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2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？若提前还款该怎么办？

等额本息还款方式，

每期的还款额是固定的，银行会根据贷款额和利率算出总额，并且平均分摊到总贷款月份当中，第一个月和最后一个月的还款总额相同，并且每个月的还款额中，本金逐渐增加，利息逐渐减少。

等额本金还款方式，

每期还款额中的本金是固定的，银行会先将本金平摊到贷款月份中，由于总本金逐月减少，利息随之逐月减少，第一个月还款额是最高的的，最后一个月还款额是最低的。

例：

等额本金贷款90万，贷款时间25年，将90万平摊到300个月即每月需还本金3000元，第一个月的利息是90万借款30天的利息，第二个月的利息是90万-3000=89.7万元的借30天的利息，第三个月利息是89.7万-3000=89.4万借款30天的利息，以此类推……

两者比较：

从月供压力方面来看，等额本息月供相同，家庭收入比较好规划。而等额本金虽然总利息少于等额本息，但由于初期还款额高，需要初期具备更强的还款能力。

如果想提前还款该如何选择：

等额本息与等额本金正好相反，利息前期多后期越来越少，故后期剩的大头都是本金，再提前还款能省的利息就不多了。

小崔聊房

很多买房的朋友都很疑惑：等额本金和等额本息该怎么选？如果提前还款要考虑什么因素？今天我统一给大家做一个详细的梳理：

假定房贷是100万，利率是基准利率4.9%，期限是30年

1、等额本息的优势和劣势是什么？

等额本息，顾名思义，就是说月供是一样的，每个月的还款额度是一样多的，等额就是月供的额度是一样的，本息就是说里面包括本金和利息。这是我们最常用的房贷按揭方式，因为月供的额度一样，所以前期的还款压力小，所以很多人就选择了这个还款方式，本来大多数人贷款买房的原因就是因为钱不够，等额本息的优势正好符合。

但是等额本息的劣势就是利息总额会比较高，而且前期的还款中主要都是利息，如下图所示，月供是5307元，利息总额是91万元，第一个月的利息占了月供的74%，此后利息所占月供的比例逐渐降低，直到191个月以后，也就是16年以后，你的月供中的本金才会超过利息。

所以，如果你一开始就打算提前还款的，那么你买房的时候选择等额本金会更划算。

2、等额本金的优势和劣势什么？

等额本金的意思就是月供中的本金是一样的，就是100万除以360个月，月供中的本金都是一样的，所以刚开始的月供会比较高，月供会逐月减少，大概逐月减少11块钱。利息总额是73.7万，相比等额本息减少了17.3万的利息支出，占到本金的比例是17.3%。所以等额本金节省的利息是比较客观的。所以等额本金的优势和劣势都很明显，优势是节省利息，劣势是前期的月供是比较高的，刚开始的月供高达6861，相比等额本息的5307月的月供是多了1500多元，但是这个情况会再138个月以后发生变化，138个 月（11年半以后）以后等额本金的月供会比等额本息的月供少。

3、提前还款要考虑什么？

首先要考虑的是你的投资理财的收益率，你用这笔钱提前偿还贷款你节省的相当于这笔钱的利息，如果你用这笔钱用来做投资理财，你的收益就是投资理财的收益，目前获得比较稳定的5%以上的年化收益并不难，如果你的房贷利率是在这个范围内，那么你不提前还款会比较划算。

其次你要考虑的是你的房贷方式，等额本金的方式提前还款就比较划算，等额本息提前还款就看你已经还款多久了，如果是刚开始还，那也没什么，如果是已经还了好多年了，那么就有点还不来，因为你之前还的大部分都是利息。利息你都提前还过了，在提前还就没什么用了。

最后一点就是违约金，银行会收取1%左右的费用作为提前还款的违约金。

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无论是2019年前还是2019年后，大部分朋友房贷都应该遵循等额本息优先原则，这对降低还款压力有很大的帮助，同时在提前还款时，与等额本金相比也并不会增加额外损失。

1.等额本息和等额本金各有优势。

等额本息是指每个月还款金额固定不变，等额本金则是前期还款金额大，随着本金的减少，月还款金额逐渐降低。简而言之，前者月还款压力小，后者月还款前多后少，后者对前期经济压力更大。

对于偿还银行的利息，等额本息要多余等额本金，这是按照本金实际使用时间进行计算的，并不存在利率不同。

2.等额本息更适合大部分朋友。

根据等额本息与等额本金的还款金额可以知道，等额本息前期每月还款金额会并等额本金更少，对于大部分朋友来说，这是非常合适的一种方式。因为随着工作经验及财富的累积，越往后个人经济实力会越强，等额本息会更适合，否则一开始可能会对生活产生影响。

另一方面，很多朋友误认为若提前还款等额本金更划算，其实并非如此。在计算所有费用时，需要把等额本息多还的钱，计算其资金成本，这么算了之后二者提前还款并不会差很多。

3.提前还款需要考虑三大因素。

提前还款要充分考虑三大因素，而不是手里有点钱就直接还款。

用款计划：要考虑近期1-3年的用款计划，是否要用钱创业？是否要教育支出？是否要装修等等。只有确定不用才选择提前还款。

是否钱生钱：银行的房贷利率非常低，投很多理财产品都可以拿到比房贷利率更高的收益，这就意味着钱能生钱。若能够钱生钱则可以不提前还款。

是否有罚息：很多银行会对提前还款有罚息规定，这也是需要考虑的因素。

建议一般朋友使用等额本息进行房贷，而资金流毫无压力的朋友可以选择等额本息。对于提前还款的朋友，近期用款计划、是否钱生钱、提前还款罚息三大因素要充分考虑。

大南山伯爵，NUS博士后，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流。

大南山伯爵

2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？

我建议使用等额本息还款，而且有条件最好选择三十年。

我们先简单说一下什么是等额本金和等额本息，简单理解，等额本金就是每个月还的本金固定，再加上每个月应还的利息，这种的特点是前期压力较大，后期随着本金的减少，每个月所还的利息也会下降很多。等额本息就是每个月所还的贷款金额固定（本金+利息），开始还款金额大部分是利息，后期大部分是本金。以100万贷款，利率上浮10%为例子，如下图：

对比完特点，下边来解释为什么选择等额本息30年还款对我们有利，总结起来有以下两个原因：

第一，通货膨胀使得你借款的实际利率远低于名义利率。很多人可能觉得，等额本息一开始全部还的是利息，而且30年下来所还款的利息还要比本额等金多20多万，肯定不划算，宁可一开始选择压力大一点，省点利息。这样计算似乎没什么问题，毕竟数据摆在那，但是很多人忽略了一点，那就是通货膨胀。

以物价为例，80年代，大米是0.18元/斤，今年，普通家庭吃的大米大约是3元/斤，质量还未必比80年代的好，也就是30多年的时间，大米价格涨了近17倍，这就是比较直观的通货膨胀，导致通货膨胀最直接的因素就是市场上流通的货币越来越多，网上有一种比较直观计算通胀率的公式：M2增速-GDP的增速，看过数据基本可以看出，如果世界现有的货币体系不改变，通货膨胀是一直存在的，随着时间越长，现在每月还款的5000多元到30年后，要比现在的5000多元要少得多得多，换言之，实际利率要远远低于你借款的名义利率。

第二，选择等额本息可以使得你有更多的流动性资金。上边的表格已经比对过，等额本息在一开始的还款会比等额本金的金额少得多，那么在还款的前几年，你的手头上所留存的流动性资金会充裕很多。流动资金有多重要呢，主要还是投资和应急，如果手头有一定的流动现金，就可以进行进一步的资产配置，可以按一定比例投放在货币基金、ETF、股票等，这些相对于不动产来说能够更快变现，能够更好地为下次投资做准备，而选择等额本金的还款，在还款初期会大大削弱你的资金流动性。

讨论完还款方式，接下来说下提前还款的问题，提前还款应该怎么办呢？

如果你理解了上边的分析，那你很快就能够得出结论，建议不选择提前还款。

这里还要说下关于等额本息提前还款的误区，很多人会认为等额本息提前还款要在前几年，如果过了前几年提前再去提前还款会不划算，因为前边还的大部分是利息，这里给大家举个例子可以证明，银行等额本息的收费是合理的。

还是以100万，年化利率5.39%为例子：

第1个月，本金1000000元，利息为4492元，年化利率=（4492/1000000）*12*100%=5.39%

第49个月（第5年），本金剩余1744421元，利息为4224元，年化利率=（4223.48/938907.34）*12*100%=5.39%

通过上边的比对，你的利率都是5.39%，之所以会产生一开始还的利息比较多的错觉，那是因为你一开始的本金多，借的钱多自然产生的利息多，随着本金每月的减少，你每个月还款所占的利息会降低。

当然，有的人觉得欠银行的钱始终会有负担，想选择提前还款，这种一般是根据每个地方银行不同，规定不一样，具体可以参照贷款时候签订的借款合同，提前跟银行联系进行提前还款。

金色的竹林

一般情况下，我们都应该选择等额本息，也就是说每个月还的钱应该是一样的。为了更好理解这个问题，我们应该先搞清楚利息怎么算。

01，利率？关键是利息

很多人都觉得等额本金的方法比较划算。

这种方式，一开始还的多，后来越还越少，每个月还的本金是一样的。总利息少的原因是在于一开始就还的钱比较多，相当于借的钱比较少。

如果从利率的角度来看，其实是一样的。利率才是划算不划算的关键标准，用利息来衡量很容易出现错误。

这里简单的举一个例子很容易明白。假如现在借15元分5天还。方法一，第1天还5元，第2天还4元，第3天还三元，第4天还两元，第5天还一元。每天还的钱依次递减。方法二正好相反，第1天还一元，最后一天还5元。

虽然同样是借了15元，同样是5天还完，但利息是不同的，因为借这些钱的时间，并不是真正的5天。

我们分开来看，方法一第1天还5元，这5元只借了一天。方法二第1天还一元，这一元只借了一天。这就是最大的区别。

实际上方法二借的钱用的时间比方式一的多，所以支付利息应该多一点。等额本金就是方法一，等额本息就是方法二。

既然房贷的利率是所有贷款当中几乎最便宜的，那我们就应该尽量借长一点，用久一点，所以应该选择等额本息。

02，通胀？以后的钱更不值钱

其实如果我们往深一层考虑，30年之后的钱跟现在的钱是不相等的。因为通货膨胀的原因，钱会越来越贬值。

假如我们把上面那个例子换成分5年还。如果选择第1年还5元，肯定比起第1年还一元更不划算。因为5年之后的5元就不值钱了，而现在的5元相对来说就更值钱。所以优先选择，现在还少一点，未来还多一点。

等额本金的方式就是现在还的多，未来还的少，所以不划算。

03，提前还贷？不还也罢

弄明白上面这些之后，就明白了，提前还贷在任何时候都不划算。

1. 首先，如果我们提前还贷，其实我们已经还了一部分的利息，花了利息又把借的钱还了，那就是不划算。

2. 其次，任何一笔提前还的钱，因为通货膨胀的原因都比未来慢慢要还的钱更划算。二三十年之后每个月还5000，肯定不值钱。但如果现在一次还50万，那就是很大一笔钱了。

3. 第三，说不定这一套房子未来要卖出去，现在提前还还不如卖房子的时候才提前还。现在提前还花的是自己的钱，卖房子的时候提前还清银行贷款，花的是买家的钱。

其实，很多平时生活中与“财”有关的东西，我们都可以用简单的语言，说得明白。这就是我，“财说得明白”，希望你能明白房贷其实并不可怕。

财说得明白

“ 等额本息 ”和“ 等额本金 ”

第一、等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。也就是信贷员所说的月供保持不变。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也就是说每个月归还的本金金额保持不变，但月供金额一开始要比等额本息方式高，随后逐月递减。

第二、等额本息和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式。

如果提前还款的话，肯定要选等额本金

等额本息和等额本金的最重要的一个区别是，你在贷款期限内是否考虑提前还款。如果提前还款的话，肯定要选等额本金。因为等额本金的意思就是每个月还银行的本金一样，但是利息递减。也就是说，第一个月还款以后，第二个月的还款本金依然不变，但是利息的计算方式会是总贷款减去第一个月的还款本金以后，重新计算的利息。这样你如果考虑提前还贷款的话，你不会多交银行利息。但是，在等额本息还款方式下，如果提前还款的话，由于等额本息是每个月还银行款数额相同，但是利息是倒三角方式呈现，也就是说，在前期还款的月份中，大部分都是利息，本金很少。如果提前还款，基本上全还的是利息。比如：你贷款10万元，已经还款5年了，到银行一看，还欠银行7万，你就会很恼火，还了5年了才还了3万？对，就是3万，因为你前期还的本金少，基本上还的全是利息。所以考虑提前还款的话，就选择等额本金还款方式。

为什么要选“等额本息”？

从投资的角度看：等额本息的还款方式要优于等额本金，任何时候都应该优先选择等额本息。

买房的过程中，即使手头资金比较充足，如果按照贷款政策和借款人的资质，按揭贷款可以贷足成数，则应该静可能贷足，而不是支付更高比例的首付。

这是因为，更高的贷款成数可以让我们买进总价更高、面积更多的房子，就算因为现金流不足，不愿意买入太多的面积，我们手头的资金通常也都比较容易就可以获得高于按揭贷款利率的低风险稳定回报。而且按揭贷款是可以提前归还部分或全部贷款本金的，哪怕将来手头资金没有别的去处，也具备提前还款的灵活性，这么做进可攻退可守。

2019年的中国依然处于M2高起的负利率时代，什么是负利率呢？举例而言，今天你存了100块钱到银行，银行答应给你的利息是3%，明天银行连本带息给你103块钱，但是基于5%的实际通货膨胀率，明天105块钱的购买力才相当于今天100块钱的购买力。也就是说虽然你从票面上获得了103块钱，但是你从实际购买力上来说，你反而亏掉了2块钱。如果我们再深入的问一个问题：储户把100块钱存入银行后，亏掉的2块钱，去了哪里？因为财务守恒，不会凭空消失，我们在负利率的情况下，存款的债权人亏掉的2块钱，实际上是补贴到到了借款人或者说债务人身上。我们的债务人拿了你的100块钱，作为代价他理应给你的是符合我们实际购买力增长再加上利息补贴的105块钱的购买力，但是实际上他只给到你103块钱的票面，他就收到了2块钱购买力的补贴，所以，要记住一个结论，在一个负利率的时代，债权人补贴债务人，越存钱越穷，越借钱越富，但这也是有一个前提的，就是你的资产必须是安全稳固增长的，才能符合这个模式。

因此，在我们可控增殖性资产前提下，安全可控的增殖性资产基本上就是有好的房子、对的房子。在这样一个前提下，如果我们的还款，在前期还的越少，还的越迟，实际上你是在享受被购买力补贴的那一方。如果我们能够把这样一个负债越远的、越迟的去进行偿还，其实我们享受到补贴是越多的。如果上面讲的比较专业，那么你只要记住结论就好了：就是在负利率时代，我们应该把房贷尽可能多的抛给未来，尽可能多的在前期少还。就是说今天的钱永远比明天的钱更值钱。那我们尽可能的去选择等额本息的方式，压低我们前期的还款的这样一个压力，更多的债务抛给未来。如果你懂了这些，那么究竟是选择多少年期，你也应该有了自己的答案，就是选择你能够选择的最长的年限。

Apple与房地产金融

在这样的大背景下，提前还款似乎是必然的事情。那么两种还款方式选择哪一种比较好呢？我们不妨来举个例子算一算。

银行研究僧

房贷选择等额本金还是等额本息，以及提前还款，应该先考量核心因素，房贷方式本身只是次要因素，根本到底这出于利益人本身的心理预期模式。

考量房贷方式的两个核心因素

房贷是长期借款，一般是10年，15年，20年，甚至有30年的。

所以，考量房贷方式，必须针对一个较长的时间周期考虑，而不是只看暂时四五年的得失。

说个身边的例子，就很容易理解这一点了：

有个朋友是2008年左右买的房，当时他们两口子工资加起来一万多，每月还房贷就要七八千，真的是压力很大。

去年聊起来，他们说现在压力小多了，为什么呢？

一是他们收入涨了，两个人的工资加起来有两万了，月供所占比例相对降低了；

二是房价涨了好多倍，月供跟房价比起来显得很低了，而这一点明显跟货币贬值、资产增值有关。

可见，在较长的时间周期内，收入增长和货币贬值，是非常现实的两个核心因素，应该首先予以考虑。

收入增长和货币贬值，具体是怎么影响房贷的

第一，收入增长让房贷变轻松

过去几十年我们的经济发展处于高速阶段，收入增长是现实存在的。

就我知道的一二线城市的一些朋友，2008年到2018年，10年时间大部分人的工资都涨了大概3倍左右。

未来十几年经济发展比以前会慢一些，但也是中高速，收入增长仍然会继续保持。

那么随着收入增长，房贷一定会变得相对轻松。

第二，货币贬值让房贷债务缩水，让房产增值

从经济学的角度讲，在通货膨胀和货币贬值的现实情况下，房贷是普通人能够分享的低成本的金融红利。

假设有100万房贷，参考过去几年的通胀和货币贬值，假设未来还款10年的货币贬值的速度是平均每年8%，意味着房贷实际上每年缩水大概8%。

这100万房贷是从未来10年借来的，按当前实际购买力来看的话，未来10年债务大概缩水50多万；

而与此同时，房价却在不断上涨，房子的资产价值在不断增加，很明显通胀和货币贬值是对债务非常有利的。

也因此，财富结构以房子等资产为主的富人，在通货膨胀和货币贬值中处于明显有利位置。

在这两个现实条件下，再来看具体的房贷方式

第一，按照利益和压力的平衡，孤立的看等额本金和等额本息，是差不多的：

等额本金的特征是前期还款压力大，后期还款会逐渐降低，利息总额比等额本息相对要少；

等额本息的特征是每个月还款一样，前期还款压力小，利息总额比等额本金要多。

第二，在考量了收入增长和货币贬值这两个现实条件后，情况是这样：

既然未来收入会增长，让房贷变轻松，那么等额本金的后期还款逐渐降低并不重要，等额本息的前期还款压力小显然更有利；

既然货币贬值会让债务缩水，那么利息总额的多少也不是关键，提前还款完全没有必要，实际上如果能把还款周期拉得更长、利息更大，反而更有利。

由此看来，基于收入增长和货币贬值这两个现实条件，选择等额本息是最有利的，没有必要提前还款。

为什么很多人对房贷压力存在疑虑呢？

这主要在于心理预期模式。

消极的心理预期模式，对经济发展悲观、对个人发展不自信，通常看不到未来收入的增长，也不相信。

这种心理预期模式，一般都会忽略收入增长和货币贬值这两个现实因素，总是困在房贷方式本身去纠结等额本金和等额本息哪个更划算，甚至老想着提前还款。

实际上，只要经济保持发展，每个人的收入都会被动增长。

比如，有人家里需要家政的，同样一个家政，今天你还能用10年前的工资请到吗？这就说明家政从业人员的收入在被动增长。

积极的心理预期模式，通常会看好经济发展，如果都有能力考虑提前还款，更应该看好自己未来的收入增长能力，充分利用房贷这一低成本的金融工具。

总结：

选择房贷方式，首要考量因素是收入增长和货币贬值这两个现实条件，收入增长让房贷变轻松，货币贬值让房贷债务缩水，让房产增值，在此基础上对比考量等额本金、等额本息的区别，显然等额本息最有利。

很多人之所以忽略收入增长和货币贬值这两个现实因素，总是困在房贷方式本身去纠结等额本金和等额本息哪个更划算，甚至老想着提前还款，主要是出于消极的心理预期模式，对经济发展悲观、对个人发展不自信。

财富商学

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大多数人都选等额本息！

从总支付利息来说，等额本金的支付的总利息少，但是前期还款金额高，生活压力较大。

等额本息支付的总利息多，但是每月还款金额固定且金额较低，有利于安排个人资金和保障生活。

要说哪种好，每个人自有选择。但是等额本息对生活的影响更小，能降低初期的还款压力，相对比较推荐。

建议是不要提前还款，一般提前还款都会亏……

如果你没有合适的投资渠道、对负债十分敏感、对于房产解除抵押后有其他用途的可以考虑提前还款，不然还是别提前还了，随着通货膨胀和你工资收入的提高，之后还房贷会越来越轻松的。

如果你选的还款方式是等额本金，而且还款期已超过1/3的，不要提前还，这个时候你已经还了近一半的利息了，之后利息高低对还款额的影响已经不大了，这时候再提前还款不划算。

如果你选的还款方式是等额本息，而且还款已经到中期了，这个时候大部分利息都还完了，之后还的都是本金，提前还款意义也不大。

51哇房

不管什么时候买房，在选择贷款买房前，首先得先了解什么是等额本金，什么是等额本息，再根据自己的情况进行选择。

等额本金

等额本金的意思就是月供中的还的本金是一样的，就是贷款额除以贷款月数，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也就是说每个月归还的本金金额保持不变，但月供金额一开始要比等额本息方式高，随后逐月递减。优势是还款利息少，劣势是前期还款压力大。如果收入比较高，选择等额本金也无所谓了。

等额本息

等额本息就是银行通过计算，将每个月的还款额固定，前期还的本金比较少，主要还的是利息，后面慢慢还本金。等额本息的优势在于前期还款的压力相对较小，但劣势就是利息相对多一些。一般来讲，要贷款买房的话，都可能已经向周边亲戚朋友之间借了一部分首付款了，选择等额本息就可以减少一些负担，先把亲戚朋友的先还了，保障自己的生活质量。

提前还款

当自己有能力进行提前还款时，我们主要考虑以下几点：

1.目前拥有的资金投资收益会不会比银行贷款利息高，如果是，那就不要提前还了；

2.如果拥有的资金投资收益跑不过人民币贬值和银行同等金额的利息，那么赶紧提前还吧；

3.提前还款时，需要综合考虑到各种情况，提前还款的违约金、会不会影响到生活质量。

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