以，对于中小的民营房地产企业，要注意甄别。
3)股东较多
用企查查去找企业的股东，你会发现企业有几个壳公司，银行做开发贷的时候这些壳公司也提供担保了。但是随着这些壳公司往上追，股权上就比较复杂了，并且出现近10个自然人。项目到底谁是实际控制人就很难说了。至少有两个异姓的人，在银行的房开贷中提供连带责任保证担保。所以，好日子的时候，这些股东之间的利益还可以平衡，一旦项目失败，大家会各怀鬼胎，以求自保。
4)企业拖欠上千万元
本项目公司在2014年起就不在履行缴税义务了，目前欠税高达上千万元。当时如果能够获悉这一信息，不管是个人还是金融机构，或许可以避免损失。
5)企业涉嫌行贿
项目公司实际控制人涉嫌单位行贿，被刑事审判。目前来看这个项目很难救活了。
▲涉及主体太多：国企、民间借贷、股东、金融机构、购房者、施工单位等，涉及主体较多，各方利益诉求也不同。
▲项目资金被消耗了。这个项目想成功的关键在于快：快速销售回款，快速把国企和民间借贷的钱还了。但是随着时间的拖延，大量的资金被国企和民间借贷通过利息的方式收走了。
▲项目自身的现金流问题。前期房子销售的时候，售房款作为本项目的现金流，可以还各种借款，节约利息支出。现在购房者要求退回购房款，导致项目自身创造的现金流没了。但是项目的购房款不少已经支付高额的利息了，企业没钱退还购房者的购房款，进一步导致各方利益纠缠在一块。
▲虽然当地房价涨了，不足以解决历史问题。当地房价涨了，可能房子卖的钱更多了，但是一来部分购房者支付购房款了，不愿意额外支付购房款；二来本项目烂尾状态销售存在困难；三来这几年的利息和罚息也不少。
▲刑事案件。实际控制人涉嫌刑事案件，对于民企来说，无异于宣判企业死亡。
三、启示
这么好的一个项目，最终却以这种方式结尾。令人惋惜。但本项目最主要的导火索还是在民间借贷上面，一是民间借贷导致项目大量利润和现金流被吸走，二是民间借贷爆发后导致金融机构不予资金支持，现金流会进一步断裂。其实如果没有民间借贷，金融机构一般会选择重组贷款的方式甚至继续增加授信额度来使项目活过来。
本项目也提示我们，中小民企的房地产公司，要明察秋毫，仔细甄别。这和我们之前分析中提到的，要关注中小房地产公司和现金流紧张的大型房地产公司信用风险是一致的。
最后说一句，墙倒众人推。这个项目如果前期快速销售回款，把外部借款还了，可能也不至于后期烂尾。但是，项目出问题了，各方就会争先恐后的去争夺自己的利益，这无疑加速了企业的死亡。
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