老牌上市房企首開股份(600376.SH)業績下滑難掩落寞。
近日，首開股份發佈前5月業績顯示，1—5月共實現簽約金額約234.83億元，同比降29.71%，實現簽約面積89.84萬平方米，同比降25.58%。值得注意的是，2018年首開股份制定的年度目標是銷售面積約330萬平方米，銷售金額約1000億元，也就是說，前5月首開股份僅完成全年銷售目標的五分之一。
雖然2017年成為17家銷售千億房企之一，但首開股份業績下滑態勢在2017年便已顯露徵兆。2017年銷售面積和銷售金額增速較2016年分別跌42%和83%；2018年一季度，共實現簽約面積37.85萬平方米，同比降低42.60%；簽約金額100.18億元，同比降低45.84%。與同梯隊的房企相比，無論是從銷售業績還是淨利潤增速上，首開股份已明顯“掉隊”，也增加了其後續的銷售壓力。
此外，長江商報記者瞭解到，首開股份的產品趨向別墅、豪宅等“高端項目”，存在普遍面臨市場冷、打造週期長、去化慢等特點。針對業績下滑及產品銷售等問題，長江商報記者向首開股份方面發去採訪函，截至發稿未獲得回覆。
眾多房企銷售業績高歌猛進，首開股份卻“掉隊”了，對此，易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，首開股份業績增長疲軟和其可售項目相對偏少有關。對於此類房企來說，如果潛在的項目還沒進入到預售環節，那麼部分月份的銷售數據是會受到影響的。此類業績的壓力或也和項目的節奏安排是有關的。上半年相關項目限價力度大，也不排除會在下半年會有新的發力。
2017銷售金額增速同比大降83%
根據克而瑞《2017年度·中國房地產企業銷售金額TOP200》榜單，2017年，首開股份以679.1億元的銷售額與遠洋集團(03377.HK)、富力地產(02777.HK)、世茂房地產(00813.HK)、金科集團(000656.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、中國鐵建(601186.SH)、藍光發展(600466.SH)等並屬500億—1000億梯隊。
長江商報記者發現，無論是從銷售業績還是淨利潤增速上，首開股份明顯落後於其他同規模房企。
今年累計公佈前5月銷售業績的企業合計32家，這32家銷售金額達到了19343億，同比上漲幅度高達33%。在這32家房企中，前5月銷售業績同比下滑的房企只有4家，首開股份就是這4家之一。1—5月，首開股份共實現簽約面積89.84萬平方米，同比降低25.58%；簽約金額234.83億元，同比降低29.71%。
據克而瑞榜單，2018年前5月，藍光發展銷售額為336.6億元，同比增長63.96%；中國鐵建為284.5億元，同比增長18.49%；濱江集團為338億元，同比增長150%；金科集團為410.2億元，同比增長68.53%。
對比遠洋集團(03377.HK)、富力地產(02777.HK)、世茂房地產(00813.HK)等同規模房企14%以上的淨利潤率，首開股份淨利潤率不到10%。事實上，早在2016年首開股份歸屬上市公司股東的淨利潤就出現了8.7%的下滑，歸屬於股東的扣除非經常性損益的淨利潤則下降11.95%。而在2017年，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤同比下降35.79%。
銷售增速的減慢，淨利潤下滑直接影響著公司的現金流狀況。根據2017年年報顯示，公司期內經營活動現金流大幅下降119.43億元至-204.53億元，其原因還包括經營擴大、土地支出增加、本期購買商品、接受勞務同比增長46.48%。
首開股份一位區域負責人向長江商報記者透露，銷售疲軟態勢與公司的戰略佈局息息相關，北京及一二線熱點城市是首開股份紮根的大本營，但自去年以來熱點一二線城市特別是北京經歷了歷史最嚴的調控政策，在限購、限貸、限價、限售、限商時代下，樓市層層政策疊加，猶如一道道枷鎖在身，使公司的步伐邁得既慢又重。
2017年北京地區項目毛利率降至30%
上述區域負責人向長江商報記者透露，首開股份銷售陷疲軟態勢，與其紮根北京大本營的發展策略有直接原因。以北京為重心的首開股份，北京區域一直是其佈局的核心地區。在2013、2015、2016年，首開股份都取得了北京市場銷售額冠軍。
數據顯示，2015年北京地區營業收入為121.18億元，佔比為51.37%。2016年，北京地區營業收入為134.79億元，佔比為45.2%。2017年，首開股份北京地區營業收入為179.79億元，佔全年營業收入的49.17%。
然而，自去年北京發佈最嚴調控的“3·17”新政實施以來，京派房企生存空間逐漸逼仄，直接導致重倉於此的首開業績下滑、發展受阻。
公開資料顯示，2015—2016年，北京地區項目毛利率從51.01%降低至44.71%。由於2017年保障房佔比擴大，導致毛利率下降至30%。2017年在北京的銷售比重下降至30%。
北京大本營銷售的下滑並沒有影響首開的信心。首開股份2017年積極補充北京土儲，堅持深耕一線城市及強二線城市的土地投資策略。2017年首開股份新增土儲成交總價高達870.05億元，為多年來最高水平。其中，京內項目佔比高達75.76%，仍將重心聚焦北京市場。
不過，根據年報資料顯示，首開股份投資較大的福州、杭州、廈門、蘇州等二線城市，由於房價快速上漲，已經成為公司利潤的重要來源，2016年全年公司實現營業收入298.83億元，同比增長26.53%，在京外項目的營收佔比已升至一半。
按照首開股份目前的戰略佈局與銷售表現，能否順利完成今年的千億銷售目標？房地產專家謝逸楓向長江商報記者坦言，按照首開股份目前的銷售速度，以及市場調控環境、未來的調控走向，很難完成今年1000億的銷售業績。不過根據前冷後熱的行情特徵，下半年隨著預售證政策管控的放鬆，以及房價的重新反彈，或有助於業績成長。
業績下滑仍大手筆拿地，產品打造週期長面臨去化難題
在房企加速規模化擴張的趨勢下，慢進則是退，雖然業績下降，首開股份仍然保持著大手筆的拿地策略。數據顯示，2016年首開股份拿地總價419.54億元，新增土地儲備257.55萬平方米；2017年首開股份在全國共拿地22塊。規劃建面總計234萬平方米，涉及土地出讓總額超過587億元。
值得注意的是，2014年的一輪北京土地出讓高潮中，首開股份便大規模地運用聯合拿地的策略。2017年在北京土地市場上獲得土地儲備17宗，全部以合作拿地方式取得。據瞭解其合作項目中權益比例大多在25%—50%之間，僅有位於通州宋莊鎮的一限價商品房項目用地權益比例達到了85%。
近日，長江商報記者走訪首開股份聯合華僑城、金茂府開發的東湖金茂府項目。該項目位於武漢楊春湖高鐵商務區，2016年8月9日，經過516輪加價，楊春湖P(2016)074號地塊由北京首開集團旗下武漢強華房地產開發有限公司以73.5億元拍入囊中，溢價185.44%，樓面價14271元/平方米。彼時，區域房價還沒到1萬。
該樓盤置業顧問向長江商報記者介紹，5月中旬首次開盤，帶裝修價格在2.5萬/平方米左右，大戶型已賣完，開盤去化率達到85%。記者瞭解到，該片區新房稀缺，僅有楊春湖畔一個住宅項目與其相鄰。楊春湖畔前期開盤均價9600元/平方米，以78—108平方米的小戶型為主，目前二期加推時間和價格待定。而東湖金茂府的開盤，直接將價格推到了2.5萬/平方米。
“2.5萬/平方米的價格與周邊新房相比是否有些高？”對此，置業顧問坦言，金茂府的定位是高端改善型需求，由於拿地價格偏高所以均價不會低。
事實上，首開股份在各地參與的聯合拿地，產品趨向為別墅、豪宅等“高端項目”，這類項目本身就存在打造週期長、去化慢等特點。
謝逸楓向長江商報記者坦言，聯合拿地是一把雙刃劍，一方面可幫助房企推升規模，有效提升業績。另一方面也會面臨市場冷、去化難、毛利降等問題。
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