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房地產市場經過了16、17兩年像脫韁的野馬一樣的暴漲，終於安靜下來了。
然而，曾經的財富效應還是讓人痴迷。
有人說，2000年時，信奉知識改變命運，二十年走下來，才發現是房地產改變命運。當房地產改變了我們這代人的命運，讓我們認為只有買房才是越階手段時，大家不再專注於學習，工作，生活，甚至愛情，親情也開始淡漠和撕裂。
現實還是挺殘酷可怕的。
其實，在2010年前，有眼光，有頭腦，有資金，投資房產的真的是極少的一部分幸運兒。
那時，大部分人還被股市的財富效應衝昏著頭腦。更何況，好多人對房產還沒有使用金融槓桿的想法。工薪階層靠收入買一套自住房已經很幸運了。
然而，經過了股市、私募、共享眾籌、互聯網金融、區塊鏈投資等等一系列的財富泡沫破滅之後，只剩下一個房地產投資品種，這個品種是否還是一顆常青樹呢？
房地產投資確實有和其他投資品類不同之處
1、房地產是固定資產投資，相對安全，不會賠的徹底清盤，一無所有。
2、房地產有城市建設做依託，銀行貸款做抵押，相當於國家或地方政府背書，金融系統做擔保。
3、房地產雖然是固定資產，但是相比其他固定資產，有易保值，折舊慢的特點，並且還有租金收益，即使短期不漲，也可以長線持有。
那麼，我們是不是隻要買對房，就可以高枕無憂了呢。
天下沒有隻賺不賠的生意。
看看這兩個截然相反的例子！
房地產的強週期性和政策主導性，是每個投資者都應該清醒認識到的。
最主要的問題是兩個：
1、對房價上漲過分樂觀。
2、過度放大和依賴槓桿，信奉財富神話，沒有充分考慮風險。
首先，2016、2017狂熱的市場是不正常的，不可能是常態，所以，對於一年或兩年房價就能翻倍的想法不要再有。
其次，金融環境已經從支持百姓貸款購房變成快速去槓桿，嚴禁資金流入樓市。樓市的已經從血壓高變成貧血狀態。
第三，中央的房住不炒態度堅決，各地政府要求穩字當頭，禁止市場暴漲暴跌，所以逃頂抄底思維不要有。
其實，老百姓沒有別的投資途徑，對房產也要放棄暴富念頭。
你想一想，上一個十年，誰能預測到房價暴漲呢？
把時間拉到十年或更長，房產投資還是沒有問題的。
有時，收穫都是不經意得到的，過分苛求適得其反。
如今，年輕的一批房產投資者大多是看到前兩年房產的財富效應，又被水庫的投資理論灌輸的新投資者。
不得不說，水庫的一整套房產投資理論很成體系，從宏觀到微觀都確實值得研究學習。但是，水庫的理論側重於攻，守還是有所欠缺。
就是說在房價上漲期攻城略地，在市場調整期和政策打壓期對資產的保護和優化略顯不足。看看下圖：
現在的市場又正從上漲期快速轉化為調整期，我們應該怎麼做呢？
主要有以下幾點
一、優化現金流，只做資金儲備，但不要輕易加槓桿。也就是說拓展信用卡，獲得更大的資金緩衝，但不要輕易借債，沒有確定的優質標的，信用貸和抵押經營貸都慎用。家中有糧，心中不慌。
理論上至少保證三年現金流充沛。
如果還像原來那樣高舉高打，只留半年的流動資金用於還貸，風險是巨大的。
二、做好自己的主業，努力提高收入。
三、做好房產買賣獲利之外的和房產相關的其他上下游工作。
例如：裝修改造，長租短租，經營民宿等，通過這些獲得現金流，順利熬過市場調整期。
四、優化手中籌碼，通過降維打擊，調倉換股，將高價的貶值風險大的換成一些低價的租售比好的品種或留存一部分現金。
比如：一套一線城市1000萬的房屋，和5套二線城市200萬的房屋比，5套房屋價格低，風險也低，處理更靈活，因為面積大在今後上漲時收益可能更大。當然這也是在選好城市和選好樓盤的情況下。更穩妥和保守的方法可以換成三套200萬的房屋，再留400萬現金，用於多空雙殺。
五、趨勢不明，儘量不出手，調整週期裡誰能保證你今天買的筍盤過兩個月依然是最筍的那個。
六、如果一定要買，把租售比作為第一考察指標，把上漲預期降低些。
最後，調整好心態，不要和別人比，每個人的經濟能力和承受能力都不同，快速擴張意味著風險也加大。
當別人熬不住時，你依然氣定神閒。
一時輝煌不如活的長久。
當今每天破滅的財富神話裡，不論先鋒集團的張振新，還是證大集團的戴志康，哪個不比你我聰明、富有，但是在一個大時代下，財富殿堂轟然倒塌。
現實就是這麼殘酷。
錢是賺不完的，不大虧才是根本，我們大部分老百姓還是穩妥是上策。
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